【业绩会直击】新城发展控股（1030.HK）2018年销售目标1800亿，今天新城发展控股（1030.HK）召开2017

今天新城发展控股（1030.HK）召开2017年业绩会。

2017年，新城发展整体运营快速增长，全年实现合约销售金额人民币1264.7亿元，同比增长94.39%，行业排名继续上升并达至全国第13名。2018年行业排名目标为前十名，追赶前五。

营业收入达到人民币408.2亿元，同比增长44.6%，毛利达到人民币135.8亿元，同比增长105.6%，毛利率从23.4%增长至33.3%。全年合约销售均价（不含车位销售）为每平方米人民币14520元，较2016年同比增长20.10%。

归属于公司股东的核心溢利较2016年全年增长约167.1%至约人民币30.8亿元，董事会建议派发末期股息每股人民币0.162元。

土地策略上，新城发展将更加谨慎获取土地储备，通过「住宅+商业双轮驱动」保持高速增长。2017年，公司合共收购土地储备项目122个，收购的土地储备约为3.4千万平方米（包括本集团合营及联营项目（按100%计算））（包括地下建筑面积），平均收购成本约为每平方米人民币3175元。城市布局进入了广州、重庆、西安、郑州、南宁、太原、廊坊、惠州等城。

截至2017年12月31日，公司总土地储备约为6.7千万平方米，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2,905元。长三角地区仍然是主要发展的大本营，占比主要56%。60个城市有土地储备。

截至2017年12月31日，涉及总建筑面积约为840.2万平方米及价值约人民币1286.6亿元的物业已预售出去但尚未交付（含合营及联营项目）。

2017年，新城发展一共有68个吾悦广场。有12项发展中的新投资物业。预计2018会有18个商业广场开业，年底总共有41个商业广场运营。2017年全年贡献10亿租金，预计2018年租金将超20亿人民币。

毛利由2016年度约人民币66亿元增加105.6%至2017年度约人民币135.8亿元。截至2017年12月31日止年度录得毛利率约33.3%，高于截至2016年12月31日止年度录得的约23.4%。

新城发展的银行及手头现金（包括受限制现金）增加79.2%至约人民币246.5亿元。现金及现金等价物的账面值同比增加72.6%至205.4亿元。

财务情况保持稳健，融资成本进一步降低，截至2017年12月31日，公司加权平均融资成本降至5.3%，企业长期借款占借款总额的比重达到69.1%。

净负债与权益比率由2016年的88.7%上升至100.4%，主要是由于融资增加及投资性现金流出增加导致净负债增加所致。

2017年，新城发展可供出售金融资产公允价值增加152.8%至约人民币11亿元。

增加的原因主要是本集团于2017年收购可供出售金融资产。

问答环节

1、公司毛利率较高达到30%，地价上升，毛利率是否影响？

新城一直在减少费用，维持毛利。我们综合体的开发有利率提高毛利率，综合体开发获取土地成本比一般住宅土地便宜20%-30%。租金增长也有利提高我们毛利，我们租金毛利达到90%。今年我们业绩目标是销售1800亿，租金20亿人民币。对于地价升高方面，2017年公司有60%通过招牌挂，40%通过并购方式获取，并购的方式有利于降低土地的成本。

2、可售资源大概多少?

目前可售资源达到4000亿。

3、公司是A股新城控股的控股公司，之间关系如何。最近的配股融资20亿的用途是什么？

新城发展占有新城控股67%股份，两个管理层是互相独立，但是董事会层面上是有所参与。融资用途：

1、商业地产业务通过B转A后，已经转入A股，目前香港这边主要承担新业务发展，例如最近发展美国的地产项目、收购香港金融公司，以及多元业态的孵化；

2、过去B股转A股后仍遗留部分债务，目前需要调整债务结构，有债务偿还需求。

4、收入中有3.2亿非住宅开发业务是集团公司这边，请问具体业务是什么？多元业务主要是做什么业务？

从住宅到商业地产是提供物理空间，公司希望加入更多增值“内容”，比如健康服务、文旅、教育服务，这些业务培养需要时间和探索。目前处于前期阶段。

5、银行按揭贷款额度收紧，是否会对公司销售回款及资金方面造成影响？

我们经历多个行业周期，认为短期内会有所影响，但是在整个项目并不会影响到回款速度和能力。目前银行按揭优先满足非住宅开发，但我们评估对公司影响不大。

6、商业地产的运营情况？

2017年23个商场正在运营，到2018年底预计有41个商场，平均每个商场年收入至少达到5000万。2017年出租率达到98%。

7、18年拿地计划是如何的？

今年销售目标1800亿，归属权益大概70%左右，回款率保持85%，那么预计回款达到1150亿左右，投地计划资金为600亿。

8、31亿核心净利润，计算时是否包含高息债1.9亿的成本？

并未计算高息债的成本，但是2018年需要提前赎回的美元高息债已经没有了。

9、对于评级机构是否会更新评级？

目前三大机构对我们评级是BB-展望乐观，公司已经具备BB级条件，但也有可能额外提出要求。具体修改评级时间不确定。

10、17年、18年现金流情况

2018年预计现金流情况：1155亿支出，投地支出600亿、工程建造支出420亿、营收管理45亿、税费40亿、分红10亿和利息35亿。

2017年拿地好时机，预算有调整，最终：回笼资金780亿，土地支出530亿、工程支出270亿、销售管理费用35亿、税费35亿、分红3亿和利息25亿。

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