调控再加码:限购摇号保刚需!购房新规是\＂刚需\＂的重大利好?合近期

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近期，全国多地出台楼市收紧新政，大连市中心城区限购限售，杭州将采取公开摇号等方式规范市场，长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房。

多地楼市打补丁保刚需政策出炉

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进入3月，全国多地的房地产市场进入平静期，大幅上涨的情况难觅踪迹。但对于部分城市而言，潜在的上涨压力依然存在，打补丁的政策仍在继续。

大连市中心城区限购限售

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3月21日，大连国土资源和房屋局发布楼市新政，规定本地户籍家庭在中心城区限购2套，且限售2年;非当地户籍中心城区限购1套，且要提供社保或个税证明。大连成为两会后首个发布房地产调控政策的城市。

"大连限购"五大重点解读:

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1.中、沙、西、高四区划为限购区域，不包括甘井子区。

2.本市户口在市内五区有2套及以上住宅的家庭，不得购买中、沙、西、高四区住房非本市户口在市内五区有1套及以上住宅的家庭，不得购买中、沙、西、高四区住房非本市户口在市内五区无住房的家庭，可购买中、沙、西、高四区住房一套，且需要连续缴纳12个月的社保或个人所得税。

3.购买中、沙、西、高住房前需先开具《购房资格证明》。

4.中、沙、西、高四区产权证明未满两年的新房不能出售。

5.购买市内五区住房，公积金贷款最高额度由45万下调至40万。

国家统计局近日发布的2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2月份大连市新建商品住宅价格环比上涨1.0%，同比上涨10.7%，涨幅在70个大中城市中分别位列第3和第8位。

昆明市收紧房地产市场

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此外，今年3月初，昆明市也收紧房地产市场，扩大了限售区域，并下调住房公积金贷款最高额度。国家统计局的数据显示，昆明2月新房房价环比上涨0.3%，同比上涨11.4%。

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和广大购房者息息相关的无非是以下三个重磅信息:

1.昆明主城限售了!

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2.公积金贷款政策再次收紧!

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3.限价商品房要来啦!

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除了限售政策，通过摇号选房、优先满足首套刚需群体购房等政策也相继出炉。

杭州新房将公证摇号

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最近的是3月28日晚，杭州市住管局发布消息称，针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，将开展专项整治行动，并将采取公开摇号全程公证的方式，切实规范市场销售行为，维护市场秩序，具体办法将于近期公布。

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不仅如此，3月30日，西安市

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房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

这是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第6个正式出台摇号卖房措施的城市。

长沙市推出差别化购房措施

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3月27日，长沙市推出差别化购房措施，限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144㎡(含)以下户型的普通商品住房，优先满足首套刚需购房群体。长沙明确，项目开盘前积累的首套刚需购房群体数量大于符合规定的可售房源数，则进行摇号选房。

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据介绍，首套刚需群体可优先选购的，分别是实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目(不含定向限价房)，以及新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房。

武汉刚需有限选房全面铺开

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3月15日，武汉市也对保障刚需人群首次购房优先选房公开征求意见。与长沙相类似，武汉市规定，开发企业应对优先选购房源与优先选房顺序进行摇号，有序组织意向购房人按摇号顺序选房。

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长沙、武汉在已有的限购、限售等政策下，又出台了保刚需新政，既调控了房价，又有利于刚需族购房。

同策研究院总监张宏伟认为，长沙、武汉保障首套刚需优先购房的政策，可以看做是一种差异化的调控政策，对保障刚需族购房有一定意义。

刚需买房为什么那么难?谁在为难刚需购房者?

在国内，无论房价是涨是跌，受伤的总是刚需购房者，全国的许多热点城市为了保护刚需发布一些楼市政策。

"限购政策":从购房资格、首付比例、贷款资格等多个方面，对投资客进行多方围追拦截。

去杠杆:坚持拥护“房子是用来住的，不是用来炒的”。

可是，在全国持续火热的楼市中，许多地区的"刚需客"仍一房难求!

1.房贷利率持续上扬

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2018年2月，全国平均首套房贷利率5.46%，是基准利率的1.114倍，同比上涨22.15%，呈十四个月连续上涨之势。意味着总利息增加，每个月月供压力就更大了，因为总利息要增加了，因此，房价环比下跌，利率上浮，实则就是变相的房价上涨，买房成本不降反增!

2.首付比例提高，审批从严

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中行率先揭开了四成首付的序幕，其他行在审查资料时，如果发现贷款人征信有些许瑕疵，同样会提高贷款利率或追加首付。

3.杜绝炒房，严控消费贷

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去年9月中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。各家银行开始陆续调整消费贷贷款期限，从最长20年调整为5年。不仅如此，如果贷后发现消费贷款流入楼市，则会立刻全款回收。

拿合肥来说，"刚需客"购房仍是一房难求。

利率上浮误伤刚需

自去年调控以来，基准利率虽没有上浮，但市场利率已经不断水涨船高，据融360公布的最新数据，2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%;同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。

而今年的房贷市场将怎么走呢?占据市场最大份额的中国建设银行给出的答案是:政策会偏紧、房贷价格也会水涨船高。

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目前，合肥首套房贷利率最少上浮10%，有的已经上浮到15%，最高上浮是20%;二套房方面，最高已经上浮40%。

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▲合肥18家银行房贷利率一览

面对房贷利率呈现上升趋势，很多专家疾呼不要误伤刚需阶层。

全款优先、提高首付比例

在合肥楼市中，购房鄙视链屡见不鲜。“肥西某盘最后几栋洋房随时开盘，至少首付7成以上才能享受优先购买”

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“蜀山某神盘近期验资2栋高层，要求首付6成。

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”

“新站某神盘，其加推房源要求全款预定

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，同时还能不限购，外地客户也可以购买。”

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等等，诸如此类有买房附加条件的情况还有不少。对于刚需来说，想要依靠普通首付买到高性价比盘无疑难上加难。

不仅如此，在合肥，不少外来的外来刚需购房者因为没有买房资格而犯难，并且关系户买房、投资客仍不少等也导致刚需购房者买房困难。

1.3万/㎡低价盘不足20家，刚需还能买哪里

昨天，新站区当代MOMA未来城G5、G15、G16栋楼开盘，均价9595元/㎡，600多组客户抢买。一个多小时的时间，360套房源均成交，当代MOMΛ未来城高层楼盘清盘。随着该盘高层房源的清盘，合肥的限价盘卖一套少一套。

令人无奈的是，在合肥刚需庞大的购买力下，合肥市区目前低价盘存量并不多。据统计，目前市场上均价在1.3万/㎡及以下的限价盘仅有20家。而若除去部分神盘、尾盘，低价盘数量无疑更加稀少。

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从区域分布来看，市场上低价盘主要分布在瑶海、新站区域

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，这些区域目前也是合肥市区的“价格洼地”。而反观包河、蜀山等老城区，1.3万/㎡左右的限价盘几乎绝迹。

另外，由于西子曼城、望江台等项目高层房源相继清盘，高新区置业门槛也随之提高。目前该区域仅有悦湖山院、祥源金港湾等少数价格便宜的项目。

对比而言，东北部区域依然是刚需置业的主阵地。而合肥主城区西南片区，目前想要在这一块购房置业，对刚需来说，相当有难度。

值得一提的是，在低价盘卖一套少一套的情况下，这种尴尬境地或将愈发凸显。而对于看中了合适楼盘的刚需，建议还是抓紧机会上车。

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