关于房地产价值评估，你真的了解吗？
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房地产价值评估对于被征收人是否能够获得合理的房屋征收补偿款至关重要。因此在国有土地上房屋征收过程中，全面了解房地产价值评估的各个方面对被征收人来是必须的。下面小编就为您讲述房地产价值评估的重要知识。
一、房地产价值评估开始进行的时间节点
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《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”
因此，在国有土地上的房屋征收与补偿过程中，被征收房屋的评估时间为征收机关发布征收决定公告之日
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二、如何选定房地产价值评估机构
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
因此，总结来说，房地产价格评估机构的确定有三种方法。
第一，由被征收人协商选定
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。协商选定是基础，在确定房地产价格评估机构时，若没有经过被征收人的协商而采取其他征收办法时，被征收人可以予以拒绝。公积金|流程|条件|住房公积金|借款人|管理部|公积金贷款---
第二，当被征收人在规定时间内协商不成的，另有两种方法可供选择。（1）多数决定
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，即可以由房屋征收部门通过组织被征收人，按照少数服从多数的原则投票决定。（2）随机选定关于房地产价值评估，你真的了解吗？。公积金|流程|条件|住房公积金|借款人|管理部|公积金贷款---
，即采取摇号、抽签等随机方式确定。即使采取多数原则、抽签、摇号的方式来确定评估机构，也是要有被征收人参与的，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。除了了解以上三种方法，您还需要注意其他一些细节问题。
1.选择投票决定的方法时，您可要求公证机构到场进行现场公证。公证机构对投票或抽签的过程进行现场公证，将使此行为更具有公正性和权威性，保障您的权利。
2.房地产价格评估机构的选择不局限于征收当地，您可以在全国范围内进行选择，范围更大，选择越多，从最大程度上维护自己的利益。
三、房地产价值评估可以采用的方法
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《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”
因此，根据上述法律法规的规定，房地产价值评估常用的方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
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等。对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。具体来说：
（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；
（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；
（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；
（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。
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四、房地产价值评估中确定房屋价值的因素
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《国有土地上房屋征收评估方法》第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
因此，房地产价格是众多因素相互作用的结果，被征收房屋价值评估一般会考虑以下因素：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权
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等。五、被征收人能看到房地产评估报告吗？如果不满意，怎么维权？
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《国有土地上房屋征评估办法》第十六条规定：“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。”
第十七条规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”
因此，根据上述法律法规的规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。且在分户初步评估结果公示期满后，向被征收人转交分户评估报告。被征收人是能够看到房地产价值评估报告的。
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如果被征收人对此房地产评估结果存在不满，应该怎么办呢？
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《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”
具体的维权措施可以清楚的分为以下几步：
1.对评估报告有疑问的，您首先可以向出具评估报告的房地产价格评估机构提出疑问，此房地产价格评估机构会向您作出解释和说明。
2.在解释不满意的情况下，当然您也可以不要求其解释，在收到评估报告之日起10日内，直接向此房地产价格评估机构申请复核评估。需要注意的是此复核评估申请必须为书面形式，并且在申请中应指出评估报告存在的问题。
3.在复核申请后，房地产价格评估机构可能会改变原评估结果，并重新出具评估报告。当然也可能不改变评估结果。您若对此房地产价格评估机构的复核结果仍存在异议，可以在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
4．评估专家委员会鉴定后要么维持评估报告，要么会重新出具评估报告。不论什么结果，如果您对此结果还有异议，您可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。如果经过复议机关或人民法院的审查，确实存在专家鉴定中有程序、规范操作等违法问题的现象，那么其会在决定或者判决中撤销以专家鉴定为依据的征收补偿决定，或者确认以专家鉴定为依据的征收补偿决定违法，并采取救济措施。从而维护您的合法权益。
以上即为在国有土地上房屋征收补偿过程中，关于房地产价值评估的重要事项。被征收人应当知晓、了解，才能为自己获得合理的征收补偿打下基础。
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