长沙买房契机:住宅议价权正向购房者倾斜楼盘网长沙(4月8日讯)买房

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楼盘网长沙(4月8日讯)买房，除了前期筹备和后期选房，在正确的时间节点切入市场也颇为关键。买房时机拿捏得准不准，直接关系到交易成本高低与未来的升值收益。因此很多购房者都会有这样的疑问，何时买房?楼盘君认为，目前就是入手长沙

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楼市的好时机

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房地产业净利润降低 “白银时代”已来临

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说到国内房地产市场的发展周期，不少经济学专家用“黄金十年”和“白银十年”来概括之。从福利房分配制到市场化改革以来，1998年到2007年的十年期间，商品房从无到有，如雨后春笋般蓬勃发展。伴随着12%以上的年均经济增速，我国城镇化率显著提高，居民收入也水涨船高。农村人口涌入城市落户，“新市民”的大量增长，极大的提高了居住需求。

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图1房地产市场进入“白银时代”(来源:互联网)

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据官方数据统计，十年期间房地产投资平均增速24%，2003年达到极值33%。拿地面积平均增速21.1%，新开工面积平均增速17%。商品房销售面积平均增速20%。这十年，房地产行业毛利率上升至38%(平均31%)，净利率上升至14%(平均8.3%)，地价占商品房价格的23%左右，可见开发商的利润有多“肥”。

然而物极必反，先前拉动国民经济增长的“三驾马车”之一的房地产，逐渐成为实体经济发展的绊脚石，其“野蛮生长”的势头不仅激起了民众的怨声载道，也引起了高层的警惕。曾经广为流传的一个真实案例，温州某老板拥有一家1000多名员工的大厂，年利润仅数百万;他老婆在上海投资了10套房产，8年间获利超过3000万!

现实总是无比讽刺，该老板一年辛苦打拼的净利润还不到老婆炒房的三分之一。在这种形式下，实体经济人才染上了炒房恶习，甚至借贷、撬动资本杠杆以满足一夜暴富的贪欲。不幸的是，很多人都成功了，这不得不说是整个国家的悲哀。

2008年爆发的美国次贷危机“血洗”了全球经济，金融和房地产市场首当其冲。在此背景下，房企开始反思以往发展模式与未来转型创新，政府加大了对房地产市场的介入与监管力度。2008年-2017年的十年间，房地产投资平均增速下降至18.5%，拿地面积平均增速下降至-4.5%，新开工面积平均增速下降至7.6%，商品房销售面积平均增速下降至9.4%;房地产“白银时代”已悄然而至。

说到这里，有小伙伴可能有疑问，“房地产行业下行跟我买房有什么关系?”这关系不可谓不大，股市“逢低抄底”的道理人尽皆知，楼市同理。以往地价占房价比例不过三分之一，房企利润空间巨大;如今土地和住宅双限价，不管开发商如何耍心机、玩手段，总归流失了一部分利润，而这就是购房者的“隐性福利”。

长沙房价偏离度不高后期有“补涨”可能

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说完行业发展周期，我们再来具体看看长沙房价。从纵向时间轴对比来看，我们都知道2011-2016下半年期间长沙的新房均价涨幅非常缓慢，直到外地炒房团的蜂拥而至，长沙房价才开始了“坐火箭”般的狂飙猛涨。

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图2-3全国40个大中城市

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房价偏离度(来源:易居研究院)

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从横向对比来看，2017年全国40个大中城市房价透支程度排行榜显示，长沙约在-10%到0的区间。也就是说，根据房价收入比计算，长沙楼市不存在“房地产泡沫”;即使没有炒房团，随着经济发展和人口持续净流入，房价也会迎来一波“补涨”，这是市场经济的内生动力;只不过作为外部势力的炒房团把这一过程大大激进化和加速化了。

从这一角度来看，一旦政府放松调控，长沙房价“报复性”上涨的可能性不小。这也是为什么楼盘君一再强调，限购当口是买房的天赐良机

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。虽然房价不可能回复到十年二十年前的水平(物价都不可能)，但可以花相对少的成本，获取更高的回报。

一季度土地供应大涨溢价率反呈降低趋势

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去年9月末，长沙出台土地新政，“熔断+摇号+限价”成了套在开发商头上的一道枷锁，但出人意料的是，土地供应反而有较大规模的增长。2018年1-3月，全国推出土地面积28190万平米，同比增加38%;成交土地5362宗，同比增加19%;土地平均溢价率19%，较去年同期下降14个百分点。

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图4一季度

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长沙土地市场成交“火热”(来源:互联网)

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长沙作为“新一线”城市的代表，土地市场也表现得相当抢眼。一季度长沙共推出土地221万平米，成交179万平米，成交楼面均价为2084元/平。其中，住宅类用地7宗，推出土地面积69万平方米，楼面价3724元/平。

从行业发展周期、房价偏离度、土地供应与溢价率三个方面来看，长沙楼市目前处于“内生潜在补涨，外部调控承压”的特殊时期

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。从市场角度而言，住宅议价权的天平正在向买方(购房者)方向倾斜

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