【地产芳华】之太原房地产萌芽: 商品房取代福利房登上历史舞台 30年

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30年，弹指一挥间，中国房地产破土而出，茁壮成长，站在30年这个里程牌的节点上，回望来时的路，心潮澎湃。而在太原，房地产在15年间由野蛮生长到快速成长、成熟，一群不屈的拓荒者栉风沐雨，砥砺前行。

从砖木到砖混、从钢混到框架，从"单位房、福利房"到"商品房"，太原房地产市场经历了十五年的变迁，从无到有，一步步成长至今。如今谈起太原房地产的成长史，那些相伴一路走来的历史的参与者、见证者，无不为之感叹。

今天的太原楼市，改善型住房渐渐成为主流，均价过万的住宅不在少数，大批品牌开发商拿地盖楼，前进的脚步没有半点停歇。在过去的十五年，伴随着大刀阔斧的城改运动，太原的城市更新迭变之快令人目不暇接，去外地工作或者生活的本地人，两三年再回到省城，便会发现它又换了一副新的模样。

城市面貌产生巨变的同时，带动房地产市场迎来一个又一个小高潮，十五年来，太原的住宅均价以肉眼可见的速度飞快上涨，开发商不停拿地、盖楼，售楼处一年四季不乏步履匆匆的购房客，他们生怕一个不留神，就错过了太原楼市的黄金期;生怕稍微晚一步，首付金额就会多出好几万来。

如今的太原市场方兴未艾，他就像生机勃勃的青年一样，有着旺盛的生命力以及大好的前程。而回望这个年轻人一路的成长历程，你会发现，他的成长速度惊人……

住房改革制度开启房地产市场新纪元商品房代替福利房征战太原市场

说起太原的房地产市场，要追溯到1987年的住房改革制度。在解放初期到1987年的30余年时间里，我国实施的是"统一管理、统一分配"的共有住房实物分配制度，这种制度在当时较好地满足了职工的基本住房需求。比起现在背负高额贷款的"房奴"一族来说，福利分房的时代简直可遇不可求，但是没有产权的公产房大多存在面积小、环境差等问题，数代同堂更是这一时期住房的一种普遍现象。

随着市场经济的发展，人们对于住房条件的改善也有了新的要求。1988年，第一轮房改启动，设计者提出在住房货币化的同时，"发展集资建房和合作建房"，这一条款后又被第二年颁布的10号文件放大数倍，具体规定出在京的中央和国家机关职工不但可以购买市场上的经济适用房，而且可以购买单位集中自建的经济适用房。自此，房子第一次作为商品在市场中流通买卖，人们的居住环境因此得到了较大改善。

为响应国家号召，太原市于1987年底开始住房制度改革。1988年，太原市成立解困住宅合作社，协助没有建房能力的单位解决职工的住房困难，发展和组织社员集资与合作建房，解决自身的住房问题。

1994年，国务院在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向。1995年太原被国务院列为首批国家安居工程实施城市，同年，第一个经济适用房"兴华苑"开工建设，到2008年，太原市经济适用房建设竣工面积达509.9万平方米，解决了7.28万户家庭的住房困难。

1998年，国务院宣布终止住房实物分配制度，实行住房分配货币化。延续了近半个世纪的福利分房寿终正寝，住房消费也由此进入一个全新的历史发展时期，商品房逐渐成为住房供应的主体。

2000年，经山西省政府批准，太原市正式出台了太原市住房分配货币化实施方案及相关配套政策。当年从1月1日起，太原市各级党政机关、财政补贴的事业单位，全面实施住房分配货币化改革。山西其他市、县最迟也从当年7月1日开始了实施。住房分配货币化由住房公积金和住房货币化补贴组成。这两项资金都是职工的住房工资。实施对象是当地住房补贴方案出台前参加工作的无房户职工，住房面积未达标户职工。此后，太原的住房供应体系逐步建立，房地产市场稳步发展。

太原最早的商品房出现第一批开发商开始崭露头角

1992年，太原最早的商品房出现，伴随成长的还有最早的一批本土开发商。90年代初，由香港人出资率先投资建设的韶曦别墅，位于小店区小马村，这个开启了太原商品房市场先河的项目还未出生就已死在襁褓之中，以烂尾收场的韶曦别墅直到1998年仍旧无人问津。本应在太原崛起的首个高端住宅项目，就这样流产了。经过再次包装后的韶曦别墅，也仅仅是小店区小马村的一个符号。

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图为今日的韶曦别墅

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图为韶曦别墅院内场景

相较而言，同时期的佳地花园项目则在当时大放异彩。由太原中博房地产开发有限公司建立的佳地花园项目，在造型上夺人眼球。时任中博房地产的董事长李京陆率先引入物业的概念，且它在设计理念上的突破更是引领了太原人对美好生活的向往。2000年以前，佳地花园一度成为太原富人区的代表。如今的佳地花园在太原一众高端盘林立的市场里，显得有些破败和陈旧。

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图为佳地花园小区

后来开发佳地花园的李京陆渐渐退出了房地产市场。同时期的闫琦和赵华山，也是当时地产圈的大人物。闫琦开发的"君临天厦"和"凯旋大地"是当时商品房市场的代表项目。他在1992年成立了山西云长房地产开发有限公司，该公司开发的"君临天厦"是山西第一个在电视上和报纸上做房地产广告的项目，开创了房地产广告推广方式的新模式。

闫琦最初是做铝合金销售发家的，当时生意大发的他赶上住房商品化的好时代，一心想要大展拳脚的他当即在杏花岭买地盖楼，然而看着一栋栋高楼逐渐成形，他却傻眼了，这么多房子可怎么往出卖?无计可施的他选择求救于当时在台湾的一个亲戚，彼时的台湾房地产市场比大陆要先进的多，台湾亲戚把台湾成熟的房地产营销方法带到了太原，闫琦的"君临天厦"成为太原率先做广告的楼盘，同时还搭建了第一个样板间。有了经验之后，闫琦又做了大南门附近的"凯旋大地"，参与这一项目的还有早期的开发企业山西安业建设发展有限公司。

与同时期固守太原市场的华龙泰、华宇相比，闫琦和他的云长显得有些不安分。据相关媒体报道，凯旋大地之后，闫琦去了北京，买下了三元桥的一块地，后因资金周转不开卖给了华远的任志强。

作为太原的第一批开发商，华宇集团的赵华山也是同时期起步的。1993年，赵华山成立了山西华吉房地产开发有限公司，1998年在太原建立华宇购物中心，时隔18年后这座河西地区最大的商业综合体也迎来了拆迁的命运。现在，这里已被新城控股拿下，用来打造吾悦广场。此后，关于华宇购物中心的往事将永远停留在老太原人的记忆里，但是这座现代化商厦对于那个年代的太原房地产市场来说，绝对是一种意识和行动上的超前，然而，并不是每一个人都有这种意识和行动，历史往往把机会都留给了那些敢想敢做的人。后来，即便赵华山把更多的重心放在了海南，但在太原，仍留下了大手笔打造的华宇精品国际商厦和华宇绿洲等。

太原商品房市场开始形成规范型市场操作现雏形

如果说楼市是一场江湖，那么关于这些房地产老将们的传说一直都在。取消福利分房后短暂的两年时间里，太原房地产市场迎来了百花齐放的时期。

1999年同属太原第一批开发商的闫作利创建了山西大唐房地产开发有限公司，同年开始建设大唐智能花园，后来开发建设的"大唐四季花园"是太原市场第一个真正意义上先建示范区、样板房而后销售的住宅项目，在当时普遍黯淡的房地产大环境下，无论物业还是小区环境，"大唐四季花园"在太原房地产市场来说都是首屈一指的项目，尤其当时为项目本身专门配备的"大唐实验小学"更是令其成为太原市少有的拥有配套学校的项目。需要提及的是，后来名噪一时的昌盛双喜城项目也是大唐和昌盛中国开发建设的。

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图为大唐四季花园项目

2002年6月19日，时任山西阳光地产的首席负责人李春光以高价购得南城核心区地块，创下省城土地单亩出让价格历史新纪录。当时太原的商品房市场还处于空白阶段，对一线城市楼市发展轨迹略有洞悉的李春光看到了太原地产的前景。于是，在得知位于亲贤街、长治路交叉口西北角的206亩地块挂牌出让时，李春光不断叫高地价、逼退了同来竞争的其他开发商，最终拿下了该地块。

据媒体报道，他回忆，当时的心情也是有些忐忑的，"万一抉择失败，辛苦六年的成绩和资金积累将化为乌有"，但是又不忍错过位于中心市区这样一块平整、广阔的土地。或许是李春光高瞻远瞩的见解和拍案崛起的魄力成就了"阳光地带"的辉煌。2003年7月30日，"阳光地带"开盘销售，2760元/㎡的高价不禁让售楼人员都捏了一把汗，然而过亿的销售额证明了李春光这一盘棋走的有惊无险。阳光地带的项目定位树立了龙城楼市的标杆，开盘销售更是标志太原商品房市场开始形成，也标志着本土开发企业开始出现了土豪割据的混战局面。

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图为阳光地带项目

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由小区外陈列的二手房出售板可以看出，该项目目前均价在13000元/㎡左右

有商品房以来，太原房价相较于中部地区其他省会城市而言，一直处于较低的水平。然而，对于太原普通市民而言，这座城市的房价却从来没有低过。不管是面对2003年2948元/㎡的住宅均价，还是放眼看向2018年被万元大盘攻陷的太原楼市，人们对于太原房价过高的呼声从来没有停止。据调查数据显示，在2003年，太原市高达79%有购房意愿的家庭对住宅价格的承受能力在1800元/㎡以下，而当时商品房供应价格在2500元/㎡以上的房屋超过供应量的85%。"收入与房价就像龟兔赛跑"，数十年来，太原市普通居民消费能力与住宅价格不适应的矛盾长久存在着。

时间推移到2003年，许多国人对这个特殊年份的记忆仍旧被铺天盖地的恐慌和灾难笼罩着。这一年，"非典"肆虐，全国范围内各大中小学停课，往常喧闹的街道行人寥寥，举国上下，人心惶惶。

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而对于太原的房地产市场来说，正是在非典这一年，发生了质的变化。到了2003年，房地产开发企业越来越多、规模越来越大，开发的楼盘项目逐渐正规化、市场化，房地产产业开始形成规模。那个时代的商品房犹如雨后春笋般异军突起，在这之后，本土开发商开始呈现井喷式的发展。

【补充】由于受篇幅限制，还有许多当时出现在市场上的知名项目不能一一尽述，但作为太原房地产市场初期的亲历者、参与者，这些项目以及他们的建设者都曾在这段历史中留下了不可磨灭的印记。同时期的其他项目还有:奥林花园、望景花园、北美枫情、双龙大厦、华宇国际、盛世华庭等等。

未完待续……

顾问指导:山西世纪朗润董事长薛铮

参考文献:《太原房地产十年变迁》新晋商

《太原高端楼盘的前世今生》人民网山西视窗

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