10年后，楼市最危险的20个城市
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正文开始：
本文为天天说钱团队原创作品
前几天写了一篇
《
10
年后，中国房价最贵的
10
个城市》
。应读者的要求，再分析一下未来楼市“最危险”的城市。
我把“未来”的时间段仍然设定为
10
年。为什么？原因很简单，
2017
年末中国的常住人口城镇化率是为
58.52%
，比上年末提高
1.17
个百分点。按照这个速度，城镇化率达到
70%
还需要大约
10
年。
70%
，被公认为现阶段中国的“城镇化率的顶部”。所以，中国楼市还有“白银十年”。换句话说，中国经济还能仰仗楼市
10
年，
10
年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。
对于一个城市来说，未来 10 年是“做大做强”的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口，很有可能就错过了历史机遇。
这两天，西安“疯狂抢人”的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证，就可以直接落户西安。为了打赢“人口争夺战”，西安市公安局曾召开过声势浩大的“誓师大会”。由此可见，地方政府对人口增长的重视。
对于西安的做法，我们应该点赞。
回顾中国城镇化的历史：早年由于实行计划经济，经济一潭死水，无法解决增量人口的就业问题，只能搞“逆城市化”，所谓“上山下乡”就是逆城市化。后来的计划生育、延长学制、大学扩招，其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。
现在国家敢于放开二孩，鼓励大城市吸引人口，源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策，我们就可以判断出：中国必将继续深化改革、开放，激活民间创造活力。因为只有这样，人口才不是负担而是资源。
当大城市都开始争夺人口的时候，中国城镇化就出现了新的变局：人口加速涌入高等级的城市、城市圈。
这个道理很简单，如果落户门槛差不多，深圳肯定比西安有吸引力，西安则比铜川有吸引力，而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是，中国的城镇化不仅仅表现为“农民进城”，还将表现为“小城市居民涌入大城市”。
也就是说，中国的“首次城镇化”（农民变成市民）和“二次城镇化”（小城市居民变成大城市居民）在未来
10
年将同步进行。其结果，是经济相对落后的小城市，人口将出现严重的流失。
中国各地的统计局，每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响，以及抽样调查的误差，各地“常住人口”数据基本上是失真的。当你用“小学生人数”（采用每年普查方式统计，而且全国各地都实现了
100%
入学）来观察人口流动时，就发现了惊人的真相——中国人口正在迅速流动，失衡的状况远远超出了我们的想象。
我统计了
2010
年到
2016
年中国几百个地级市的“小学生人数”变动情况（很多城市尚未公布
2017
年数据），把其中数据完整、可比的城市选出来，按照流失速度，排列出了“小学生人数”下降速度的榜单：
2010 年 -2016 年小学生流失最严重地级市（单位：万人）
排序
城市
增减幅度
2010
年
2016
年
1
佳木斯
-49%
18.7
9.49
2
黑河
-48%
10.0
5.21
3
伊春
-44%
4.96
2.78
4
鹤岗
-44%
5.00
2.79
5
鸡西
-44%
8.34
4.70
6
双鸭山
-42%
8.20
4.72
7
巴中
-41%
33.4
19.6
8
四平
-39%
18.2
11.1
9
忻州
-37%
29.3
11.8
10
周口
-36%
144.7
92.0
11
武威
-34%
15.7
10.3
12
驻马店
-34%
101.1
67.2
13
朔州
-32%
19.0
12.9
14
商丘
-32%
111.7
75.9
15
晋城
-32%
17.3
11.8
16
白银
-31%
15.2
10.5
17
通化
-31%
13.1
9.00
18
运城
-30%
41.1
28.7
19
泰安
-30%
38.2
26.9
20
南充
-29%
51.3
36.4
其他人口流失严重的城市还有：牡丹江、吕梁、大同、铜川、平顶山、随州、汕尾、揭阳、丹东、锦州、陇南、平凉、定西、资阳、攀枝花、达州、信阳、鹤壁、滁州、玉溪、昭通、乌兰察布、六盘水、铜仁、毕节、抚州等。
这是一个份触目惊心的榜单。短短六年时间，一个城市的小学生就可以流失超过
30%
，甚至达到
49%
，让人难以想象。
常识告诉我们：在城镇化过程中，人口输出地（榜单里的城市都是）的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工，相对稳定后接来妻子，夫妻稳定后才接走孩子。所以，在人口输出地“小学生人数”下降的速度一定是滞后的，或者说“真实的人口流失速度”是大于“小学生流失速度”的。
也就是说，上述
20
个城市的人口流失，比榜单里反映出的状况还要严重！
这
20
个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川等省份。
其中前六名城市，都是黑龙江的。由此可见，黑龙江是中国人口流失最严重的省份。
根据我们的统计，
2010
年到
2016
年，黑龙江全省的“小学生人数”下降了
23%
（全国同期只下降了
0.03%
）。就连省会城市哈尔滨，也出现了
9%
的跌幅。
山西是人口流失的第二大省， 2010 年的 2016 年人口流失了 22% 。
辽宁小学生只减少了
9%
，吉林省减少了
13%
。在一般人印象中，似乎整个东北人口都流失严重，事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省！
表格里“小学生人数”下降超过
30%
的
20
个城市，未来楼市会很麻烦。也许有人会问：为什么我在三四线城市，甚至是榜单里的城市，现在房价还在涨呢？
2015
年末启动的这一波“去库存”，在三四线城市的操作方式是：央行通过抵押补充贷款（
PSL
），把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商，用于货币棚改；棚改户直接获得大笔现金，而棚改土地暂不用来建房，这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人，自然而然就推动了去库存、房价。
换句话说，这等于央行“印钞”给三四线城市的棚改。这种“暴力去库存”的方式，只能偶尔一用，其负面效应未来将逐步显现。
对于上述 20 个城市来说，人口流动带有巨大惯性， 2010 年到 2016 年形成的“人口流失”的趋势，是很难改变的。
除非有天大的利好，比如升格为直辖市，或者计划单列市、特区等，否则人口流失会持续。
那么，是不是这
20
个城市的房子都不能买了呢？也未必。这
20
个地级市，其实每个地级市都是由“一组城市”构成的。其中包括地级市的中心城区，以及下属的县城、县级市的市区，还有一些镇。上述表格里小学生的锐减，主要在农村、县城发生，地级市的中心城区有可能反而是增长的，只是增长未必有力（目前缺乏数据）。
所以，这
20
个地级市的中心城区，楼市未必非常危险。
但它们下属的县城、县城下的镇，就非常麻烦了。
它们一定是人口流失的，房屋只有使用价值，而没有资产属性，更缺乏流动性。
此外，上述地级市的新区、开发区也比较危险，因为缺乏增量人口，存在着新区开发失败的可能性。对此，也要提高警惕！
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