楼市调控政策收紧三月\＂小阳春\＂遇冷今年3月

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今年3月，梅州城区销售套数为1250套，同比有所下降。

南方日报采访人员何森垚摄

近日，随着"房贷首付比例提高""多家银行暂停二手房贷款业务"等消息传来，梅州楼市调控政策收紧。最新楼市成交数据显示，与往年三月"小阳春"相比，梅州今年三月新建住宅成交活跃度不如去年同期，成交量同比下降24.6%。

银行为何突然收紧房贷，提高首付比例?未来一年楼市将迎来哪些变化?采访人员为此走访多家银行与楼盘以一探究竟。

●南方日报采访人员黄思华

银行房贷首付比例普遍上行

" 从去年开始，银行的房贷利率便一直往上调，从最初的8.5折上调至9折，又从9折调整至按基准利率执行，到2017年8月，再次上调至按基准利率上浮5%执行。"市民赵先生告诉采访人员，自己一直在观望，想给家人改善住房条件，但越来越高的银行上浮利率，最高上限高达30%，让他犹豫不决。

2017年，梅州市新建商品房销售套数为37797套，销售均价为5643元/平方米，楼市趋热的同时，也带来了全市住房贷款的增加。据某银行相关数据显示，近三年来，该行在梅州的住房贷款规模(包括房地产开发贷款与购房贷款)呈增长态势，数额几乎翻了一番。

与住房贷款保持增长相对应的，是梅州各家银行纷纷收紧房贷，首套房贷平均利率超过基准利率的情况较为普遍，二套房贷利率则普遍上浮10%到15%，且几乎所有银行的放贷时间都有延缓，从申请贷款到发放贷款，平均需要半年甚至更长的时间。公积金放款速度则更慢。

梅州市民对于房贷利率的变化也有着较为直观的感受。"银行已保持了多年房贷基准利率4.9%的标准，但首套房的执行利率目前达到了5.88%，对于资金不是非常充足的购房群体来说，房贷利率上浮也在一定程度上影响了购买度。"梅州某银行的相关负责人告诉采访人员。

就首付比例而言，梅州目前有两三家银行的首付比例提高，大部分银行还是保持了首套房首付三成、二套房或外地户籍首付比例四成的标准，但放款时间将会有所延长。

为何提高住房的首付比例?回顾2017年的房地产宏观调控，可以发现，"棒子"打在产权市场，"萝卜"给了租赁市场，"房住不炒"的核心贯穿始终，政府工作报告的导向十分明确。

在2018年两会期间，中央提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

" 受中央政策导向的影响，银行在贷款分配上也有所调整。由于今年第一季度的房贷额度有限，为了让市民的房贷申请不受影响，所以才适当提高首付比例。"某银行相关负责人解释。

采访人员发现，新年伊始便收紧房贷的情况，在往年并不多见。那么房贷利率或首付比例的提高，将会对梅州楼市带来哪些影响?据业内人士分析，根据中央政策导向，今年楼市依然是"稳"字当头，调控的总体趋势不会放松，房贷"钱紧"的形势也会继续延续。从银行的贷款流向来看，目前流向房地产的资金越来越少。

此外，房地产税一直是"两会"期间民众关注的热点话题。按照2019年税收立法要完成全部立法程序的相关计划，2018年税制改革或会有更进一步的发展。在此背景下，房地产税在今年将会继续推进。

对于人口流入量不大的三四线城市来说，在返乡客、投资客居多的情况下，房地产税的进一步推进，将会对楼市产生不小的影响。与去年房价提高和销售量持续增加的情况相比，今年的楼价将步步趋稳。

部分银行暂停二手房贷款业务

除一手房房贷提高首付比例外，二手房房贷也在收紧。

" 二手房办理按揭贷款现在非常严格，不是完全停贷就是要等很长的时间。"张进告诉采访人员，自己的公司当前主要业务就是转做售后服务，为客户办理过户、贷款等业务，对此感受非常深刻。

在实际交易中，通泰置业职业顾问田国聪介绍，在对部分未能达成交易的客户追踪过程中，成本支出太高很大程度上就是因为银根的收紧。"因为评估价格的价差，二手房交易客户的首付支出并不会少于同面积段的新房房源，由于按揭贷款额较低，因此二手房购买者的还贷压力也较小。但目前，银行贷款利率20%-30%的上浮，较大程度增加了还贷成本。"

以江南梅水路100平方米的房源为例，按照100万元总价，首付40万元，按揭贷款60万元来计算，按照基准利率贷款20年，等额还款每月为3926元，总还款额为94万元。若按照某银行网点对首套房贷上浮25%的要求，则单月还款将达到4341元，总还款将达到104万元，购房总支出将多出10万元。

针对这一情况，采访人员近日咨询了多家银行，发现确实有一部分暂停了二手房贷款业务办理，将多数贷款金额集中到了一手房方面。对此，某银行负责人回应，减少二手房的业务，一个重要原因是二手房交易的审批非常复杂，人力成本也很高。而仍然开展二手房贷款业务的银行，也在审批方面严格了许多。

因为消费能力有限，刚需购房者最为敏感的就是购房支出成本，这就使得能否获得银行按揭贷款的支持成为关键。"购房者之所以被新房市场挤压进入二手房市场，更多的是因为资金有限，对于购房支出较为敏感。"田国聪介绍，银根收紧对客户信心有一定打击，持续的销售低位是表现。

采访人员算了一笔账，按照目前形势，二手房市场评估价格很可能要远低于实际成交价格，购房者首付支付的压力随之变大。当前房贷成本不断提高，也许对不少购房者来说，好不容易凑足首付款，也仍然会面临着高额的还贷压力，这无疑会让购房者更加谨慎和理性。

据了解，2017年的二手房市场形势较好，一般的二手房中介年交易量都有100多套，梅水路一带的二手房源，更是从7000元/平方米的单价，提高到了10000元/平方米。"但从2018年1月至今，我们门店的成交量为零。"江南一位二手房置业顾问说。

购买二手房的人群，更多的是刚性需求，而二手房往往意味着区域发展较成熟，配套和生活氛围更浓。同时，现房因为完成装修，客户购买之后便能迅速入住。从这个层面来说，二手房在急需解决住家需求的刚需客户面前优势仍旧是明显的。

从去年底便一直在看房的陈小姐，如今放缓了置业步伐。她说，江南区域的项目自己都有登记看房，但始终没能完成置业。"一开始我也是怕楼价继续升高，希望先'上船'再说。"陈小姐认为，随着今年上半年市场出现变化，现在已经放缓了脚步，目前金融市场的收紧也很明显，自己准备先等等看。

而对于后续的市场预期，不少二手房中介经纪人坦言很难乐观。"现在看房的客户多，真正能成交的少。"在走访中，多位中介经纪人认为，银行继续不放贷或继续收紧贷款的话，行业就要面临寒冬。

公积金贷款呈现利好态势

" 近年来，梅州土地市场成交活跃，土地供应持续增加。"业内人士分析，总体而言，在三四线城市，房地产企业对住宅类土地拿地积极性较高，因此去年房价整体仍在走高。但土地供应的整体趋势是减少的，随着土地越来越珍稀，地价也就很难有下降的空间。

对于去年年底新推楼盘的价格，田国聪认为，除了地价升高之外，返乡客的增多，以及交通的发展，都成为楼市价格趋高的原因。但从全国楼市的调控来看，已是"严"字当头，银行房贷也不断收紧，今年银行还有可能会通过调高利率、提高放款门槛等方式，来控制放款速度。

银行房贷的收紧，一定程度上影响了房地产市场的交易。数据显示，今年3月，全市新建住宅销售套数为2697套，梅州城区为1250套，同比下降24.6%。在价格方面，全市1-3月的销售均价为6547元/平方米。其中，江南片区均价为8347元/平方米，江北片区为7775元/平方米，梅县区为6846元/平方米。

业内人士认为，2018年的楼市或许会成为刚需的小机会、炒房客的分化场。对于三四线城市而言，精准化调控成为主趋势，"去库存"的政策导向更趋明朗。而资金在趋利性的作用下，也将从楼市逐渐分流到其它的价值洼地。

而对于很多房地产商而言，放款速度则直接影响到投资的回款速度。采访人员从一些楼盘销售中心了解到，之前开发商对购房者提出的优惠中，就有选择商贷这一条件。而选用公积金贷款的购房者，则不能享有此项优惠。"因为公积金贷款的放款速度普遍比银行商业贷款的放款速度更慢。"

但由于贷款利率上浮，以及首付比例的提高，梅州商业贷款审批难度加大，因而不少楼盘开始倾向于公积金贷款。"商业贷款政策不断收紧，许多购房者置业计划被打乱。为了增加业绩，我们也调整了销售策略。"一楼盘销售人员说。

采访人员从市住房公积金管理中心了解到，为了遏制开发商拒绝公积金贷款的乱象，中心联合市住建局发布了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(以下简称《通知》)，并配合开展专项整治行动，重点检查辖区内在售楼盘的房地产开发企业拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款购房的行为。

据公积金管理中心工作人员反映，整治行动开展后基本没有接到关于开发商拒绝公积金贷款的投诉。

█小贴士

梅州公积金提取指南

住房类

1.在本省范围内直接向开发公司购买自住房的;

2.在本省范围内购买二手自住房的;

3.在本省范围内建造、翻建自住房的;

4.在本省范围内大修自住住房的;

5.在本省范围内拆迁安置房(提取额为超出置换面积部分需购买的房款额)的;

6.首次偿还购房贷款本息(扣款满半年以上)的;

7.物业费提取的;

8.支付房租(每月提取额为公积金月缴存额的60%，最高不超过720元/月)的;

9.加装电梯的;

非住房类

1.退休职工的;

2.职工死亡的;

3.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的;

4.单位破产、转制女性满40周岁(含40周岁)男性满45周岁(含45周岁)或连续工龄满25年以上或账户封存满一年且无其他单位继续缴存的;

5.非本市户口职工与单位解除劳动关系的;

6.出境定居的;

7.职工调离本市的;

8.重大疾病的(提取额为自费部分);

9.职工本市工作调动(转移)的。

楼市调控政策收紧 三月\＂小阳春\＂遇冷

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