【年报有料 | 龙湖地产】时隔6年，再次站上行业前十龙湖地产1993年创建于重庆

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龙湖地产1993年创建于重庆，并成长于重庆。2009年至2016年，龙湖起起伏伏，经历过翻倍增长，亦体验过规模停滞不前。2017年，龙湖磨砺前行，销售额同比大涨77.1%，再度冲进行业TOP10。

一、

公司业绩表现大好，规模和利润齐升

龙湖地产一直以来秉承住宅开发加商业双轮驱动的原则，2017年公司实现营业收入720.8亿元，同比增长31.5%，其中投资物业租金收入增长35.6%至25.9亿元，均保持较高的速度增长。2017年公司毛利润和净利润分别为244.4亿元和164.8亿元，分别同比增长65.9%和53.3%。毛利润率和净利润率分别为33.9%和22.9%，均较2016年增长了5个百分点。主要原因是，除投资物业公允价值大幅增加外，公司于2014年和2015年期间储备的低土地成本的项目开始入市并结算。

2017年，公司已售但未结算的合同销售额为1342亿元，面积为852万平方米。该年度，龙湖地产销售均价为15352元，为公司未来收入增长和利润增长奠定坚实基础。

图：2012-2017龙湖地产营业收入（亿元）及同比情况

图：2012-2017龙湖地产利润率变化情况

二、

四大区域均衡发力，

共助企业销售业绩创新高

2012年开始，龙湖销售额同比增速开始放缓，销售额排名逐步下降。龙湖一直以深耕大本营为主，重庆和成都的项目占比较高。中西部地区依然是公司销售业绩的主要来源，其中2012年两地区销售额占比接近公司总销售额的50%。随后公司加大环渤海、长三角和珠三角区域布局。

2017年，在四大区域的共同发力下，龙湖地产销售额站上新台阶，公司合同销售额达1560.8亿元，同比增长77.1%，顺利完成年中调整后的销售目标。

其中，从城市上看，杭州为公司贡献了232亿元销售额，同比增长156.6%，成为贡献销售额最多的城市。合肥作为新进入城市，2017年首次为公司带来36亿元销售额。

从区域上看，环渤海、长三角、中西部较为均衡，实现销售额占比分别为32%、32%和25%，珠三角地区进入时间较晚，项目布局相对较少。

图：2016年和2017年龙湖地产销售金额分布地区情况

注：内环为2017年数据，外环为2016年数据

三、

坚持城市圈布局策略，保持稳健的投资风格

自2011年以来，公司开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”战略上的转型，公司不断扩充一、二线城市的土地储备，战略性的进入拥有良好发展前景的城市，提升市场份额。截止到2017年，龙湖地产项目覆盖城市数为33个，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群适度下沉布局。例如，积极布局保定、嘉兴等城市群的三线城市。2017年公司新增土地储备分别分布在环渤海、长三角、中西部、珠三角及香港等地区，新增比例分别为30%、28.8%、33.5%、7.4%和0.3%，公司增加了长三角区域布局，减小了环渤海和中西部区域布局，并新进入了香港地区。

图：2016年和2017年龙湖地产新增土地储备分布情况对比

注：内环为2017年数据，外环为2016年数据

从投资力度来看，2012年至2016年，龙湖投资力度呈深“V”型变化，其中2012年至2014年投资力度减弱，而2014年至2016年开始加大。

主要由于2012年，市场下行，公司项目去化不畅，库存高企，存续比近10年，公司从而减小投资力度。2014年公司存续比降至7年。

随着市场的逐步消化，2016年销售面积急速放量，存续比开始下行。2017年，龙湖土地储备为5458万平方米，存续比为5.4年，一直维持在合理的区间。2017年，新增土地储备为2023万平方米，与销售面积的比值为1.99，基本与2016年保持持平。

图：2012-2017年龙湖地产投资情况

注：投资力度=新增土地面积/销售面积

图：2012-2017年龙湖地产土地储备情况

四、

财务稳健，融资成本下降

龙湖在地产开发经营过程中，由于培育商业地产，其净负债率有一定程度的抬升，但始终维持在60%以下，且债务内部结构有所调整并逐步优化。2017年，公司净负债率为47.7%，将2016年下降了6个百分点，财务稳健。同时，公司的融资成本进一步降低至4.5%，较2016年下降了0.4个百分点。

图：2012-2017年龙湖地产净负债率变化情况

五、

商业地产成熟，公司未来发展如虎添翼

随着龙湖全国化扩张，商业地产版图也随之扩大。2017年，公司有5座天街亮相开业，出租率、开业率均在95%以上。另外，公司新获取17个持有商业项目，新进入4个城市。此外，其商业产品线也较为成熟，针对不同层次的消费群体，产品分别做了不同的定位及战略部署。旗下产品线主要包括区域性都市型购物中心“天街”、小区购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”，其中，“天街”系列最为成功，在商业地产领域具有一定的影响力。

除商场外，龙湖进入长租公寓领域，品牌为“冠寓”，截止到2017年年底，冠寓已陆续在北京、上海、杭州、重庆、成都等14个一线及领先二线城市开业运营。其开业建筑面积为58万平方米，整体出租率为46%，其中，开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%，开业超过六个月的项目为91.7%。

公司商业地产发展已经进入轨道，价值的逐渐凸显，未来可为公司带来稳定的现金流，为可持续增长提供助力。

往期回顾

2017年：

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