华润置地管理层:部署物业管理分拆上市华润置地可能是最怕谈规模的房企之一

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华润置地可能是最怕谈规模的房企之一，至少表面上如此。

年报显示，华润置地2017年全年公司实现的销售业绩为1521.2亿元，同比增长40.8%，超年初制定的全年目标26.8%，按规模排第十名。

华润置地把2018年的销售目标定为1830亿元，甚至未及2000亿元。媒体质疑，这样的目标规模能否保住行业前十的地位，华润置地董事会副主席唐勇半开玩笑半认真地回应，"有可能不够，这不仅仅取决于华润置地，也取决开发商的整体表现，年底见。"

这是央企华润集团全力扶持的地产平台，这一身份令华润置地在融资扩张上获得许多优势，其年度加权平均融资成本仅为4.16%。但与同行相较，这手好牌打得不算漂亮。

唐勇对2017年的整体业绩"还是很满意的"。

华润置地2017年年报显示，全年综合营业额为1185.9亿港元，同比增长8.5%。其中，开发物业收入为1045.6亿港元，年增长5.9%;包括购物中心、写字楼、酒店业务在内，投资物业租金收入为87.8亿港元，年增长21.1%;而来自建筑、装修及其他方面的收入为52.45亿港元。

年报指出，2017年，华润置地坚持"2+X"的商业模式，推动产业基金、海外业务、长租公寓、产业小镇、文化体育等创新业务的发展。

" 2"是指开发物业和投资物业，至于"X"则是多元化的创新业务。

2009年，华润置地提出了转型思路，向"住宅开发+投资物业+客户增值服务"的业务发展模式转变，希望尽可能紧握客户资源，以期变现。

客户增值服务变成了多元化业务，2017年下半年来，华润置地加快农业、医疗、科创等多元化业务的推进，找来腾讯、迈瑞等各自行业中的巨头做盟友。

公司把希望寄托在多元化业务上，目的在于找到新的业务增长点。但从来自建筑、装修及其他方面的收入数据来看，目前这些多元化业务尚未能为公司收入、利润作出显著贡献。

华润置地的商业地产，即投资物业部分。"租金2019年会超过100亿港元，无论是做长租公寓还是别的，10亿级的租金收入不是容易的事。"言语中，华润置地管理层对商业地产的表现是满意的。

商业地产是华润置地近年来发展的重心，作为持有型物业，是抵抗行业风险的重要资产。

华润置地曾公开过商业地产的发展战略，唐勇曾说，希望到2017年，商业地产单独剥离的估值相当于一家千亿市值的上市公司。

2017年过去了，面对媒体对商业地产分拆上市的追问，华润置地未能给出令人满意的答复。"假如分拆，如何体现股东价值、物业资产价值和未来增长，以及目前还有大量的商业项目没有开业，开发所需要资金怎么体现，这一系列问题都是复杂的，还没研究出结果。"华润置地管理层表示，对于物业管理，存在分拆上市的机会，公司在往这个方向部署，但还没有明确的时间表。

华润置地2018年的销售目标是1830亿元。这个目标背后是华润置地与一线开发商差距越来越远，万科、碧桂园(16.46, 0.20, 1.23%)、恒大等一线开发商的规模已经突破5000亿。

华润置地管理层表示:"华润置地追求有质量的增长和(96.15, 0.05, 0.05%)高效的回报，我们的权益是比较高的，关于规模的可持续性还是要认真考虑的，看你要40亿的50%还是20亿的100%。"

合作拿地、合作开发，小股操盘，已经成为近年房企分担运营风险，实现优势互补的主要方式，这在一定程度上会造成流量金额的增加而权益金额的减少。

具体比例可参考中国指数院的监测数据:2017年，50家代表百亿房企中，有38家采用合作拿地方式，权益拿地比例均值为86.1%，同比降低0.5个百分点。

但即便如此，依然改变不了这一轮房企规模竞赛中，华润置地失落的定局。这个解释多少有些牵强附会。生怕引起其他房企不满，华润置地管理层表示:"这是我们的选择，不是对别家公司有异议。"

唐勇表示:"战略就是每家公司对自己的财务资源、对商业的理解，对自己的团队做出的选择，每个公司都有自己的道理。我们已经提早针对未来做出布局。"

华润置地在年报中提出，2018年，聚焦规模增长、加快周转，继续扩大商业地产的规模，多元化创新，探索新的利润增长点。这将是其今年一年的发展方向。

2017年，华润置地增持64宗地，新增土储计容面积为1196.6万平方米，总地价为1044.7亿元。截至2017年12月31日，公司总土地储备达4897.8万平方米，一二线城市土地储备占比为75%。

这些土储的势能将在未来2~3年的销售额中有所体现，规模能否追赶上将系于此。

由于重仓一二线城市，虽然失去这轮三四线城市楼市爆发的机会，但华润置地的毛利率相当亮丽，2017年全年综合毛利润率为40.3%，其中，开发物业毛利率由2016年同期的32.3%提升为39.8%，业界少有。

同样为业界少有的是，华润置地目前仍是一个没有董事会主席的公司，这家公司的人事安排仍然神秘，未能公开透明地为投资者所了解。