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声音︱刘德科

 

每次谈到房价收入比，通常我们能得到的是焦虑。有商品房以来，房价和收入之间一直存在这一道鸿沟，买房从来就不是一件容易的事情。对于大多数人来说，买房从来就是刚刚好卡在喉咙口的难事。今天我们来聊，为什么说房价收入比是一种虚构出来的焦虑。

 

·新闻事件·

 

日前，中房智库研究院发布了 

2017 

年全国 

35 

个重点城市房价收入比报告，排在前 

5 

名的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，房价收入比高达 

25 

倍以上。这份报告的其中一个结论是：这个水平已经超过上世纪八十年代末地产泡沫时代的东京了。

 

·背后的逻辑·

 

房价收入比是一个超不稳定的概念。我们可能会听到某些专家说，中国某某城市的房价收入比已经严重超过国际警戒线啦；但事实上，房价收入比这个东西，并不存在什么国际警戒线。

 

中国是一个极其特殊的超大规模国家，主要是同时兼具了三个特殊性：第一幅员辽阔，第二人口基数庞大，第三处于经济高速期和城市化迅猛期。同时兼具这个三个特殊性的国家，全世界就只有中国一个。

 

在这样一个极其特殊的超大规模国家，房价收入比这个概念就失去了意义。比如，北京的房价是很高，但北京的房子不是只有北京人在买，而是全国最有购买力或最有事业前景的那些人，都渴望在北京买房子，想尽一切办法要在北京买房子。

 

再举个例子，三亚。在这份报告中，三亚的房价收入比排名全国第二，这很好理解。三亚的房子是全国人民（相对有钱的那些人）在购买，但在算房价收入比时用的是三亚城镇居民可支配收入作为分母，这样得出的数据，你说靠谱吗。当然不靠谱。

 

所以，如果一定要算出房价收入比，那就必须用北京房价除以全国最有购买力人群的家庭收入——但是，这是很难算出来的，就算出来也没有意义，因为分母（全国最有购买力人群的家庭收入）的界定太模糊。

 

房价收入比是一个孤城概念。什么叫孤城？像新加坡这样的城市型国家差不多就是孤城，城市就是国家，国家就是城市，它的城市边界非常清楚。但中国的任何一个城市，都是充满各种连接的城市，拥有非常多的变量，用简单的几个数据，很难得出一个靠谱的结论。

 

当然，我们还是得感谢一下中房智库研究院，他们花精力让我们看到房价收入比的城市排名。我们就随意看看，当作一个谈资，不用当真，也挺好的。

 

▼

2017

年

35

城房价收入比

排名

城市

房价

（元/㎡）

居民人均收入

（元）

房价收入比

1

深圳

57348

52938

39.64

2

三亚

25877

33638

28.16

3

上海

47865

62596

27.98

4

北京

43839

62406

25.7

5

厦门

34375

50019

25.15

6

福州

21636

40973

19.33

7

珠海

23056

47386

17.81

8

海口

13651

33320

14.99

9

杭州

22987

56276

14.95

10

石家庄

13257

32929

14.74

11

南京

21601

54538

14.5

12

天津

15670

42949

13.35

13

郑州

12058

36050

12.24

14

合肥

12666

37972

12.21

15

宁波

18280

55656

12.02

16

太原

10287

31469

11.96

17

苏州

18621

58806

11.59

18

温州

16013

51866

11.3

19

广州

16959

55400

11.2

20

徐州

8848

30987

10.45

21

廊坊

10500

37474

10.25

22

重庆

8993

32193

10.22

23

南昌

10418

37492

10.17

24

西安

10124

38536

9.62

25

南通

11108

42756

9.51

26

昆明

10096

39788

9.29

27

济南

11713

46642

9.19

28

成都

9697

38918

9.12

29

青岛

11067

47176

8.59

30

武汉

10031

43405

8.46

31

无锡

11945

52659

8.3

32

常州

11207

49955

8.21

33

兰州

7138

32478

8.04

34

贵阳

6677

32186

7.59

35

长沙

8559

46948

6.67

*

数据来源：中房智库。计算规则：房价收入比

=

住房总价

/

家庭可支配收入

=(

新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积

)/(

城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口

)

国家统计局公布

2016

年城镇居民人均住房建筑面积为

36.6

平方米；国家卫生计委公布

2015

年我国家庭户均人数

3.02

人，以此统一进行计算。

 

……

 

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