我为什么不建议你买二手房?新房又该怎么买? 全文2592字

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我为什么不建议你买二手房?新房又该怎么买?。二手房|建议|新房|小区|税费|成交价---

全文2592

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分钟。

导语:

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新房

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限

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价，实际上就是“强制降价”啊。

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经常会在后台收到粉丝的问题?

好烦哦，买新房吧，新房摇不到;买二手房吧，价格比新房高出一万多，不甘心?到底该咋个办?

所以，今天就这个问题单独拎出讲清楚。

为什么不建议你买二手房

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二手房有其自身的优点。即买即住，配套丰富。但是结合目前成都市场的情况，也要提醒大家注意以下几个劣势:

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二手房价格远超新房

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不止一次写过“一二手房倒挂”这个现象，同一片蓝天同呼吸一口空气，二手房是要比新房高出一大截:随便拉出来一个区域，新房二手房价差严重这种现象，吓到你怀疑人生!

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价差在20%-50%左右。你会多花20%的价格去买二手房吗?

所以，单从价格这一方面来看，二手房并不占优势。

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二手房购房成本并不低

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对，二手房你买了就可以住，不需要像新房那样等2年。但是，要告诉你的是:二手房的购房成本远高于新房。

关于二手房，有三个价格:

成交价:购房合同上的价格，假设为300万;

核税价:买卖二手房需要缴纳税费。并且缴税基数≠成交价，一般以房管局的核税价为准，假设核税价为240万，各种税率加起来为15万;

评估价:你买房要贷款，银行要评估你这个房子值多少钱，这个价格就是评估价。而且一般会低于成交价，假设为240万;

房东觉得自己这套房子值300万，但是银行觉得不值啊，只贷款240*0.7=168万。

了解了以上三个价格，就到了检验你财力的时候了。

成交价为300万，税费为15万，按照首套房来算，可贷款额度为×0.7=117.6万

那么，你一次性需要缴纳的费用为:成交价-贷款额+税费

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即:300-117.6+15=197.5万，为总价的五成以上。

你买个300万的房子，先要一次性付款197.5万，远远高于首套房三成的比例。

一句话:买二手房，请准备五成的首付款。

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从资金来看，二手房首付款远高于新房。

而且，还有:

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第一，交易税费，交易风险。

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交易税费是置业者抵触二手房的首要因素，市面上的常见中介佣金收取甚至高达2%，还不包含其他类似贷款服务费之类的额外收费。

按照一套300万左右的房子以收费最高的中介标准来计算，额外付出的成本就会很高。遇到不靠谱中介瞒着新手业主跳过资金托管这一步骤，还会导致风险大增。

很多城市都发生过一次二手房中介跑路导致首付款打水漂的事件。

除此之外，房屋本身有抵押、纠纷，房东临时涨价、毁约也是让人非常头大的问题。

第二，房龄问题。

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部分二手房因为房龄长，楼体小区内稍显破旧，虽然并不是太大的问题，但按照相关贷款规定，二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年(个别银行45年)。对于房龄稍长的房子，购买压力会比新房大不少。

第三，配置问题、设计问题。

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房子和车一样，近几年发展迅速，很多配置在当年比较稀罕，而如今已经普及甚至已经淘汰，比如说，部分小区不但达不到双气，甚至连一个气都没有。

比如说，部分小区当年设计时使用推拉窗，后期想更换平开窗非常麻烦。

电动车没有专用充电停车位，只能甩线充电等等。更不用谈新风系统、雾森系统、灭蚊系统、夜光跑道、社区WIFI、会所之类的配置。

第四，物业的问题。

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由于前期物业行业不发达，导致不少小区特别是容量小的小区没有真正系统的物业，小区所谓的物业只有简单的保洁和保安。

前期较低的物业费定价以及业主对提价的抵制，也注定了老小区的物业即使更换也很难有质的提升。

如果有单位持续补贴，或开发商补贴的小区当然就另当别论了。

第五，停车、交通出行问题。

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乘用车保有量的井喷式增长，不仅仅体现在了市区主干道商圈的拥堵，更明显的可以体现在老小区中，部分老小区前期没有规划足够的停车位，甚至没有停车位，导致白天看房时感觉停车难度不大。

入住后发现夜间小区内边边角角能塞下汽车的地方几乎都塞满了汽车，甚至连小区门口的道路上都停满了车子，夜间找车位不亚于大海捞针。

另外不少小区藏于小街道内，这些道路所能承载的流量，不足以支撑小区日渐增长的汽车流量。早晚高峰被堵在家门口时有发生。

第六，选择面窄。

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其实也不能算是缺点，但确确实实是一个小问题，对于二手房来说，房东卖几楼我们就只能选择几楼，户型也是纯粹看房东、中介给出的房源，可选的面比较窄。

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你确定要去体验一把接盘侠?

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在房价暴涨的那段日子里，涨的不仅仅表是新房，二手房也不甘示弱啊!

并且，在很长一段时间里，因为新房的供不应求，二手房市场也一路傲娇，房价只涨不跌。

目前的二手房市场，处于一个“房东想喊多高就喊多高”的状态，而且部分中介也充当着哄抬房价的行为，整个市场价格没有监管。

相比于新房，政府限价啊，你就只能卖这个价格，不能涨!

价格虚高，泡沫严重，你真的要在这个时候去买?

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如果你是迫于无奈的买二手房(比如说学区)，建议你不妨再等一等，或者盯紧各大平台，看哈有没有远低于近期成交价急于出手的房子。

二手房不建议这个时候去买，那么新房又该怎么买呢?

限价实际上就等于“降价”

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新房不仅远低于二手房，而且还不能高于上一批次的开盘价，就拿3月份已经拿证开售的项目来比较:

不管是上批次开盘时间是好久，一个月前也好，半年前也好，本次开盘价基本上与上批次保持一致;

限价，实际上也可以看作是“强制降价”。

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可买楼盘日渐增多

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可能摇号一开始，大家发现放出来的楼盘到也不少，但是都是些听都没有听过还飞的远!

过了年之后，一些很不错的、值得购买的楼盘也陆陆续续出来了。

房企是需要资金高速运转的，在政府限价的政策下，再加上目前的贷款环境，一些大的开发商可能还能撑一撑，中小房企慢慢就吃不消了。

时间长了，价格不如意也得卖。

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别担心短时间内会取消限价

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刚刚结束的两会，还是“坚持房住不炒”、“差异化调控”、“促进房地产市场平稳健康发展”、“支持居民自住购房需求”......

从这些关键字可以看出:今年房价还是以稳定为主，调控也不会放松。

非首次开盘的项目，不得高于上批次开盘价;

首次开盘的项目，不得高于周边同等产品价格;

不接受?那就“予以轮候”~

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至于去年的地王项目，应该会哭瞎双眼吧，高价拿地也得“低价卖房”。

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说这么多，想说的就是一句话:

不建议这个时候买二手房，更希望你能耐住性子，多摇几次新房。

后面有的是盘，一次不中再等下一次。

限价之下，如何挑选升值好房子?

我们课程见。

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