重磅!第五轮房地产调控浪潮来袭!环京楼市要变天了? 新一轮调控浪潮下的环京房价走势。今

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重磅!第五轮房地产调控浪潮来袭!环京楼市要变天了?。房地产|调控|浪潮|楼市|环京|变天---

新一轮调控浪潮下的环京房价走势。

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今天说一个“坏消息”。据不完全统计，今年两会以来，包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、西安、广州、海南、成都、南京等27个城市发布了楼市调控新政策。其中，在今年全国两会3月20日闭幕至今短短十几天的时间里，已有至少14个地方出台楼市调控新政。没错，本轮政策“第五轮调控浪潮”来袭。

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放眼全国，如此密集的调控浪潮会对环京房价造成影响吗?答案几乎是肯定的，行业整个的大环境不利，各个区域个体都不可能“独善其身”。这次政策浪潮的发端其实是在2016年的9月30号，称之为“9.30调控”，至今已经一年多了，其中，我们在9月4号的时候，成功的推测到了一次调控浪潮，至于本次“第五轮浪潮”，也都在情理之中，尤其是在今年两会之后，收紧调控的趋势愈发的明显。

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同时，我们在去年年初的时候也曾提出了一个“大环境、小气候”的分析方法，正是利用这个方法论，我们又成功推测出了环京3月份以后的“腰斩”。“第五次浪潮”固然会对环京产生非常不利的影响，但还要具体分析到环京楼市的“小气候”。

“第五次调控浪潮”

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先来看看“第五次调控浪潮”，先来看近期各城陆续发布的调控政策。

海南加码限购:

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非琼籍居民家庭只能买1套，且首付不低于七成，深圳三价合一，降低杠杆调控加码遏制二手房投机炒作;西安

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:房企和中介不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购;成都

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:刚需家庭购买商品房可优先摇号，信息造假者3年不得登记;武汉

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:将开展联合巡查，严查捂盘惜售。

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湖北建立房地产调控会商制度

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3月21日晚间，大连市发布通知，对部分区域实施包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。同时还下调了公积金贷款的最高限额，上调二套房公积金贷款的首付比例和利率。

阜阳市阜南县已悄然发布调控新政，对辖区内住房实施限售。第三套房5年内不得交易，北京克扣押金、违规出租部分房产中介被北京市住建委“拉黑”。

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广州:公积金贷款本地户籍需缴存至少一年，此外，石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地陆续出台公积金新政，加强监督检查，明确对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

总体来看，上述政策内容主要有“摇号、限售、公积金等政策”，三四线城市加入限售，“照顾刚需”是指导思想。但政策在照顾刚需的同时，还有一个现象是值得注意的，就是全国普遍上调的房贷利率，这对于刚需群体来说，仍不太“善意”3.17调控一年后，房贷利率明显上浮。

到2月份，全国的房贷利率已连升14个月，以北京为例，北京13家银行中，有5家银行最低上浮5%，5家银行最低上浮10%，1家银行最低上浮10%，常批上浮15%;1家银行最低上浮15%;1家银行最低上浮20%，个别商业银行上浮幅度远高于平均幅度。

“前四次调控浪潮”

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再来说一下“前四次调控浪潮”:

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第一轮调控

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，时间上从2016年9.30开始，至去年的北京3.17止，调控的手段仍以“老三套”为主，即“限购、限价、限贷”，内容上，较以往历年的调控并无太多“新意”，不出意料，这次的调控并未起到太大的调控效果，市场对此已经“免疫”。

第二轮调控升级

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，时间上以去年北京的3.17为开端，当时的市场异常的疯狂，且正处在全国两会期间，会后第二天，“史上最严”调控出台，3月份以后，向全国各城大密度推广开来，其中，廊坊在3月21号跟进了北京的“最严调控”。主要手段，此时出现了“限售”，在雄安新区之后，“限售”普遍用到各城的调控当中去，其中，环雄区域有两处地段是“10年限售”，为全国最长。

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第三轮调控升级

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，时间上从2017年7月下旬开始，当时正是某高级别会议之后，至8月份，广州方面抛出“深水炸弹”，宣布“租购同权”，其他各城相继呼应，北京的“共有产权”房等都是在那段时间铺开的。这个阶段，调控的手段已经逐渐从“短效”转移到“长效”，租赁房是本轮政策的重点所在。

第四轮调控升级

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，时间上是在2017年的9月低、十月初，正赶上楼市的“金九银十”，恰也正赶上十九大。这次调控，我们在9月4号的时候，就曾撰文指出，在不到一个月的时间内，成功兑现。

这次的调控我个人认为是禁忌启动的，是吸取了3月份全国两会期间楼市大热的教训，主要的手段仍是以“短效”为主，但普遍加入了“限售”，其中，石家庄的限售就是发生在这个时候，几乎一夜之间，八城同时升级调控，六城加入“限售”，笔者的印象还很清晰。

否极泰来!环京的“筑底行情”

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那回过头来看分析一下“第五轮调控浪潮”会对环京造成怎样的影响?环京楼市的“小气候”又会发挥什么作用?

客观上，全国整个楼市的大环境是非常不利于环京楼市的，行业的大背景就是这样，各个区域也不会“独善其身”，更何况，雄安之后的环京、环雄已经上了“黑名单”，属于当局乃至当局高层重点监测的区域，在这种压力下，环京的环境一定比全国更恶劣，尽管环京各项利好频繁传出，但环京未必就能从中得到太多好处，环京房价继续下探的可能性仍然极大。

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进入2018年以来，恒大方面“88折促销”打响了“以价换量”的第一枪，环京方面，某大品牌商紧随其后，并带动着其他中小开发商一起掀起了一场“新盘降价风暴”，这比我们去年(2017年)11月预想的来的要快，但好在，我在2月初前后就曾警示过了，警示“跌价风险”有可能提前来到，现在来看，这一结论是已经兑现了的。

但“跌价风险”还并未完全过渡，环京房价在接下来还存在很大概率的下探空间。但不必太过担忧，否极泰来，环京“抄底”的真正机会即将来临。

环京的“小气候”其实就是指环京独特的“筑底行情”，这点，我在去年11月就曾反复提示过了，这个行情，是可预见的未来一到两年里最主要的一波行情，可预见的未来环京一到两年里，如果不出意外的话，还会在这个行情里“打圈子”。机会在哪里，机会就在于这波行情里，“抄底”的时机将真正来临。

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