吴中地产集团总裁曾昌宇，楼市增大供应方能房住不炒本文来自楼市经纬

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吴中地产集团总裁曾昌宇，楼市增大供应方能房住不炒。楼市|供应方|吴中|建设用地|增大---

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近日，作为地方一级人大代表、吴中地产集团总裁曾昌宇接受了楼市经纬专访，就当前的房地产热点问题及吴中地产集团的发展转型话题发表了他的精彩观点。

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吴中地产集团总裁曾昌宇

楼市严厉调控不会影响经济增长

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去年以来国家出台的这轮楼市调控“咬定青山不放松”，一些中央部委和地方政府又接连表态，将继续强化调控措施，当前的楼市调控看不出丝毫放松的意味。然而，房地产业也是国民经济的重要部门，其体量占据国民经济相当大比例，一味的收紧政策，会否让经济吃不消呢？对此，曾昌宇表示，房地产业是一个庞大的行业，产业链条很长、很宽，这就让整个行业在国家严厉的调控面前仍有较为宽广的回旋余地。

首先，国家的楼市调控主要针对住宅市场，并且实行分类、分级调控和分城施策。一二线城市楼市是政策严控和重点打压的市场，而很多三四五线城市则还享受着继续去库存的政策待遇，“去库存”仍是这类城市的主要任务。根据他春节期间对一些三四线城市的考察和部分行业研报，三四五线城市的楼市行情都很好。区域楼市政策的不同，导致市场行情的较大分化。

其次，房地产行业内部酝酿的新动能仍处于孕育、迸发期。除了多年来一直风风火火、持续进行的旧城改造、新型城镇化，特色小镇则又是一股新兴的产业浪潮。根据规划，到2020年，国家要搞1000个特色小镇，规模不可谓不大。而围绕产城融合，许多地方都出现了大量新的商业机会。而租赁市场、长租公寓市场近来则又出现一轮新的产业机遇。这些都吸引大量前50强、百强房企投资入局。因此，行业内部酝酿的庞大新动能，也将很大程度上抵消楼市严控政策对经济增长的负面影响。

总体来说，在严厉的楼市调控下，整个行业的内部结构发生了很大的变化，政策环境和产业生态环境又促使行业内的“游戏玩家”做出自我调整，并逐步实现新的动态平衡。比如，地方政府可能最关注的是税收或其他的财政收入，这可能又会导致一部分放量出来。

三四线城市楼市看好

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那么，在严厉的楼市调控下，今年楼市又会走出怎样的走势呢？曾昌宇表示，具体来说，大部分一二线城市楼市今年将波澜不惊，因为去年很多城市的成交量已经下降的很厉害，今年预计不会再有那么大幅度的下降，成交量会继续萎缩，但量缩价稳。

相比来说，三四线城市则相对乐观，总体上是量升、价稳。分类来说，那些尤其是去年市场比较火爆的城市，今年市场可能下行；而那些去年市场表现平稳的三四线、特别是一些五线城市，由于近些年来楼市政策相对宽松，加上调控对一二线城市的挤出效应，今年有望迎来较好市场行情。

中国房地产市场或新加坡化

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国土部曾经表示，要取消国家对住宅用地的垄断供应，建立统一的城乡建设用地市场，这方面的改革会给土地市场带来哪些方面的变化呢？对此，曾昌宇认为，一二线城市的建设用地市场供求偏紧，可供挖掘的供应潜力已比较有限，因此，这方面的改革可能主要是为了推动农村集体建设用地入市，但是，目前为止国家还没有出台相关的政策执行细则。

谈到土地领域的这一改革动向对楼市可能产生的影响，曾昌宇表示，如果这方面政策真正落地，大量集体建设用地入市，将带来楼市供应端格局的很大变化。但是，他认为，这种变化可能不会对商品房市场产生多少直接性的影响，因为当前的楼市政策特别强调房子的居住属性，政策落地后入市的集体建设用地更可能用于大规模建设公租房、租赁用住房，而不是建设商品房。在他看来，在当前的政策大环境下，中国的房地产市场未来可能会变得像新加坡那样有明显分层：一层为相对富裕阶层参与的普通商品房市场，房价较高，房产可以上市交易和流通。另一层则为普通工薪阶层群体参与的保障性住房市场，房产只用于租赁，不可上市交易和流通；目前，北京、上海和深圳已经出现大批量这类土地供应。

不过，中短期内，当前的楼市格局还不会发生比较大的变化，商品房市场将继续采取严厉的调控政策。究其根源，仍在于中国人口基数的过于庞大和土地资源的稀缺性导致整体楼市供求关系紧张。

租赁市场面临四大问题

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谈到住房租赁市场，曾昌宇表示，国家近年虽然出台了不少促进租赁市场发展的的政策，但仍面临不少问题。第一，在集体建设用地上建设租赁住房方面，开发企业没法直接去跟村集体谈判建设租赁住房；建设租赁住房，正规途径目前只有招拍挂一途。第二，建在集体土地上的工业、商业建筑和城中村改造为租赁住房方面，现在都面临消防瓶颈，项目随时面临被拆除、关停的风险。因为相关的消防规范在原有建筑建设之初即已基本设计定型，而工业、商业用途建筑的消防规范与居住类建筑的消防规范相差很大，非后期改造所能改变。况且，这类建筑住人本来就不符合规划。现在所有的长租公寓运营商均面临这个问题。第三，租售尚难以同权：普通租赁住户和长租公寓租户的子女根本无法获得所住学区的入学资格。第四，绝大多数长租公寓的利润率仅有1%-2%，能达到3%的都很少。很多开发商、中介机构、金融机构等各类型企业纷纷涌入长租公寓市场，其实他们主要还是看中了长租公寓市场的未来和预期。

楼市增大供应方能“房住不炒”

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对于国家再三强调的“房住不炒”、楼市去投机、去投资化，曾昌宇表示，首先，商品房除了居住属性，还具有金融属性，房屋是一种资产，楼市要去除炒作成分，从根本上来说还是要使供求关系得到平衡，对现阶段来说即为增大房产供应，使人们的住房需求得到满足，投机、投资资金自然就丧失了炒作的空间。其次，要降低买房的金融杠杆。第三，要增大房产的持有成本。资本都有逐利性，通过税收、制度等层面的设计，让资金无法从炒作中获利，自然就无人再去炒房。

行业利润率将低于去年

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去年的调控虽然严厉，但多数大中型房企去年都实现了业绩的大幅度增长。今年房企的业绩是否还会逆势大幅增长呢？对此，曾昌宇认为，第一，去年房企的业绩主要来源于房企2015-2016年间在一二线城市所拿地块的销售收入。第二，如果房企没有在2015-2016年间或更早前在三四线城市布点，这些企业在今年的表现可能会有一些出入。这是因为：2016年-2017年间房企拿地王的情况还是比较普遍的，这些地王项目将在今年陆续入市，而由于现在的限价、限售等政策，它们的利润空间被大幅压缩，这将让房企处于比较难受的境地。而当时在三四五线城市实行快速周转的企业今年则可能会有比较好的表现。所以，今年大中型房企的业绩规模可能会继续增长，行业集中度会继续提升，但利润率反而可能不如去年。

吴中地产集团的“一体两翼”

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曾昌宇表示，作为一家企业，吴中地产集团经营风格较为稳健，并不追求规模，注重风险控制和高质量的稳定发展。现阶段，吴中地产集团也像其他所有大小房企一样，面临一定的转型焦虑。他说，一个房企不论大小，只要还做地产开发，即使它前期拿地价格再低，过去的利润再高，现在飞涨的地价都能瞬间吞掉企业的所有以往利润。去年不少房企的业务报表之所以特别好，就在于它们前期的土地储备还较为充足。

通过转型，吴中地产集团将朝“一体两翼”的业务格局探索：一体为传统的地产开发，两翼为吴中地产集团的两个转型方向：一个是围绕城市的，比如城市更新、棚改、产城融合等方面，未来都有一定的机会；第二个是围绕生活的，将围绕人的衣食住行，探索教育、共享办公、长租公寓等产品方向。

曾昌宇说，行业的转型是必然的，因为很多地区的城市化率已经达到60%-70%，接近发达国家的水平了。所以，这些城市的增量市场空间已经真的不多了。因此，行业的未来还是在存量市场。

当然，除了转型，传统房地产板块的产品升级也很必要。他说，真正好的、能打动消费者的产品，哪怕价格高一点，还是都会有很好的收益的。在产品的品质打造上，曾昌宇执着于做有中式特色的、苏州园林风格的产品。吴中地产集团目前已把带有自身建筑特色的苏州园林风格的产品带到了东北长春、澳洲墨尔本和部分一带一路国家，并产生了良好的市场反响。