楼鉴问答丨纯改善+教育，华润紫云府、尚悦居、澜庭叙选哪个更好? 1.目前银行房贷利率上升到多少了

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1.目前银行房贷利率上升到多少了，如果利率上浮，现在是否适合买房?

答:目前银行房贷利率已上浮25%，部分银行甚至30%了。

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如果有真实的居住需求，遇到合适的房源可大胆买入。毕竟，不能因为略微增加了一些月供成本而过着居无定所的日子。

对刚需而言，如果遇到合适的项目可忽略上浮利率果断买入，毕竟，即使现在上浮25%利率依旧低于十多年前的利率。但如果没遇到性价比较高的项目，不必恐慌买入。

如果是投资，那肯定莫考虑了!

2.想买套品质好的改善性住宅，也不着急住。现在是改善型住宅合适，还是投资别的合适啊?

答:目前来看未来两年内，房价累计涨幅不会超过20%。如果有好的投资渠道，年化收益10%以上，建议先做点别的投资。一旦遇到合适的品质改善盘再入手不迟。

3.平层公寓和loft公寓，该怎么选择?

答:公寓产品因为不具备落户、教育等附加功能，不建议刚需自住者购买。如果是投资的话建业选择平层。loft产品在后期出租中，并不能等比产生租金回报。

如果是自己住的话loft，空间会更大点。但产品的通风，采光不好。居住的舒适度并没想象中那么高。

4.想问一下郑州绿地城和西悦城，各有什么优势，哪个更适合刚需?

答:两个都是大盘，都要依靠自身配套的中心商业和教育配套，都需要3-5年的发展周期，差别在于一个是绿地城精装一个是西悦城毛坯;另外一个位于二七新区，一个是中原区;西南片区郑州后期会有特色小镇，西区依靠陇海高架建立的有完善的市政配套(在建)，另外地铁6号线和14号线的规划，未来区域发展的速度会比绿地城要快的多，大的配套和发展速度来看，个人偏向于西悦城。

5.正商智慧城怎么样?刚需，后期考虑到孩子上学问题。

答:正商智慧城是正商地产偏改善型住宅，位于南水北调以南、东侧十八里河、南侧绕城高速、十七里河穿过小区、西侧临着紫荆山南路，属于新郑市。

交通方便，距离市区较近。距离地铁2号线南四环站将近2公里，不算名义上的地铁房，但周边交通主干道还是比较方便的。同时引进郑州外国语小学和中学，属于外国语教育集团托管学校，学校配套这块可以放心。正商智慧城的区位承接着郑州南区和新郑南龙湖，周边配套尚不完善，但随着新开发商的入驻，正商自有的和附近项目的写字楼、公寓、商超等逐步完善。项目是否适合自己，还是要明确自身最需要什么。

6.本地小开发商“内部商品房”价格便宜，能买吗?

答:先看关键词“单位用地”、“本地小开发商”，前者决定了土地性质，这就是集资房或者小产权，那怎么就成了商品房呢?

其次，这不是因为施工进度不给办预售证，而是压根就办不了预售证，五证中最关键的就是先有土地证再有预售证，这个小区土地性质还未明晰，预售证必然是下不来的，后续的房产证更是无从提起;

以往现这种集资房因为资金问题停工的很多，有的经过多年等待最终交房的，小区也同样是临水临电，强制收房以及证件不全的问题;这种房子虽然卖的时候价格确实低，但因为证据不全无法按揭贷款，一般都是要求全款或者第一次50%，其余房款几年内结清;

市场行情好了开发商顺利回款施工还能保证，一旦不准卖的话，就会断断续续施工，停工的也不少见，到时候要钱没有，要房等不到，所以不要买。

7.二手安置房交易，需要看注意哪些问题，优劣势分析下呗?

答:安置房现在房产证下来的都很少，基本上你能看到的就是这个房子本身，以及开发商或者村委会给出具的房屋所有权的证明，很多安置房其实都是私下走协议过户的，本身证都没下来，你也办不了贷款，都是全款一把付居多，价格也比较低;

所以土地出让金，增值税，手续费这些无从谈起，毕竟和二手商品房交易的流程还不太一样。虽然价格低，但一分钱一分货吧，优势劣势也很明显:

安置房三大优点:同地段房价便宜、物业费便宜、停车费便宜、邻里关系热度高。

安置房六大缺点:居住人群素养堪忧(村民为主，租客较多)、房子套型普遍较差(南北不通，暗间多)、得房率超低、小区环境较差(绿化差、乱停车、乱凉晒、楼道杂物)、物业管理差，安全性不好、升值率低，转手难度较大。

8.全款买房划算还是贷款一年或者五年划算?

答:不考虑自身财务状况、经济形势以及资本利用率说贷款买房的全TM是耍流氓!

见过哪个富豪贷款买房?

只有预计资本金其他领域投资收益大于利息的情况下，贷款买房才能成立，不然就是傻蛋。比如你觉得楼市跑得过利息，贷款买房，剩下的钱再买一套。那么，可以，但同时你就要承担风险。

绝大多数贷款买房的情况是根本无法全款。我个人认为绝大多数普通人的投资能力是有限的，对风险的认识是不够全面的，有的盲目乐观，有的盲目悲观。所以，在没有承担风险并进行有效投资的能力的前提下，能全款老老实实全款买房，别整些幺蛾子折腾自己便宜银行。

9、请问中原区的电建洺悦府项目是怎么回事，开发商靠谱吗?

答:目前这个项目没有什么动静，地块的各项规划都还没有敲定。地块具体位置如下图

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要说开发商的话其实还是很靠谱的，属于央企，2017年上半年销售额162亿，位列地产排行榜第49名，实力可见一斑。并且平时我们看到不少道路和桥梁上都印有中国电建四个大字指的就是它。

而这一块地本来是母公司的厂房用地，随着城市化的进程，厂房拆迁，性质和郑纺机有些相似，但是地块却比后者大了许多。总占地257亩，预计容积率在3.5-4.0之间，地块包含大量的商办指标，会打造成综合体，后期会是电建的中高端产品系。

该地块优势很明显，位置优越，临近地铁5号线，周边教育、商业、休闲配套资源丰富，喜欢的可以持续关注下，但着急入住的就不要等了。

10、华润紫云府和惠济区的尚悦居、澜庭叙，纯改善居住，考虑中学，帮忙推荐。

答:首先个人认为如果是改善的话那么华润紫云府和尚悦居都是可以考虑的，首先两者都是大户型居多，社区更纯粹，梯户比较低，并且尚悦居还都是小高层，居住舒适度会更好一些，周边环境也不错。但是奈何教育配套方面较差。

再看紫云府，央企产品有保障，所处经开老城区长期来看也是不错的，承接东区外溢，整体绿化也可以，还有地铁5号线加持。但是紫云府体量小，容积率偏高，目前周边的环境一般，可能是修路的原因，交通方面颇为拥堵。配套方面学校商业匮乏，再加上西边的电厂，南边的老南岗城中村，富士康，进出口加工区等，比较乱。所以紫云府还是要看长期的。

如果考虑中学的话那么就数澜庭叙更合适了，项目规划有幼儿园、小学、中学，教育配套齐全。但是产品一般，顶多算是刚改，纯改善就差了一些。

11、翠园和华润悦玺和兴隆城哪个更好?

答:不知道你具体需求是哪方面，那我就从整体上进行对比分析吧。首先翠园和兴隆城体量较大，并且自身规划配套都较为齐全。翠园相比兴隆城来说多一条地铁，并且没有高架影响。而华润悦玺体量小，但是三环内，距离地铁也很近，央企开发商。整体来说翠园>兴隆城>华润悦玺。

12、本人刚需，华瑞紫韵城星园，裕华满园，永威城观澜庭相比哪个更有潜力?

答:首先开发商实力方面永威城更好，这点毋容置疑。三个项目都在三环外，永威城观澜庭靠近十八里河，但是距离地铁较远。华瑞紫韵城临近地铁2号线，但是星园地块小，社区氛围差。裕华满园也有地铁，周边有郑大、河工大，配套也齐全，人流量大。综合来说的话永威城更好一些，裕华满园和华瑞紫韵城星园相比前者因为有大学，个人感觉比后者更好一些。

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