吴亚军去\＂杠杆\＂文/乐居财经卢韵如龙湖2017年的年报

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文/乐居财经卢韵如

龙湖2017年的年报发布会带着几分庆功的喜庆和踌躇满志，毕竟不是每一个房企都能一年迈过千亿，下一年就有足够的力量准备再过2000亿。而且，在金融强力去杠杆，连M2都已经低至8.2的当下，千亿对于很多房企来说，绝不单纯意味着大而不倒的规模，更意味着在新一轮马太效应中，你是强者恒强，还是被别人的强大融化。

2018年3月23日，香港太古广场的万豪，龙湖第一次以集团的名字，回望过去，畅想2018，和即将到来的2019，还有2020，那也许将是龙湖千亿之后的，下一个高地。

抛开不可控的一切

钱和地是房企的两大命脉，龙湖

钱:4.5%融资成本，唯一全投资级民营房企

2017年的龙湖无疑是超预期的，年初1100亿的销售目标超额了四成。不仅一举将千亿踩在脚下，更直接将下一个台阶定在了2000亿。如果龙湖明年真的做到，若干年后，龙湖董事长吴亚军回望历史的时候，也许会感慨的说，我用25年走过了第一个千亿，然后只用了一年，就走过第二个千亿。何等豪迈，何等痛快。

销售和增长，是一个房企最容易被看到的面子，然而自从去年中央坚定的金融去杠杆之后，能不能融到钱，融到多贵成本的钱，才是房企冷暖自知的里子。

2008年加入龙湖，现任执行董事兼首席执行官的邵明晓整个发布会现场都保持着高度职业化的平静，只有在说到财务的时候，骄傲溢于言表，"龙湖为什么能够成为这个行业里面民营企业唯一一个全投资级的公司?"他一方面将其归因于物业、商业和公寓带来的稳定现金流，另一方面，则表示，过去的三年，在整个行业加杠杆的时候，龙湖没有用过非标，没有用过影子银行，没有用过信托，没有使用任何高成本融资方式，即便是发债也都在经营性现金流能覆盖的范围内。

自律是商业的安全感来源。会后，乐居采访人员提问吴亚军，在金融去杠杆的大背景下，龙湖怎么看对房地产行业的影响?她很干脆的说，"我们不存在这方面问题。"然后补充，不要等到国家金融去杠杆的时候才想到去杠杆。

年报显示，2017年龙湖综合借贷成本下降到4.5%，净负债率也下降6个百分点到77%，一年内到期债务50多亿，在手先进268亿。

据介绍，2017年3月，穆迪把龙湖评级提升为投资级，12月穆迪又再度将龙湖债权评级提升为投资级，2018年1月，惠誉把龙湖投资级再升一级，至BBB。

地:聚焦一二线初尝甜头，继续加仓粤港澳大湾区

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从881亿到1560亿，房地产的开发和销售收入占比接近94%，开发物业毛利率上升了32%，同比提升5%，销售单价15352元/平方米，同比也有4.9%的增长。

龙湖认为，主要原因是2015、2016年间布局的一二线城市房价显著上扬所至。

尝到了"大城市"的甜头，2017年，龙湖获取土地76幅，总建筑面积超过2000万方，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶介绍，其中90%货值的土地聚焦在一线、二线城市，以及环都市圈卫星城和香港。截至去年底，龙湖土地储备总量达到5450万方，能够维持四到五年的发展。

对于2018年，龙湖表示，可售货源3000亿，预计67%的去化率，把销售目标定为2000亿。

但是客观来说，一枚硬币总有两面，一二线城市由于人口的净流入，市场需求不断涌现，但一二线城市高企的房价也更容易触发新一轮的调控政策，尤其是龙湖惯常打造的高端住宅，也正是限价的目标产品。去年销售额过200亿的杭州、重庆、北京目前看来价格调控不敢轻易放松，多过于集中在一二线，或也是风险和机遇的共存。

对于去年刚刚进入的深圳，2017年，龙湖龙华旧改项目已经获得更新主体的确认，有望于2018年推出，为一体量10万平方米的住宅项目。但也有业内人士认为，深圳城市更新动辄数年，一年内入市很有挑战。同时，以深圳目前土地出让情况来看，产业和更新是两大主流渠道，且难度与日俱增，对于新进入房企的挑战也越来越大。

2020:龙湖四大主航道业务都放出清晰目标

或是因为中国人习惯于将5和10看做一个阶段的句号，2020似乎也是龙湖给自己定下的，属于奔跑阶段的时钟指针。当这个指针转入现实的时候，龙湖要求自己，一定要站上一个新的高地，并且不止是当下的占比超过9成的新房业务，而是已经被纳入主航道的四项业务。

2017年，龙湖商场26个在运营，14个在建，未来两年间，还会有18个商场陆续开业，2020年，开业商场会达到47个，商场总估值会达到67亿，租金收益超过60亿。值得一提的是，2017年，龙湖商业在全国的排名从第8升至第5，前面只有华润、恒隆、印力和万达。

2017年，冠寓进入17个城市，开业了50个项目1.5万间，2018年会再开5万间，2020年，租金收入超过30亿，目标是前3。

2017年，龙湖物业管理收入20亿，2020年，会接近60亿，未来的目标也是保持到前10。

上述三类非销售型业务，2017年租金收入26亿，到2020年，将为龙湖提供150亿稳定回报。

至于新房业务，今年77%的增长对于任何一家千亿房企来说，都是再难企及的。2017年，2018年目标2000亿，增幅28%，如果龙湖能在未来两年保持这个增长速度，2020年，龙湖将会把3000亿踩在脚下。而且如果按照龙湖要把这块业务保持在前十的目标来看，没有3000亿说不定到时候还是有点玄的，毕竟现在过5000亿的龙头房企已经在做万亿的打算了。

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