二手房“三价合一”，动了谁的奶酪? 【环宇杂谈】“三价合一”是基础秩序

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【环宇杂谈】

“三价合一”是基础秩序，刚需的界定也是基础秩序，这需要民政、公安、社保等各部门合作。

李宇嘉

近日，深圳出台新规，要求二手住房交易必须“三价合一”，即实际成交价、银行评估价格、网签价格三者要统一。深圳二手房市场“阴阳合同”泛滥，桌子下面的合同(阴合同)显示买卖双方真实的成交价，而拿去贷款的合同(阳合同1)显示高价，为的是买方多贷款;到政府网签的合同(阴合同2)显示低价，为的是买家少纳税。

2011年，政府启动计税评估系统以后，网签价贴着市场价“打七折”的政府评估价走。现在，要求银行评估价不能低于网签价，三个价格差不多统一了。这样，购房者为了多贷款，可以报较高的网签价格，但必须要多缴税了;或者，购房者为了少缴税，报较低的网签价格，但不能多贷款了。也就是，过去“多贷款、少缴税”，这一隐性红利不复存在了。

如何解读该政策?吴晓波频道给出“深圳打响‘两会’后调控第一枪”的定位。调控谈不上，但确是楼市基础秩序重构。很难想象，一直自诩市场化程度高的深圳，占楼市供求60%、涉及上千万居民的二手住房交易，居然纵容如此不透明的“多重价格乱像”。价格是资源配置的第一要素，也是宏观调控的基础，80年代“价格闯关”，不就是为了市场化改革吗?

信号乱了，何谈市场化和调控?2016年9月以来，深圳楼市调控稳步推进，新房价格17连降，成交下滑50%以上。乍一看，调控绩效显著，但不受政府管制的二手房价却明显上涨。国家统计局数据显示，至今年2月，深圳二手房价指数连涨5个月，2月同比涨幅达4.7%，创1年来新高。2016年以来，深圳未供应一宗商品住房用地，人口却连续2年暴增50万以上。

深圳房价再度暴涨不是没有可能。一个突出的例子是，规避限购和价格管制的“类住宅”，在京沪穗是“边缘住宅”，但2017年深圳“类住宅”成交量超过新建商品住房，价格也直逼后者。近期，某知名开发商一个产权仅50年的“产业研发+宿舍”的项目拿到预售证，宿舍售价为每平米10万元，但使用面积只有建筑面积的50%。看来，水面平静但水下已波澜壮阔。

那么，“三价合一”有什么影响?媒体都说，新政导致刚需被错伤，但笔者认为，冲击最大的是投资客。改革开放以来，深圳一直享受“低税红利”，但就当前楼市而言，这个红利并未有多少雨润到实体和普通百姓，而异化成为胆大的“二把刀”博傻的“灰色红利”，而“杠杆+低税”这剂鸦片更助长了博傻的勇气。看中房价上涨，以少量自有资本辅以低交易成本，可撬动高价房产。三价不合，首付可低至20%，配上消费贷，首付甚至可以套出来。

现在，“三价合一”了，灰色红利没有了，想象空间没有了，“快进快出”的收益没有了，傻胆儿也没那么大了。这就是为何?政策甫一推出，投资客心慌慌，将板子打到“错伤”刚需上，吃瓜群众跟着唱喝，寄望于混肴视听，倒逼政策沿着错误的道路进行所谓修正。对刚需而言，表面上看，或首付款增加了，或缴税增加了，“上车”更难了，但支持刚需不以违规为代价。

如果刚需购房困难，应调低首套房首付和利率。问题是，何为刚需?就连首套房、首次购房都可能是投资行为的情况下，实在分不清楚。另外，“假离婚”、用子女和父母名字购房大行其道，甚至中介堂而皇之地兜售“购房指标”，刚需是个可意会但不可量化的宽泛概念。在西方，从来没有刚需的概念，只有根据诚信申报、收入核验，对住房困难人群的保障。

我国现有的房地产监管框架内，也无“刚需”的概念和衡量标准，实践中已异化为占据道德制高点、大肆抨击政策的工具。如同“三价合一”是基础秩序，刚需的界定也是基础秩序，这需要民政、公安、社保等各部门合作，统一信用代码、住房信息联网、户口婚姻登记等，都要统一。这样，即便以首套房、首次购房界定刚需，也就可以操作了，否则别拿刚需说事。

(作者系资深地产研究人士)