2018下半年，合肥房价或高位震荡!预判:2020年4月或迎价格波峰! ABCDFGHJKLMNQST今天下午

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今天下午，合肥楼市微信平台在文一塘溪津门举办了一场置业大讲堂，主题为"两会后，如何洞悉楼市机遇点?"，包括两会背景、政策导向、全国楼市、合肥楼市、滨湖规划等内容。

NO.1 | 政策导向

1、未来1-2年政策预判

中短期内，坚持差别化调控与"楼市去投资化"为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放松，强金融监管已成为常态。

对于房企而言，融资渠道收窄。对于购房者来说，首付比例难降，且商业银行购房贷款利率提升、贷款审批周期拉长，致使购房门槛和成本升高。非核心经济圈内，三四线城市和县区去库存将持续。

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2、未来3-5年政策预判

中长期内，建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，放活土地机制(如农村土地流转、集体用地改租赁房等)，促使新型城镇化为房地产长效机制中的重要环节。

NO.2 | 全国楼市现状

1、销售面积增速下滑。原因:限购、限贷等调控政策，市场需求释放放缓。

2、住宅库存下降明显。原因去库存政策，三四线加杠杆去化，住宅库存量出现下降。

3、房价进入低增长期。原因:调控导致供需关系逆转，再加上限价政策严格执行。

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4、全国70城价格整体增速放缓，房价进入低速增长期。但房价调整存在不同能级城市间轮动，一线城市先调整，二线城市后调整，再到三线城市调整。

5、房企角度:2017年更多上市房企选择"加杠杆"扩张，资产负债率上升。在 2018年防范系统性金融风险的总基调下，房企"加杠杆" 仍将持续进行。预计2018年三季度将成为房企资金兑付压力最大的时间点。

此时，楼市也将处于深度调整期，顶不住资金压力将牺价跑量。

NO.3 | 合肥楼市预判

2018年"两会"期间，合肥市长凌云表示，房价过高，不仅不利于改善民生，也会对人才引进造成不利影响，"我们对这一问题有着清醒的认识，所以一定要保证让房地产市场有一个健康平稳的态势，调控的力度、政策都不会变。"

这也预示着，短期内楼市调控政策不变，限购、限价、限贷放松可能性为0。

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图片来自凤凰网安徽

目前，市场现状:

1、限购后，库存13连涨。后续或涨到2014年高位，可能要到2018年下半年，近期库存增长放缓，供应量暂时没上来，而多盘布局在2季度，届时市场热度会上升。

2、逐步放开网签后，新房均价已经稳定在1.6万/㎡，与供应均价基本持平，这也说明合肥市区的平均购买力、平均门槛在1.6万/㎡。

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3、房价分化，房价在向上传导。限价盘优惠少，验资额度或首付比例变高，而高价盘在打折降价。下半年大部分限价盘去化差不多后，市场价位会被动抬高，预计抬高大概在1000-2000元/㎡，但高价盘仍解套不了。

4、板块热度轮动，限价板块向高价板块轮动，最明显的就是1.3万/㎡的价位段。

5、当然，房价仍然要根据市场购买力来看，如果购买力够不着。未来1-2年内，市场横盘，而房价将高位小幅震荡。

未来销售面积、价格节点预测:

1、合肥销量周期39-40个月，近一轮销售面积波谷2017年12月，波峰2019年8月。

2、合肥销价周期39-40个月，近一轮销售价格波谷2018年8月，波峰2020年4月。

3、2018年楼市抢开局已经开始，二季度开发商将大肆推货，并在年中前尽量回笼资金。由于不少房企，今年销售任务同比去年增长，今年必然要拿地，铺货值。所以，土地市场也将在二季度活跃起来。

4、下半年，合肥楼市库存将接近历史高位，房价将持续小幅震荡。由于购买力有限，市场也会进入深度调整期。

NO.4 | 购房建议

刚需客群:紧盯限价盘，越往后，限价盘越少，要被动接受高价位房源。其次，买房门槛上升，验资额、首付比例会上升。再者，利率仍有上浮的可能性，购房成本在增加。

改善客群:高端品质改善盘在增加，产品机遇越来越多，而且高价盘优惠折扣也会增多，向下接近购买力。未来，可以货比三家，除产品外，地段、学区、地铁、湖居等元素不可或缺。

投资客群:紧盯购买力价格线以下的楼盘，也就是市区1.6万/㎡以下，三县1.2万/㎡以下，环合肥8000元/㎡以下。

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