福州2018供地计划出炉，房价能否发生新转机？图文|CRIC克而瑞近日

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图文|CRIC克而瑞

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近日，福州四区2018年供地计划出炉，根据计划，2018年度福州市四城区计划供地812公顷，其中住宅用地为259公顷，住宅用地包含82公顷的保障性住房用地，商品房用地仅177公顷。

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早在2016年，福州政府就提出要加大土地供应，但2017年才真正开始实施，尤其是住宅方面，相比2016年成倍增加，2018年也将延续2017年的供地量。从下表中我们发现，虽然2018年与2017年住宅供应面积差别不大，但住宅供地属性却发生了一些改变，尤其是新增的57公顷安置型商品房（去年也在原先供地的基础上增供了安置型商品房），也可以看出政府在保障性住房方面的力度并未放松。

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另外，我们从近几年福州五区历年住宅供地成交量与商品住宅成交量对比图中发现，2012年-2016年连续5年差值都为负数，这也体现出一级市场土地供应的紧缩性。从数据上看，2017年商品住宅成交量与前几年相比几乎成断崖式下跌，主要是由于去年市场的特殊性，导致一部分高价项目暂时无法出售，早前高价出售的楼盘也放缓了备案速度。但从市场实际开盘情况看，需求仍然存在，2017年最后两个月五城区供应的60万方几近售罄，一手限价盘仍成为多数购房者的首选。

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数据来源：CRIC克而瑞

土地成交数据已剔除回购面积

整体来看，福州楼市从前两年的供不应求逐渐转向供需平衡转化，从本次供地计划不难看出，政府坚持“总量适中、内部均衡、统筹兼顾、重点保障”的原则方法，合理调配各类用地供应指标，保障年度建设项目用地需求，以此保障房地产长期稳定健康发展。

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另外，我们从近几年福州商住用地的成交价走势来看，2017年楼面价相比2016年有所降低，一方面是由于严苛的土地条件，其要求房企在规定年限内开工并竣工，并按照政府指导价销售；另一方面则是由于房地产市场受强政策干预影响，打消了大部分房企对赌政策松绑的侥幸心理，拿地也由激进转为理性。

而事实也证明， 2017年年底部分同区域相似条件的地块，相比年初甚至2016年下半年的拿地成本都低。但值得一提的是，虽然2017年底至今的土地整体热度不及年初，但从近几次土拍情况看，优质住宅地块仍成为开发商重点关注的重点。

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福州楼面价下跌，是否就代表房价也要开始下降了？

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当然不是，我们之前提过多次，福州2016年成交的高价地项目由于限价原因几乎都未面市，面粉涨价，面包亦然。陆续上市后虽会抬高整体房价，但只要限价存在，也不会像前两年暴增，横盘现象也将成为接下去贯穿福州楼市的大概率事件。

附2018福州土地供应计划详情：

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备注：

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本土地供应计划计划期为2018-1-1至2018-12-31；计划区域为福州市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区等四城区。