趴下，别慌!最终的摇号规则才是关键 | 楼先生问答NO.216 ▲你知道的杭州神盘

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▲你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手

大家都在关心:我是不是摇号新政倾斜的对象?

如果你被划到“无房家庭”。那么先恭喜你，作为政府关爱的特别群体，这就意味着，最有可能买到限价新房。

面对“有点粗”的摇号细则，有人表示很失望:我是“无房家庭”，开发商要是门槛设置很高，照样可以将我拒之门外。

粗浅地看细则条文，开发商仍然掌握着卖房自主权。

但你再仔细想一想:就跟限价一样，由开发商先价格备案，最后卖多少价格，不还得政府点头同意才行?比如，城东某盘，就报了三次被打回来三次。

所以，涉及到具体楼盘的具体摇号方案，开发商还是得跟政府协商，然后做一个合理的方案，才可能通过。

一句话:调节开关还握在政府手里。

不管怎么说，“无房家庭”一定可以享受到摇号新政的倾斜红利。毕竟，政府花了这么大心力，造了这么大的社会舆论。准备好三成首付吧。

至于非“无房家庭”的刚需，比如单身未婚、二套改善，也不用慌张，情况不明，就地扎营。至少肯定不用号子费、全款托关系了。

如果一条政策制定的出发点是绝对公平，那结果一定造成更大的不公。保证相对公平，人人才有机会。

单身未婚不享受政策倾斜，听说是细则发布前临时加上去的。政府考虑:家庭比单身，更急迫。

或者是，打算置换的房东，比如我楼上的邻居，担心二手房下跌，想赶紧出售。又或者，正在考虑买二手房的购房者，担心二手房上涨，想加价求买。

我觉得，其实都可以等一等。

买房摇号，有可能使市场降温，也有可能令行情更疯狂。杭州实在太特殊了，我们暂时没办法捕捉到它的规律。但可以肯定是，那些疯狂的投资客，进一步受到挤压。

冷静一点，才不会出乱子。

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Q&A |壹

问答关键词:改善置换、奥体或滨江、考虑三房以上

@YuKu

楼sir您好。我有一套东方郡89㎡，无贷，且有房票，想趁目前新房限价二手房价倒挂的行情，卖掉东方郡，购入奥体或滨江的新房，如能改善至三房更佳，有什么比较好的建议，谢谢。

楼先生:以前根本不可能买到的限价盘，现在都应该努力试一试。根据细则条文，你不属于“无房家庭”，享受不到政策倾斜，但原则上，只要客户数量大于当期开盘房源，所有房源都得一次性拿来出来摇号。只不过现在不清楚具体怎么摇。

如果考虑新房，滨江金茂府最后一批高层和杭州壹号院160㎡，是改善比较好的选择，总价在你可承受范围内。当然从性价比看，创世纪还有七八百套，也得拿出来摇，包括桂语江南的最后一批95㎡高层，也是一样。报名摇号的人一定很多，到时看政府和开发商会制定怎样的门槛。

滨江腹地以及萧山市北、宁围一带，也有比较值得关注的纯新盘，比如翡翠之星、翡翠江南、以及融信市北项目，会有120㎡会比较适中的户型面积。最后也得提醒:改善置换，尤其考虑买新房，会遇到先卖还是先买的问题。有能力的话，尽量先买吧。实际上，纯粹为了改善自住的话，在滨江考虑换一套改善次新二手房，会更稳妥一些。

Q&A |贰

问答关键词:再买1套大户型、奥体陪跑多次、艮北新城

@Larissa_XDL

层楼，你好。现有一套滨江89㎡小户型，夫妻上班分布在钱江世纪城和黄龙。想要再买一套大户型，奥体陪跑多次，现在想看杨柳郡或者公园1872，周末去看了祥生群贤府的叠墅项目也很心动，到底该如何抉择?

楼先生:从未来升值空间看，一定是奥体最有想象空间。拥江发展的一份份文件，逐步提高了江南岸的地位，各种大开大合的规划，都落在世纪城一带。前不久，世纪城拍出的百亿地王，单价才3万2，基本可以说是被低估的。所以趁着摇号的机会，奥体也可以再试试看。奥体的创世纪，还是最值得推荐的。

至于群贤府的叠墅还是杨柳郡、公园1872，如果你就是迷恋当下很流行的楼上楼下的低密产品，那就没什么好建议的了，因为前后是完全不同的产品。郊区的低密，还是市区的高层，各有优势。如果从其它维度看，那更推荐艮北新城的高层公寓。一方面，艮北新城有许多交通优势，地段也更好，今后不管是开车还是地铁，去哪都更方便。另一方面，折算成单价看，也是杨柳郡3万2左右更有诱惑力，毕竟杨柳郡的二手房最高卖到了4万3。

Q&A |叁

问答关键词:江南名府89㎡、均价三万三、摇号新政

@哈哈

层楼老师，有意向买江南名府89㎡，我很纠结，一方面价格太高，另一方面房子太靠近高铁了。那个地方都要3万3了啊。我真的是害怕。

楼先生:如果拿江南名府的价格，与创世纪对比，一点想买的欲望都不会有。但你跟现在的二手房价格比一比，又会觉得新房的价格很便宜了。扭曲的限价政策，必然会导致扭曲的价格和市场。确实非常无奈。换个角度想，正因为有限价，你还能买到3万3的江南名府。

调控至今，高价地频出，行情丝毫没降温。不仅是你，专家、开发商还是投资客，内心多少都有恐惧:会不会买了就站上高点?如果你是投资客，应该要稍微谨慎一点。但如果你是刚需自住，只要在承受范围内，就可以买。对刚需来说，踏空比追高更让人追悔莫及。

具体到江南名府，优势和劣势很明显。优势在于滨江的品牌，在市场上有一定溢价率，滨江的品质和滨江物业，都是很让人向往的。劣势在于地段和高铁，高铁经过肯定会有噪音干扰，以及同样的价格，市北有其它地段更好的选择，比如望海潮、名门府。

Q&A |肆

问答关键词:现金150万、投资、商品房VS小产权房

@春华秋实

层楼老师，您好。我想咨询一下，150万现金，目前投资哪里房子比较好?良渚或未来科技城有哪些楼盘可以关注?西溪湿地边小产权的可以考虑吗?因为不太了解，一点方向感也没有，望指点。

楼先生:小产权是二元体制下的产物，在高房价的城市里或者在农村，会有一定的生存空间。但是小产权房无法取得房产证，得不到法律的保护。因为没有房屋产权，就没办法正规交易，一般情况，都是私下交易的。所以，不管是自住还是投资，都不建议考虑这类房子。

不管是良渚还是未来科技城，都有值得推荐的新盘。目前这两个板块的价格2万左右和3万出头，比如良渚新城的澜天，还有一批房源要被摇号，接下来还有北大资源、中粮和联发三个纯新盘。未来科技城也有三兄弟，中南、东原和阳光城，关注度比较好。在2万到3万这个区间，云谷板块和闲林五常的新房，也是很值得投资的。这些楼盘和这些板块，挨个去跑一遍吧。

Q&A |伍

问答关键词:现金600万、年收入70万、钱江新城

@rosicky

你好，刚刚把手上投资的房子出货掉，并将名下第二套房赠予了父母，准备置换，目前大概有600万现金，预计6月左右到位。家庭年收入70万左右，求推荐摇号中签几率大的改善楼盘?翡翠海岸是否有机会?

楼先生:摇中概率大小，根据这个楼盘在市场的热度就知道。一般来说，关注度越高的楼盘，性价比肯定越高，那参与摇号的人会越多。反之，则越少。不过最终还是要看，这个楼盘到底怎么认定意向客户，这个很重要。不用着急，等节后就应该可以清楚到底是怎么摇。

总价1000万左右，可以考虑钱江新城。重点关注壹品吧，不仅产品更迎合市场，学区也相对更有优势。当然像翡翠海岸、中海·钱江湾也都可以。翡翠海岸均价6万9，预计加推321套房源，户型面积131-212㎡，开盘时间待定，不知道是否赶得及。中海·钱江湾单价5万5，性价比更高，都是200㎡左右户型。如果接受了这个地段，反而可以多关注一下。

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文∣楼先生

编辑 ∣二叔

部分图片来自网络

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