甲供材视角下房地产企业财税处理
?
??????
点击上方"蓝色字"可关注我们！房地产财税学习平台
微信号：
fdccspx
(←长按复制)
?
我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！
——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！
2018年最新房建企业财税专题课程将于【 南京 北京 厦门
郑州
】【
沈阳
】【 成都
深圳
】【
杭州
】
等地举办——诚邀您莅临参加！预约报名:010-52106881 佟军老师
添加老师微信13681007031
今日与您分享：
《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》
《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》
《税务筹划案例大全2017修正.doc》
《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》
《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》
甲供材视角下房地产企业财税处理存在的问题
1．建设开发方式的错误导致核算信息失效
在建设施工的过程中，乙方需要根据工程进度安排备料，实际操作人员凭备料单等到甲方处领取相应的建设材料，但是实际工作中由于人为原因及管理漏洞及监督的缺失，乙方已经领取的材料不能发挥出应有的作用，而甲方根据乙方备料单计算开发成本对由乙方多领冒领的材料并没有做扣除计算，造成开发所需要的成本与实际成本不相符合。部分房地产企业会每月对材料做出结算，数目与种类繁多的建筑材料让工作人员的压力大，不能及时完成数据统计工作，于是就经常出现数据作假、虚报等情况，让核算信息失效，不能准确的核算开发成本。
2．材料耗损严重，开发成本增加
当不是甲方提供材料时，乙方会在概算估计的情况下，适当的降低材料所需要的耗损费用，以此来提高经济效率，避免材料的浪费。但是如果是在甲供材的视角下，站在甲方的立场上提供材料，乙方所领取的材料费用不会受到任何的限制。房地产企业中甲方在没有对材料耗用量进行实时监管的情况下，建筑工程实施的过程中就会出现工程造假、偷料等现象，并且增加材料的耗损量。甲方所使用的是高品质、高保障的建筑材料，所以也常常发生材料丢失、损坏的问题，外部条件中，甚至出现利用劣质材料代替优质材料的情况。材料的好坏会影响到建筑物的质量，对人们的生命安全造成严重的威胁。
3．材料的税率增加甲方税负
如果某房地产项目需要建设一栋商住两用住房，共有十五层，将建筑物的一楼和二楼作为商场，剩余的三楼到十五楼作为普通住宅用房。为保证工程质量，工程材料由甲方采购，房地产企业与建筑公司只签订轻包合同。大宗材料甲方可以取得百分之十七的增值税专票，其他建筑材料如砂子等不会取得专票，还有筹集资金所支付的利息也不会取得专票，而乙方也乐于采用简易计税方式，对于人力成本会提供3%的增值税普通发票也不能抵扣。房地产企业在项目结束确认收入，确认销项税税率为11%，而用于抵扣的进项税只有大宗材料。进项税抵扣不足增加税收成本，因此在甲供材视角下，会增加房开企业的税收负担。
甲供材视角下房地产企业财税处理的措施
1．实施计划成本的管理与甲供材的税务处理方式
房地产企业要建立合适的管理机制，实行规范化的管理制度，并且对材料要有相应的限定预算制度，在最终的结算时如果实际用量超出了预算数量，可以适当的扣除乙方中的结算费用。实际的操作情况可以是，当时领用的材料，会计可以不做处理，放置在月末进行统一的核算。打印发票时，明确标记借方的开发成本，与贷方的原材料成本，比较材料中的差异性让借贷双方都能及时了解建筑工程进行中材料的使用情况。最后工程结算中，根据部门的实际情况，明确双方应尽的责任。实施计划成本管理，有利于降低工程造价，保障房地产企业的经济效率。
建设方在发出材料时也可以通过预付账款进行核算，当下不将其计入项目工程的成本费用中，月末或季末经甲乙双方确认施工用量与乙方领料量对比，对于超过实际工程进度的预算量，分析原因，杜绝未然。
2．通过预付账款实行实务核算，加强信息化管理
在大数据背景下，加强信息化的管理是提高房地产企业会计核算最为有效的方式之一，能够实现核算效率的全面提升。针对传统的以人工统计和工程月季度慢的问题，通过与乙方的材料上储存、销售管理软件的联系，能够实行信息化管理。直接在现场就对施工单位实际所用的材料进行结算。对于种类与数量较多的建筑材料通过概算的方式，每一个季度就需要进行全面的检查，从而调整之前季度中的核算出入，实现真正的成本预算。
如某房地产企业有效的实行信息化管理，甲供材通过预付账款转账的方式将建筑原材料交于施工单位，然后部分的材料预算价格会以工程施工价格直接付款的方式给予施工方。施工中所需要的物资是库存的材料，会根据材料的实际成本转出，材料的实际价格虽然会存在相应的差距，但是会将预算结果计算到合同中。通过机关单位税务的统一，避免施工企业加重税负担，而且无论发生任何情况，都要有发票。甲供材需要纳入到施工方的计税营业额中，施工方则需要根据甲供材的金额纳税营业额以及各种付税相一致。
3．建立评估机制实行相应的税务处理方式
建立供应商的评估机制，在项目工程开始初期，就可以建立相应的税收评估机制。评估的项目主要是建设成本，材料的损耗与采购，与一般纳税人在事前进行询价。根据差异的平衡性来做具体的计算：采购数量*采购单价/（1+3%）=采购数量*纳税人采购单价/（1+17%）。这是在进项税都是零的情况下，采购单价与纳税人采购单价在同一平衡点上。当供应商拥有纳税人资格的时候，就能够提供出较高的增值税专用发票，通过一般纳税核算的方式，也就是应缴的增值税额等于销项税减去进项税。销售实现后，借：银行存款，贷：销售收入。现实情况下，甲供材的会计核算，不会受到过多的影响。但是甲供材视角下，房地产企业为建筑行业的税收带来了相应的影响。
可以建立一般计税评估方式，当项目建立时，外部询价之后，进行分类统计，选择可以提供增值税专用发票的供应商。加强房地产企业对于核算纳税的详细处理方式，施工方与建设方要在规定的时限内及时申报缴纳税款。在支付工程款时索取发票，作为税务机关核算项目清单和税款结清的主要依据。以甲方作为结算方时，对甲供材进行账务处理的过程中，如果供货方没有向甲方提供相应的发票，甲供材在记入开发成本的过程中会因无法获取正规的发票，而不能进行及时的汇算清缴，增加税务负担及税务风险！
延伸阅读：
怕了吗？供材方式对房地产影响这么大
2018年3月10日，全国政协委员、京东集团董事局主席刘强东在答记者问时表示，创业要走“正道”，不能钱赚了，自己进去了，老婆孩子带着钱跟着别人过了，那就悲剧了。节税也是如此，只能智“取”、不能蛮干。
对于一直困扰着房地产企业的供材方式选择，我们更须慎重选择。
在营业税时代的甲方供材时，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”，甲方在土地增值税清算时，需要额外缴纳建筑业营业税。
材料供应方式的不同，在增值税税制下，对甲方增值税进项同样有着重大的影响。
一
营改增初规定
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号文件印发）第一条（七）款“建筑服务”对增值税计征方式规定如下：
1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
二
政策新 变化
2017年7月11日，财政部、税务总局联合下发了《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）文件，文件第一条规定：
建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
该条款对《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号文件印发）第一条（七）款“建筑服务”增值税计征方式进行了调整，明确了甲方提供全部或者部分“钢材、混凝土、砌体材料、预制构件”（以下简称“四大件”）时，乙方适用简易计税，甲方最多只能从乙方处取得增值税3%的进项。
因此，分析供材方式对于企业税负的影响就显得尤为重要，我们通过假设模型进行分析。
三
假设模型
根据测算发现，假设条件不影响测算结果，具体如下：
1.房地产企业采用一般计税时，土地价款、建设成本总额、销售收入对测算结果没有影响；
2.人工、材料的比例，不论是3:7还是4:6，对测算结果没有影响；
3.方案说明
方案一，是指主材全部由甲方供应，乙方采用清包工方式；
方案二，是指甲方供应四大件的部分或者全部，乙方供应其他主材；
方案三，是指甲供部分四大件外的部分主材，乙方供应部分主材；
方案四，是指甲方不供应主材，乙方总承包。
四
测算过程
测算过程详见下表《供材方式对增值税税负影响测算表》。
表格备注：
1.本文“甲供四大件”是指财税[2017]58号文件中“钢材、混凝土、砌体材料、预制构件”，此时乙方只能适用3%税率，甲方只能取得3%的专票。
2.方案三是指甲供部分材料但不能包含四大件。
五
测算结论
1.对比（双方应纳税额+乙方进项+甲方进项）栏，发现各方案结果相等，即甲乙方是关联方时，不论哪方采购，企业的增值税总税款支出保持一致；
2.在排除甲乙方各自利润博弈的前提下，除了“方案二、甲供四大件乙方简易征收模式”双方合计应纳税额税负最高外，不论甲供乙供，甲乙方税负合计金额各模式下均相等；如果甲、乙方是关联方，建议尽量选择乙供，因为甲方增值税税负较高，从而附加税税负最高，关键时候可以影响土地增值税增值额；
3.对比结果显示，“方案三、甲供部分材料（不含四大件）”模式下，甲乙各采购部分材料时，甲方采购比例越高，甲方增值税金额越低；当甲方采购材料（不包括四大件）比例占全部材料的11.11%时，此时甲方缴纳的增值税税负和乙方清包工模式税负相等。
4.对比甲方“增值税应纳税额”栏，发现“方案二、甲供四大件乙方简易征收”模式下，金额最高，因此，如果甲方采用一般计税模式，且甲、乙方非关联方时，必须避免采用“方案二、甲方供四大件、乙方部分供材”
5. 当甲、乙方不是关联方时，当甲方供材比例大于11.11%时，甲方增值税税负从低到高依次是：方案三、甲供部分材料（不含四大件）＜方案一、乙方清包工＜方案四、乙方总包模式＜方案二、甲供四大件乙部分供材，因此甲方选择供材模式时，应优先选用方案三，然后选方案一，再次选方案四。
六
应对方案
如果开发企业为了保证材料品质，希望采用甲方供材的模式，企业可以参照部分企业营业税时代的操作模式，即采用甲指乙供的方式。
如果企业希望鱼和熊掌兼得，既想甲供、还想合法降低企业税负，那您还可以寻找身边的税收洼地，在那里注册贸易公司，然后合理的加以利用。
好文推荐（ 点击阅读
1、
房地产开发企业项目完工与全税种清算方案设计（课程录音）
2、
房地产开发企业所得税与土地增值税之间的你侬我侬
3、
2018年新版税法所有税种计算公式！
4、
地产企业购买电梯及安装服务节税的合同签订技巧
5、
土地增值税计税收入确认中一些实际问题的处理讨论
6、
土地增值税全面剖析
7、
房地产企业销售精装房节税的合同签订技巧
8、
房地产企业土地增值税清算流程及注意事项
9、
土地增值税怎么计算？附2018年最新土地增值税税率表
10、
汇总:房地产行业各税种的计税收入依据(含预征)
11、
干货分享｜地下车位涉税处理实务
12、
土地增值税的税企沟通密码
13、
房地产开发项目全程税务测算
14、
电子书|《房地产税收面对面：实务与案例（第三版）》
15、
房地产开发项目土增清算单位的深度筹划
16、
房地产公司"企业所得税"汇算清缴10大疑难问题处理！
17、
房地产开发企业会计核算简述
18、
房地产的税务审计,你懂吗?
19、
干货 | 土地增值税清算要素鉴别方法
20、
解决地下车库的“成本倒挂”的一个案例分享
21、
房地产会计必收藏的10条增值税问题
22、
不要忽视成本核算！房地产开发企业一定要注意
23、
房地产开发全程涉税问题解析
24、
收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准则第16号——政府补助》的思考
25、
房地产行业融资方式及案例分析
26、
房地产、建安业增值税预缴是咋回事？
27、
房地产企业全流程的印花税政策梳理
28、
房地产行业合理筹划土地增值税
29、
房企一定要知道的土地增值税问题
30、
【案例剖析】营改增后房地产开发业务主要的税税差异
31、
房地产公司综合账务处理
32、
干货｜避税！房地产企业合理避税，你需要这些技巧
33、
房地产、建筑业增值税优惠政策集锦
34、
建筑业预缴VS房地产企业预缴
35、
房开公司土地增值税相关常见问题梳理
36、
当“土地增值税”遇到“其他税费”
37、
全国37个省市暂不预征土地增值税的规定
38、
利息支出怎能混同财务费用？房企扣除不可“随心所欲”
39、
房地产开发企业土地增值税清算相关问题梳理
40、
土地增值税最全合集
41、
房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）
42、
房地产企业成本核算要点
43、
一文看懂房地产开发企业税收难点及重点
44、
房地产项目的土地增值税筹划技巧（专论）
45、
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
46、
土地增值税超详细资料包！
47、
房地产企业所得税与土地增值税的八大差异
48、
营改增后房地产项目并购的涉税分析
49、
干货|房地产合作开发模式及风险分析
50、
【干货】房地产投资常用税务筹划方法
51、
房地产项目的土地增值税风险;有您需要的!!!
52、
税局纳税评估：重点关注房地产开发企业增值税的十大问题
53、
未办预售证先收认购金,房企取得这笔收入要缴增值税吗?
54、
房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款
55、
土地增值税的税务筹划
2018房建企业最新财税专题课程
【南京.3月15-16日】
2018营改增背景下房企财税实际操作疑难问题百问百答研讨会
【南京.3月17-18日】
2018建筑与房地产企业汇算清缴中的收入、成本处理巧及新年度纳税申报表的填报专题
【北京.3月17-18日】
以金税三期为依托的财税信息比对中的房地产业重点涉税业务实操精讲专题
【厦门.3月21-22日】
金税三期&增值税模式下的建安、房地产企业全面税收风险排查与节税策略专题班
【厦门.3月22-23日】
2018年金税风暴下的建筑、房地产企业——税务稽查重点及应对与新年度申报表填写范例专题
【郑州.3月23-24日】
2018房地产企业所得税汇算清缴关键问题实战解析与稽查应对专题
【沈阳.3月23-24日】
房地产企业建安业年终账务处理与税收风险自查补救专题
【成都.3月29-30日】
2018年“金三”天网风暴下的建筑与房地产业——税务稽查重点及应对与新年度申报表填写范例专题
【深圳.3月31-4月1日】
2018房地产全流程税务重要问题分析与管控策略专题培训班
【杭州.4月17-18日】
2018年金税三期‘数据控税’下的建筑与房地产业——税务稽查重点及其税收安全两大策略专题
房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！
电 话：010-52106881 佟军老师
房地产财税咨询：
fdccspx
温馨提示： 如果您到现场学习不方便，可申请办理网上会员，让您在办公室，在家，就能轻松学到所有的房地产财税课程！
点击下方
“阅读原文”免费下载《房地产财税资料》
↓↓↓
- 网传的房地产税细则假得离谱！什么才是城市头等大事
- 丁视角：江苏七年来首次在越秀山击败富力，主角竟然是他
- 冯仑：房地产进入后开发时代，转型、布局都得趁早
- 日媒：中美贸易战只是挠痒 房地产才是内伤
- 百城库存降至近五年最低，房地产市场还有大涨的可能吗?
- 中国墙布行业首次受邀出席“美中房地产业高峰论坛”
- 做了几十年装修，别以为我不懂房地产，有些建议你应该去听!
- 8个亿打包买走!炒房客正在炮制房地产大宗交易?
- 日媒：比起中美贸易战 房地产更加破坏中国经济！
- 全联房地产商会写字楼分会荣获 \＂2017年度优秀分支机构\＂称号