今年两会后中国房地产的走势分析在谈中国房地产之前

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在谈中国房地产之前，我们先来看看中国的房地产的属性是什么？中国房地产兼具有商品属性和金融属性，商品属性如供需、地段、环境、品牌等，金融属性如信贷、利率、杠杆等。

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我们要看到两会出台的政策主要是针对房地产金融属性的重点控制。

1、房产税的预期，按国际通行惯例在1%-2%之间。

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这对长期投资高端房地产形成直接打击。

2、引导房地产企业开发租赁市场，鼓励企业经营可持续的现金流。

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预计租赁市场会迎来快速发展，城市平均租金水平会上涨。

3、2018

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年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。

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这个对于手头资金充裕的企业吸引力很大，对商业地产去库存是利好。

也有关于房地产商品属性的调控，但我们可以注意到其实行的难度较大。

国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。

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最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。

但现在的问题是一线城市土地价格持续上涨，而住宅土地供应并不多，一线城市住宅类土地今年前两个月总共才签约16宗，而平均楼面价高达14409元，同比涨幅达到了25%。以北京为例，在今年已经出现的3宗住宅用地中，楼面价全部超过4万元，去年北京实际商品房住宅面积土地建筑面积只有300万平方米，而商品房住宅签约则超过了700万平方米。市场供需结构紧张，豪宅趋势明显，在目前市场情况下，只有增加土地供应以增加房源供应才能稀释房价上涨预期。

而现在中国房地产的上涨已经不仅是预期，而是预期强化后的现实。来自中国指数研究院的最新数据显示，2018年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比来看，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。整体来看，2月份百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。

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在这里我们可以清楚的看出，中国一二城市房地产在城市人口持续涌入，可开发土地持续减少的情况下，仍然会惯性上涨。

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但我国持续对其金融属性的控制，去杠杆化的措施，涨幅预计会保持在4-5%左右，对于投资品来说已不具有吸引力。而三四线城市由于人口持续流出，去库存任务艰巨，如果当地没有相应产业支撑，长期来看价格甚至会回调。

而对租赁市场来说，更多优秀企业开发租赁型物业，必然会提高整体市场的品质和租金水平。

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万科长租公寓到去年9月底，业务已经覆盖24个一线城市和二线城市，开业的项目有80多个，长租公寓的房间数量已经达到2.4万间，整体出租率维持在90%左右，租金水平也高于当地平均水平。

2018年由于金融去杠杆，国际贸易战等各种不利因素的叠加，预计中国房地产很难实现较大的涨幅，回归商品属性的方向是主流，能够保持稳定的现金流才是各家房地产企业的重点考虑，而并购市场也将迎来新一轮的洗牌。