地价水涨船高，房价到底敢跌吗？一二三线城市持续分化！楼市还跌得起吗

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这世界变化太快。前几天还沉浸在加息的各种猜想当中，这几天又被铺天盖地的中美贸易战刷屏。

大国相杀的逻辑其实不会变，也就是小伤害一下，但杠杆游戏也不得不佩服川普的执行力。选举时说要干的事情，如今一条一条地努力兑现，商人效率就是高！

今天杠杆游戏还是想谈谈我们最关心的房子。某著名经济学家也说过，短期决定房价的主要因素就是土地和货币政策。最近中指院发布了2018年2月，全国300个大中城市的土地市场交易报告，情况似乎有些微妙的变化。

2月土地成交均比去年减少，地价水涨船高

先来看看总体的情况。如下图：

图1.2018年2月全国300个城市土地市场情况图片来源|中国指数研究院

2月正值春节，土地供应环比下滑可以理解。从上图1可以看到，2月的土地供应整体来说是比去年上涨的，涨幅为14%。今年1月份的推出面积也比去年同期涨了38%，目前来看，土地供应在持续增加。这也符合预期，毕竟从去年开始，一些大中城市就已经开始说要积极响应房住不炒，增加土地供应，缓解房价压力。

不过2月的成交面积却比去年下滑了，在今年1月份的时候，成交面积还比去年增长了27%，估计也和假期因素有些关系。

土地出让金上，比上个月降了31%，这和成交面积大幅减少有关，但2月的土地楼面均价的同比涨幅有些高，达到了37%，环比也涨了10%。

溢价率方面，受到调控影响持续走低到17%，今年1月这一数值为21%，下降了5个百分点。

具体到各线城市，这一分化就更为明显。如下图2：

图2.2018年2月各线城市土地市场情况图片来源|中国指数研究院

上图2可以看到，受调控影响最为厉害的一线城市土地溢价率最低，为7%，其次是二线城市为16%，最高的是三线城市达到30%。这一数据比1月份分化得更为明显，彼时一、二、三线城市的溢价率分别为19%、20%、28%。二三线城市同比的溢价率均降幅较大。

有趣的是，尽管三线城市土地溢价率最高，但楼面均价的涨幅却是最低的，为12%，成交面积和土地出让金同比去年均有所下滑。三线城市的楼市在经过去年的疯狂之后，开发商们也在用钱投票，企业拿地意愿不足，楼面价和总金额均维持低位。

二线城市依旧保持平稳上涨的态势，成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均有所提升，带动出让金总额增加。但环比持续呈下降的趋势，可以预见，未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑恐怕难以避免。

一线城市尽管土地成交面积相比去年减少了32%，但土地出让金却涨了60%，楼面均价同比更是大涨148%，一线土地寸土寸金，已步入存量房时代，新增住房建设用地难以有效增加，这也导致地价水涨船高、楼面价飙升。

楼面价Top10城市，杭州大幅领跑开挂的节奏？

总的来说，2018年2月，全国土地市场成交量比去年同期有所降温，土地出让金和楼面价格均上涨。Top10的城市中，主要集中在长三角、环渤海和珠三角区域。表现最为抢眼的就属苏杭。

在土地出让金方面，苏州以285亿元傲居榜首，杭州则拿下了当月住宅用地楼面成交价总冠，比位居第二的北京均价高出近1万元每平米！如下图3：

图3.2018年2月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院制图|张银银

当然，这和地块所在的地理位置也有很大的关系。不过苏杭这几年房价的上涨速度，也确实惊人。

尤其是杭州，这几年势头不小，动辄要晋级新一线城市。杠杆游戏也曾分析过这座城市的人口吸引力，数据表明，该市人力资源汇聚能力并没有外界以为的那么强。好在，杭州服务业（电子信息）等势头很旺。

苏州也是，很多人只知道上有天堂下有苏杭，苏州园林之美，经济总量位列前茅。其实，苏州基本还算是我国第一大工业城市。其进出口总值排名也很靠前。

加上地处长三角核心区域，所以说这两座城市房价涨起来，或许也是合情合理的。如今楼面价格都飙到这么高，那么房价就意味着……

十大重点城市中，前2月上海南京住宅供地和成交均下滑

杠杆游戏的主要读者集中在较大的一些城市。我们再来具体看看10大重点城市2018年前两个月的住宅用土地供应情况。

图4.2018年1-2月十大重点城市住宅用地供应情况图片来源|中国指数研究院

可以看到，重庆前两月的供应总量位列第一，武汉紧随其后，其中北京、杭州、成都、重庆、天津、广州、深圳的供应量都比去年同期有不同幅度的增长，其中北京涨幅最大为179%，也能看出政府调控楼市诚意。

杭州楼市去年涨幅较快，所以大幅供地也是必须。上海略有下降，南京降幅比较明显，接下来的10个月要加把油了。现在主要二线城市都在积极抢人，土地供应若跟不上，影响到房价上，最终的结果就是大学生来承受。

当然，供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到，成交量最大的为武汉，侧面也反映出武汉楼市的热度尚未退却。其次是重庆、北京。具体见下图5：

图5.2018年1-2月十大重点城市住宅用地成交情况图片来源|中国指数研究院

从图5可以看到，上海和南京是仅有的两座下滑的城市，其中南京下滑幅度最大，为70%。溢价率方面，10座城市的整体溢价率都不高，虽有半数城市溢价率比去年同期有所增长，但涨幅都比较小。其中南京和成都的溢价率大幅下滑。

图6.2018年1-2月十大重点城市住宅用地溢价水平变化图片来源|中国指数研究院

综上，2018年伊始，土地供应相比去年整体是增加的，溢价率也维持在较低水平，可见随着调控的深入，重点城市的土地交易开始回归理性。但楼面价格是上涨的，反馈到今后的房价当中，楼市还跌得起吗？

声明：本文仅代表作者个人观点，不代表地产情报站观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。

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