每日一课｜购房/换房的注意事项住房规划

今天是女神节，先祝各位仙女节日快乐啦～

此前的两次每日一课，小编为大家带来了购房规划和换房规划的内容。今天，小编（大众理财顾问，微信号：dzlcgw）将为大家补充一些购房/换房过程中需要注意的关键点和需要考虑的因素，毕竟跟房子有关的都不是小事，谨慎为上～

购房/换房时的注意要点

是否购买普通住房

在一线城市，持有普通住房超过2年，出售时可享受到节税的好处。普通住房的认定标准有3条：

（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；

（2）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

（3）单价不高于当地均价1.1倍。

出售时是否为唯一住房

对于唯一住房，契税减半征收；居住满5年，免征财产转让所得税。

面积是否高于90平方米

低于90平方米者，贷款最高可达八成，高于90平方米者，最多只能贷七成。低于90平方米的唯一住房，契税还可降到1%。

是否为第二处房产

若被视为投资的第二处房产，贷款最高只有六成，而且贷款利率可能按基本利率上浮，成本高出很多。

是否可办理住房公积金贷款

有些开发商不接受提缴公积金者办理利率较低的住房公积金贷款，只能办理商业贷款，不过这会大大增加购房成本。

是否被列为商用地产

商住两用楼若被列为商业地产，土地使用年限只有40年，贷款最高6成，贷款年限最长也只有10年，加重还款压力。用电也是商业用电，加重房产使用成本。

购房时卖方的报价是含税价还是不含税价

如卖方5年内转手，将负担售价5.5%的营业税，还有至少相当于售价1%的所得税，合计可能超过房屋总价的6.5%。按理来说，这些税应该由卖方负担，但卖方往往会将这个成本算在房价里，让买方负担，因此要打听好卖方的报价是否为含税价。

搞清建筑面积和使用面积

建筑面积含公共设施，使用面积为室内实际面积，两者相差可达两三成。

房屋的使用年限

我国的住宅土地使用年限为70年，买二手房时要注意房屋的剩余土地使用年限（最好不要买剩余年限低于50年的房子）。

购房时需考虑的其他因素

购房地段选择：住与行的成本分析

比较两个方案：一个是市中心公司附近的住宅，100平方米，单价2万元，总价200万元；一个是郊区住宅，同样为100平方米，单价1万元，总价100万元。若购房的年成本一样，为房价的5%，市区住宅每年的居住成本为10万元，郊区住宅为5万元。但是，在市区居住可步行上班，无通勤成本，在郊区居住则要考虑通勤成本（汽油费和停车费等）。假设郊区通勤成本为每月1500元，一年就是1.8万元。因此，这样来算的话，在市区居住比在郊区居住每年仅多花3.2万元。另外，还要评估通勤的时间成本。

购房类型选择：现房与期房的比较

>>>合理的价差

期房合理价格=现房价-购置期房到交房期间的租金现值

二手房合理价格=新房价格×（1-折旧率×使用年数）

假设在同一区域分别有一套现房和一套期房。现房价格为每平方米1万元，年租金为每平方米600元，折现率为3%。而期房要等2年后才能交房，期房单价用期初年金计算：期初,I=3%，n=2，PMT=-600，FV=0，得出PV=1 183元，期房合理单价=10 000-1 183=8 817（元）。

若每年折旧2%，使用10年的二手房合理单价为：10 000×（1-2%×10）=10 000×80%=8 000 （元）。

>>>购买期房或现房的考虑因素

购买现房或期房的抉择关键在于负担能力。购买期房，也要负担贷款，与购买现房相同。但现房可马上搬入，期房无法立即入住，要同时付贷款与房租。

若要买期房，就要考虑租金补偿与折价率，因此，期房的价格应该比现房低才合理，以补偿收房前的房租支出。比如，同一小区的两套房屋，面积、房型等相同，但房A为全新现房，总价100万元，房B为期房，2年后才交房。如果买房B，则除了要负担贷款外，还要付2年房租。若年租金为4万元，那么房B应比房A低8万元，也就是总价92万元才合理。此外，现房看得见摸得着，而期房只有样品房与销售广告，购房者还要考虑房子烂尾或完工后品质不如预期的风险。所以，期房与现房相比应有风险折价，但知名度高的开发商所开发的楼盘的期房折价率较低。

在实际情况下，同一个区位的期房与现房的差价并未达到8%，有时报价甚至相同，原因在哪里呢？一方面原因是过去的房价长期上涨，投资人认为早一到两年买期房，以后的现房价格可能比购买时的期房价格高；另一方面原因是很多房产在期房阶段已售完，没有机会让你在2年后买现房，到时就算有房，往往也只能买别人挑剩下的尾房，因此不得不买期房。

但当房地产不景气的时候，很多城市的楼市价格会明显下跌。此时就不用怕买不到好房子，因为在房产不景气时，开发商无法正常交房的风险大大增加。如果期房与现房的差异并不大，就应买现房，不应买期房。因此，房地产的市场状况如何，通过观察同一地段期房与现房的价差是大是小就可看得出来。

商住房与纯住宅

一般居住用地使用期限为70年。虽然70年以后继续使用土地所需付出的款项，目前并无明文规定，但折现70年的现值不高，理论上只有房屋所有权的房产价格要比含土地所有权的房地产价格低一些。房龄愈接近土地使用年限者，房产的价格愈低。

现在市场上有使用年限为40年的商住房推出，同一地段、同样面积的这种商住房与使用期限为70年的住宅的合理差价应为多少呢？商住房执行商业水电价格，费用较高，40年后就要交续期土地使用费，比纯住宅早30年，而且银行的贷款年限也比纯住宅要短一些。以年度居住成本差异为PMT，续期土地使用费为FV，以同一个折现率计算现值的差异为合理差价。如商住房年成本比纯住宅年成本每年多5 000元，折现率为5%，且同在居住40年后出售计算，商住房的出售价格必须减去续期使用费（假设终值为10万元）。

居住成本现值差价：期初，I=5%，n=40，PMT=-5 000，FV=-100 000，得出PV=104 290（元）。也就是说，在上述条件基础上，如果入住商住房的成本比入住纯住宅多出10.4万元，可视为合理差价。

栏目介绍

大众理财顾问正式推出每日一课栏目，致力于为广大读者科普理财专业知识。

第一部分：

每日一课｜第一部分：个人理财概论

第二部分：

每日一课｜第二部分：宏观经济基础

第三部分：

每日一课｜第三部分：货币的时间价值

第四部分：

每日一课｜第四部分：理财目标管理

第五部分：

每日一课｜第五部分：家庭财务管理

第六部分：

每日一课｜第六部分：理财相关的法律知识

本文节选自《理财经理基础与实务》

大众理财顾问

让我们一起实现财务自由