房产税, 能遏制高房价吗? 房产税还是房地产税?关于房产税的讨论

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房产税还是房地产税?

关于房产税的讨论持续了很长时间，从2011年至今，每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了，很多人连房产税和房地产税都混淆了。严格来讲，房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，包括印花税、契税、房产税、城镇土地使用税等。

而房产税是被包含在房地产税中，仅针对持有房产本身征收的税种。

中国目前征收房产税吗?答案是征收。早在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》便作出规定，房产税以房产为课税对象，向房产所有人或经营管理人征收。征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋。只不过个人的非经营性住房是免征税的。

计税依据有两种，从价计征和从租计征。从价计征=房产原值*(1-10%~30%)* 1.2%从租计征=租金收入* 12%。个人出租住房，按4%的税率征收房产税。

因此，目前我们讨论的房产税征收是针对个人非经营性住房，这将关系到老百姓的个人利益，影响范围极广。

那么，想遏制高房价继续上涨，最好的办法是什么呢?是限购，还是房产税?要么还有其他的方法?比如遗产税?

本文从本质分析下，理性探讨，不褒贬任何人任何事，而是给职场打工人士一个参照。

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【限购遏制房价上涨?】

限购，并不能遏制房价上涨，只不过用限购这个方法，让房价维持在原来基础上缓慢上涨。

这个道理怎么解释呢?

一罐子干净纯洁的新鲜空气拍卖，底价10块钱。

一开始，100个人来参与竞标，价格一路走高，从10块迅速涨到了1000块，翻了百倍。

此时组织者看情势不对头，很多人眼看着自己的底限被戳破，眼看着原价10块钱自己本来能买好几罐子的，现在买一罐子也不够，这就有情绪了。所以，组织者想出来了一个办法:这次拍卖的新鲜空气只适合怀孕的准妈妈，请孕妇留下。于是，100个人里只剩下大概10个孕妇，继续竞标。

此后，标的价格当然以目前的市价1000块作为底价，开始竞标。由于人数少了一大半，所以要价涨得慢了，花了同样的时间，只从1000涨到了1500，但还是上涨的。

你可能会问:“那90个被取消资格的人哪去了?他们就放弃竞标了吗?”当然不是，他们想法设法找人结婚或者怀孕去了，反正先有孕妇再说。

以上就是限购这瓶空气的路演，原价10块再也回不去了，还是在已经很高的现价1000基础上，继续增加到了1500元，涨得慢了而已。

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那么，遏制房价上涨就没有其他办法了吗?当然有，可以用任何一个行政手段来强制房价，甚至指定某一个地区房价上限下限。哪怕去掉上限下限，直接指定每一套房子的单价，这都是能办到的。所以，控制房价并不是问题，关键得找到行政手段之外手段，这就是市场调节之法。行政手段是暂时强制之法，包括限购、限贷、限价等，都会退出，早几年晚几年而已。

那么，市场调节，有什么好方法呢?比如欧美发达国家，他们商品经济发展了上百年，他们大多数已经历过这样一个过程:房价先猛烈上涨，接着下降，最后回归理性。至少目前来看，他们的房价收入比是个理性范围，3-8是个常态。我们，则动辄几十年、上百年收入，才买一套房，这是非理性的。

他们是如何控制的呢?外国主要是通过税收来控制房价，并调节贫富差距，这属于市场调节手法，他们不会用限贷、限购这样的行政手段。

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【房产税遏制房价上涨?】

既然是房子相关的调节手段，一般就首推房产税，在国外叫做物业税。

不过，凡事到了中国，就比较复杂了，中国已经有了房产税。现行的房产税，是1986年10月1日开始实施的，相信每一个买房的人都已经经历过，租房的人也迟早会碰到。具体来说，以房产估值的70%×购房税率(1.2%)，或者以租金收入×租房税率(12%)。

类似国外的那种不动产等物业的持有税(物业税)，你不能再叫房产税了吧?所以，想了个新名词，叫做房产保有税，已经在2012年的重庆和上海开征。

有人说:“为啥叫房产税，又起名保有税的?这么复杂，怎么不直接跟国外一样就叫做物业税呢?”这个问题至今没人讨论，或者故意不说。因为，物业一般指拥有永久土地使用权的房产，这才叫物业，你是70年使用权，不是永久的物业，所以叫物业税就名不正言不顺了。

同时，大家也注意下，我们最关心的这个房产税是物业税功能，但不是物业费，别混淆了。税之外还有费，以后你慢慢就知道了，俩不同。

当然，我们这里讨论的是房价上涨，这个税主要是持有房产的成本。当你持有不动产后，每年要交不少税，你自然会想想看你是不是需要这么多房产。这个税收，在国内一直是没有的，就重庆和上海试点过一段时间。所以，国内持有房产的成本，接近为0，这是大家争先恐后抢购房产的最主要原因。你10套房的房哥房姐，持房成本跟无房的人一样，那当然房子多多益善。可见，补充这个税，也是补充市场调节手段，也是市场经济完善的必经之路。

那么，接着的问题是，这个税最终在中国会执行不，如何收?讨论了很多年，今年说真正开始要立法了。

好的，就按照大家的要求来，开征这个房产税。但万事也得符合中国国情，国情是什么呢?

这个税类似物业税，很多国家叫做不动产税，或者财产税，大多1-3%的比例，他们房产持有成本很高。如果照搬国外的，你想想看，北京的两居室接近1000万，每年拿出30万现金交税，你说房东干不?肯定不干，租金一年才收了10万，还要倒贴20万出去。所以，这一条，你也得符合国情，比方，将3%的税率改成0.5%的样子。结果如何呢?结果就是房租从10万变成15万。房价和其他一切照转，仅仅是租房子的人每年多付出了5万而已。

以上这个路演的结果，房价并没有下降，且房租上涨了。

【遗产税遏制房价上涨?】

国外还有个重磅税，那就是遗产税。

这遗产税大概如何描述呢?你有套房子，估值1000万，你想传给你的儿子?首先，儿子得掏出一半也就是500万交税，他这才能得到你的这套千万房产。这招也够狠。

但是，遗产税，咱也不可能使用50%的税率，你也得符合国情吧。所以，这遗产税最终也会推出，但比例是多少呢?预计大概20%，啥?嫌低?好啦，国人有子承父业的历史情节，20%差不多了。实际上，这遗产税跟赠与税相当，换汤不换药。赠与税很多城市已经在收了，对房价走势几乎无影响。

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以上，分析了限购等行政手段对房价的影响，并用国外税收调节措施模拟了国内情况。结果你也看到了，这一行政俩税收，都没能发挥作用，反而推高了租金。

所以，结论是:国外的房产税、遗产税等方法如果用到了国内，也不能控制住房价，得找其他更合适的方法了。