有人辞\＂官\＂有人赶考一季度超过30名房企高管离职 " 铁打的营盘

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" 铁打的营盘，流水的兵"，继2017年房地产业出现很多重磅地产大佬的职位变动后，2018年"江湖仍不平静"，多家品牌房企接连爆出高管离职，职位涉及执行董事、总裁、总经理等。

据中国房地产报采访人员不完全统计，截至3月末，已经有超过30名房企高管离职，约60名高管职务发生变动，涉及房企接近40家。其中，"超人"李嘉诚辞任长实主席和执行董事，长子李泽钜接棒;祝九胜接替郁亮担任万科总裁;阳光城(000671,股吧)总裁张海民加盟俊发集团;世茂执行董事廖鲁江履新大发地产;碧桂园执行董事谢树太及独立非执行董事梅文珏同日辞任以及泰禾、龙湖等多名高管相继离职事件都在业内引起了热议。

从某种意义上讲，房企高管的变动带着楼市调控的浓烈色彩。2017年，房企的业绩很漂亮，碧桂园、万科、恒大三家房企2017年销售规模破5000亿元，此外还有17家大型房企销售规模突破1000亿元，市场集中度越来越高，人事变动的背后是房企对规模和业绩的迫切追求，其中既蕴藏着企业内部发展治理的思考，又有来自规模压力下的业绩增长需求。

我对后续房地产市场信心更足

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张文龙融信中国品牌营销中心总经理

2018年1月底，融信中国发了一则公告，内容简单明了:2018年全年合约销售目标人民币1200亿元。当市场都在担忧2018年房地产政策偏紧会影响房企的销售时，融信中国冲击千亿的底气何在?对于新时代下房地产行业所处的机遇及挑战又是如何预判的?

3月22日，融信中国品牌营销中心总经理张文龙接受了中国房地产报采访人员的专访予以回应。

中国房地产报:两会对房地产定调已很明晰，请问你对接下来的楼市信心如何?

张文龙:中央"房住不炒""因城施策"的定调，将促进房地产市场长期健康稳定发展。我个人对后续房地产市场发展信心更足，因为只有稳了，才能走的更长远。

中国房地产报:对于两会大家热议的房地产税、房住不炒、强化金融监管等问题，你最关注什么问题?为什么?

张文龙:"房子是用来住的，不是用来炒的"正成为深入人心的政策和市场方向，当下所有的房企都面临着如何转型、如何优化结构、如何做好区域布局和如何做好品质、服务等问题，房企要根据自己的情况做出安排，该做大的就做大，该做优的就做优，同时在不同区域、面对不同城市的差异和变化，调整自己的战略和战术。

在市场分化、变化及因城施策的前提下，对于开发企业来说，做好产品本身和产品创新，并且为客户提供满意的房产配套服务，用服务来赢得产品的社会口碑和社会认可度，才是根本。对于房企来说，产品是硬性基础，服务是软性基础。

中国房地产报:融信中国今年的销售目标是多少，是否有调整?

张文龙:1月31日，公司发布新的全年业绩目标，2018年融信中国连同其附属公司、合联营公司的全年目标销售为1200亿元。截至2017年6月底，公司的土地储备已达1300万平方米，货值超过3000亿元，销售目标的制定，完全基于融信对于自身拥有大量优质土储的充分信心。

中国房地产报:当下房企分化在加剧，对于合作开发你是怎么考虑的?融信有很多项目都是采取合作开发的模式，在这一领域有何收获?

张文龙:合作开发、强强联合的开发模式，是融信长期以来促增长、提效益的核心战略。目前融信与TOP20房企50%都有合作项目，强强联合合作模式，可以使公司在土地、资金、品牌等方面资源互补，有利于做大做强。

另外在当前国家对于房地产行业调控的背景下，合作开发有利于分散公司风险，以较少的成本创造更优质的产品及服务。2017年7月，融信以28.97亿元收购了海亮地产旗下两个公司55%的股权，实现了强强联合。合作的资产包内容丰富，合作开发的项目共计35个，分布于苏州(楼盘)、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、西安(楼盘)、兰州(楼盘)、银川(楼盘)等省会及周边城市，可售面积逾500万平方米。

中国房地产报:在创新方面，你们企业在做哪些工作?

张文龙:创新、品质是融信不变的基因，融信项目很少有完全复制。我们每次在项目动工前，都会反复调研当地人文、地理环境，通过对城市文化的解读和探索，设计并规划出符合当地业主生活要求的产品。

众所周知，杭州(楼盘)市场对项目一直较为挑剔，对于外来进驻房地产企业来说是个非常大的挑战。但融信在杭州并没有做杭州人认为传统的"好东西"，放弃了全石材、法式的建筑风格，打造了属于融信风格的产品，在杭州实现了深耕，也获得市场认同。在服务理念上，融信一直保持营销服务模式的创新以及对产品品质不断追求。融信时刻关注客户从购买至居住的每一个细节，对于从产品、服务至生活的品质要求都近乎苛刻。

中国房地产报:你怎么看待新时代房地产企业的发展机遇和挑战?

张文龙:中央提出房住不炒，这是国家政策给地产行业带来的机遇与挑战。一方面，政策给了房企做好品质住宅的机会，另一方面，在调控和限价的情况下，要求企业既要抓品质、又要抓运营管理的挑战。

顺应市场变化，融信目前战略聚焦七大核心城市群:长三角、海峡西岸、大湾区、京津冀、中原城市群、成渝城市群、西部城市群。重点关注城市圈核心城市及其需求外溢城市。重点研究城市规划和城市未来发展的重点，然后再根据这些去做产品定位和客群匹配度，用好的产品去引领市场。我们现在正在把之前做的好的产品进行固化和提升，从而抬高产品溢价能力。

只有高品质的产品与服务才能让客户感同身受，只有不懈提升产品表现力和功能性，才能在品质、创新等层面带给客户更多的附加值。而在公司管理层面，运营及盈利能力的突破成为发展关键，控费用、抓运营、求利润也成为持续增长的核心。

十五年房地产从业者李乐谈楼市

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李乐万科营销创新、标准化的践行者，现任房地产专业咨询机构业绩倍增首席顾问

中国房地产报:你对接下来楼市信心如何?

李乐:从大的方面来说，宪法誓词明确为"为建设富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国"的奋斗目标，以及十九大明确提出的区域发展不均衡，都会带来诸多城市价值的重新评估以及楼市机会。核心城市周边的三四线城市和农村土地制度放活后带来的发展自循环，会加速这些区域的城市化进程、楼市发展。

同时多主体供给、多渠道保障的住房制度，培育租赁市场、新的三年棚改攻坚计划以及文化旅游、医养、传统信贷融资渠道收窄等，会带给现有房地产企业转型更多的契机与挑战。

李乐:三个问题都很值得关注，首先房住不炒，将会带来短期楼市去投资化的明显效果。其次强化金融监管下的楼市也会呈现不同的分化特征，不同能级的城市之间，房价调整会存在时间差。楼市进入房价低增长期，一线城市更多体现为量缩价稳，分化特征转为慢周转市场。二线城市将分化出阶段性的成交量回缩;三四线城市应分两类关注，一类是一线核心城市周边的三四线城市，因连带效应而成交量回缩;其他区域三四线城市在住房需求逐步满足、经济发展及居民购买力等因素共同作用下，将较之2017年价格增长减缓。这些对于全国布局型房地产企业将是一个通市通盘的角度，以便选取最优的排列组合经营战略。

此外房地产税时隔4年，再次写入政府工作报告，也很关注;房地产税是土地财政模式之后的必然，国际上也有先例，现阶段会关注它的征收方式的研究、交易管理环节的机制健全性。

中国房地产报:房企分化加剧，对于合作开发你是怎么看?

李乐:在房企分化加剧的今天，积极做多元化转型已经提上了议事日程，目前经过研究与观察，可以看到现在起的未来5年内，房地产企业多元化转型主要有6个方向:目前千亿企业在做的产城融合(以及更为全面的产网融城战略路径)是其中的一类方向;其他还有专业化分工，旧城改造，长租公寓，特色产业小镇，资产证券化。与此同时，在产城融合、长租公寓、特色小镇等开发领域中，房地产企业本身应具备规模化发展导向、房地产传统业务能力均衡、资金、品牌以及受到资本市场青睐，如此才具备通过不同资源、不同能力的整合合作开发模式来构建企业多业务能力，对冲主营业务的风险。

中国房地产报:你怎么看房地产企业的创新?

李乐:从企业发展多元化创新角度来看，内容很多。从专业化分工接近原有房地产传统业务能力角度的创新也存在，例如高品质开发的绿城项目代建模式，是以契约方式委托绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计、工程、成本、营销、竣工交付等全过程管理，在过程管理中实现精品，同时使用绿城品牌。这类创新是通过不断强化自身专业能力，在专业化领域里实现自身转型。

李乐:房地产目前进入了长效机制的阶段，房企需要把握新时代发展规律随事而制。

当下对调控政策趋势，不同能级的城市做投资、营销机会的结构性分析将是2018年的必修课，掌握发展机遇判断的研究逻辑，经济人口格局、城市长期价值、开发升值潜力、需求潜力以及库存风险将带来房企中期布局的成果。其次是房企业务能力的整合提升，需要创新思维、发展新技术，驾驭新工具。

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