蚌埠，安徽省的一个三线城市，从2016年起房价却一直暴涨，至今已上涨30%，涨幅完全不输部分一二线城市。

蚌埠只是三四线楼市火爆的缩影。

2016年开始的房价暴涨，从一线传导至二线，在史上最严调控政策出台后，一二线偃旗息鼓。2017年的楼市，属于三四线城市。

这一现象到了2018年依然在延续。3月19日，国家统计局公布了2018年2月70个大中城市房价变动情况：

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%；二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

三四线楼市的持续火热，也造就了中国房企的新格局。

着力三四线市场的碧桂园反超万科，登顶中国第一大房企，恒大同样保持在前三。

而从地区来看，2017年中西部地区销售同比增速甚至远好于东部地区。这让众多媒体把三四线楼市热销归功于一二线城市的需求外溢，有些简单了，这其实是全国“普遍性”的现象。

这背后的真正推手是棚户区改造！再具体点，是棚改货币化安置！

甚至，二线城市的暴涨，也与棚改货币化不无关系！

2

成就去库存的棚改货币化

2004年，作为棚户区最多的省份，辽宁启动棚改。至今14年的时间，中国的棚改大致可分为两种模式或两个阶段：

第一阶段是2004-2014年：

实物安置和货币安置模式并重、以实物安置为主。

2005

年10月，住建部出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，标志着大规模棚户区改造拉开序幕。但受限于资金问题，棚改进度相对缓慢。

第二阶段是2015年至今：

安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL 成为货币化安置的主要资金来源。

在央行PSL(抵押补充贷款)的支持下，2015年后棚改货币化进程加速推进。

单单是2015-2017年，全国棚改就完成了1800万套，新的三年（2018-2020年）棚改攻坚计划还要完成1500万套，2018年的政府工作报告中提出的目标是580万套。

2015年是棚改的转折点。这一年的经济主线变成供给侧改革，这一年中央经济工作会提出了“三去一降一补”，去库存又是重中之重。

以此为背景，

去库存，尤其是库存量大的三四线城市！

而这些地区棚户区数量尤多，实物安置无法解决高库存问题，相反可能带来了新的过剩。把钱发到拆迁户手中，让他们去市场上消化库存，又减少了重复建设，一举两得。

于是，2015年后货币化安置的比例在逐年提高，2017年更是达到60%。多数省份都超过了50%，比如内蒙、湖南和辽宁的比例都超过了70%，而甘肃的武威、庆阳、酒泉等地货币化安置率均达到80%以上。

货币化安置比例的提高，带来的去库存效果十分明显。

还以蚌埠为例，2014年对货币化安置率未做要求，2015年不低于20%，2016年直接飙升到60.2%，2017年计划高于70%。带来的结果便是，蚌埠商品房库存去化周期由 151 周降至55周，以及上文你看到的房价暴涨。

放眼全国看，

而过去三年的1800万套，加上未来三年攻坚计划的1500万套，共计棚改3300万套，假设以50%的货币化安置率，累计可以消耗库存1650万套，

（按90平方米/套测算）。

相比之下，楼市最疯狂的2016年全国商品房销售面积是多少？

13.8亿平！

市场空间大到难以想象！

于是你也能理解，为什么在今年的三四线城市、在县城的房地产，依然保持涨势，因为“国家队”已经入场！

3

一场定向宽松

任何事物都有两面性。棚改货币化安置去库存效果显著，但其副作用也毒性不小。

最直接的，就是对房价和房租的刺激。

房价上涨很好理解，事实也证明了这一副作用。而房租，则体现的更隐晦些。无论是实物安置抑或货币化安置，拆迁后的过渡性居住都是“刚需”要求，无疑对租房市场造成一定冲击，尽管影响较小，但房租上涨依然是趋势。

你看不见的，是央行借此偷偷放的水。“棚改贷”是这一切背后的推手。

抵押补充贷款（PSL）

，由央行2014年创设，主要为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本较低的资金。央行主要向国开行、农发行等政策性银行发放，它们再向地方政府提供专项贷款以支付棚改居民相关货币化安置费用，待土地拍卖后以土地收入进行偿还。

PSL投入均为基础货币，考虑到棚改货币化安置主要集中在三线及以下城市，其实质就是

央行通过PSL对三线及以下城市实行的大量而快速的定向货币宽松。

以2016年为例，全国棚户区改造完成投资1.48万亿元，PSL支持的专项贷款占86%，仅国开行的投放量就9725 亿元。

这场定向放水，使得大量资金沉淀在拆迁户手中，有人买房，有人炒房，也有少数人挥霍一空，推高了房价，拉动了地方投资，也促进了三四线城市的消费升级。

而当所有人都经历了2016年的暴涨，当棚户区的居民都明白自己的破房子所潜在的升值空间后，“抗拆”“钉子户”等现象越来越多，棚户改造也面临新的困境。

4

棚改货币化风向变了？

棚改货币化比例会一直提高吗？又能延续到何时？下面这两个事件，或许就是棚改货币化方向转变的信号：

2017年，央行投放的PSL规模较上年缩减了三分之一。

2018年2月，财政部会同住建部对棚改专项债征求意见。

棚改债与PSL的玩法完全不同， PSL 是央行新印一批钱，投放到三四线城市；而棚改债是货币的结构性调整，吸引社会资金投入。

全球宽松环境基本结束，中国虽没有加息，但市场利率上升，资金已有紧缩态势。高层或许已经注意到货币化安置带来的副作用，主动缩减了投放规模，并推出以市场融资为主的棚改债，目的就是控制新增货币速度，以及间接控制三四线城市房价上涨速度。

但棚改债的融资难度、募集时间也远高于 PSL 。

对于三四线这类地价不高的城市，发行棚改债的难度会更大，获取资金的规模会更小。在此背景下，政府有可能减少货币化安置或购买商品房安置比例，降低安置成本。

棚改任务连续3年位居全国第一的山东，已经开始行动了。

重回实物安置，面对2018年依然70万套的棚改量，山东的态度值得玩味。或许，后续会有不少省份跟进。

但至少，高层对此的态度是坚定的。住建部部长王蒙徽表示：

如果2018年棚改货币化安置比例继续提高,对住宅销售的拉动作用不弱于2017年。

从去库存的节奏来看, 2015年前是一二线重点城市郊区去库存; 2016年-2017年是三线城市去库存;

 2018年是县城去库存的阶段。

中国1355个县，又该如何面对这一难题？

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