三价合一：购房者的短暂恐慌，二手中介的惯性狂欢！在房产圈呆着的都知道

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在房产圈呆着的都知道，3.30和9.30这两个日子是最容易出大政策的，然而，就在各路大咖纷纷揣测今年3.30会发生什么的时候，3月28日下午，一条酝酿已久的新政突然落定，吹风了多年的“三价合一”猛然成了一纸公文，在房地产界和金融圈炸开了。

每一次房产政策出台，都是购房者的恐慌和中介的狂欢。这次也不例外。“今晚不打烊”、“加班到12点”、“交钱马上打网签”，这群二手房中介用最忙碌的姿态开始了最后的表演，甚至有爆料称，当晚还有购房者连房子都没有看就直接付款了。媒体纷纷抢先报道，二手地产中介公司深夜还灯火通明，赶在29日凌晨0点之前为客户进行网签。

看到这里，笔者只想“呵呵”。稍微留心的朋友可以在晚上出门散步的时候，多多留意二手房中介门店，有哪家平常不是十点多还灯火通明一副很忙的样子？这起码是深圳当前二手房门店的一种常态，可能“三合一”政策出台当时，门店会更晚一点关门，但绝对没有某些媒体描述的那样“人声鼎沸”。

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二手房门店夜间办公是常态

那么，“三价合一”政策的内容是什么？出台后对买卖双方会造成什么样的影响？真的会有人赶在政策出台之前连房子都不看就买房吗？

所谓三价，指的是二手房交易过程中的真实成交、网签合同备案价和银行贷款评估价。这三个价格在过往二手房交易过程中是“各自叫价”的状态，房子多少钱，卖家说了算，买卖双方商议成交的价格，就是真实的成交价格，备案价是房子在过户之前，通过房地产信息系统网签备案时填写的价格，买房产生的税费会以这个价格来计算，房管局会有一套系统，对每套存量房定一个指导价，这个价格一般情况下会比实际成交价格低，所以为了少交点税，各方会默认的以这个指导价格作为网签价格，因此产生了“阴阳合同”。

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按揭买房的客户，需要跟银行贷款，银行能贷给你多少，是按照银行自身对抵押房产价值进行评估来定价的，正常情况下，这个价格就是等于真实成交价格，但是市场有些人为了降低首付，会通过一些操作来提高银行评估价，进而获得更高的贷款金额，以降低首付，也就是我们常听到的“高评高贷”。

了解了这三个价格的关系，对新政的理解也就很清晰了，其实“三价合一”新政全文中最重要的一句话就是“以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”也就是说，以后买二手房贷款的额度不是光看银行的评估价了，还要看网签备案价，哪个最低选哪个。这样一来，想高评高贷的彻底没戏了，想避税的就要面临首付增加的压力，也基本没戏了。

看上去的确影响非常广泛，但细细看来却不然，先来说说高评高贷，事实上，2017年整年严厉的空调政策下，官方开始各种整顿房地产市场乱象，加上深圳各商业银行住房贷款额度不断收紧，审核力度不断加大，2017年下半年市场上二手房“高评高贷”的现象已经基本杜绝。不能做“高评高贷”就不存在首付增加的问题。

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再来谈谈税费，许多媒体举例什么500万成交价的房子网签备案价350万，新政后购房者要多交18万的税。算法没有错，但是看看就好，事实上，稍微了解深圳二手房市场的都知道，近年来深圳每年都在调整更新二手房产评估价格，2016年更是罕见的两次上调评估价，其中2016年4月份部分地区上调幅度高达60-80%，因为网签价格不可能低于这个评估价，所以每次房产评估价上涨都会带来税费的同步上涨，2017年虽然没有上调房产评估价，但是全年调控下房价也并没有过多的上涨，所以这个网签价并没有媒体中介口中说的可以做到多低。“三价合一”后也不会像外界说的随随便便买套房就要多交十几万甚至几十万的税费，哪怕部分房源真的有，再严厉打压楼市各种乱象的今天，购房者也需要承担阴阳合同带来的种种风险。

从过往的经验来看，每一次政策的出台，窗口期都会对购房者造成一定的恐慌，而这个“恐慌期”很短，却成了部分中介的“狂欢期”，因为恐慌而买房的人有，但不会很多，冲动消费之后就是面对各种陷阱和懊恼。觅房在此提醒广大刚需购房者，买房一定要保持必要的理性，不要听风就是雨，毕竟关系到你未来很长一段时间的居住体验，一定要现场看房，仔细分析判断，看准再上车。