脱欧大局已定，英国房产投资该如何布局？要点：过渡期楼市仍将处于

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要点：

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过渡期楼市仍将处于价格低迷期，买家市场持续，难得的买入时机；

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价格低迷期，不是万不得已，绝不要卖房子；

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英镑汇率仍将在当前低位区间徘徊，海外买家汇率优势持续；

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过渡期英国低利率仍将持续，贷款投资优势明显；

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当前市场，部分楼盘仍将火爆，但也有部分项目无人问津，房产投资的区域和楼盘选择需谨慎；

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伦敦市场部分区域增势明显，个别区域在短期内供过于求。

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过渡期截止前，住宅建设明显放缓，楼市长期的供不应求局面仍将加剧；

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英国政府将根据最终脱欧协议，在贸易、税收、移民签证等方面非常灵活地应对；

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全面脱欧后，当前低迷期压抑的房价涨幅，将快速释放飙升。

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脱欧大局已定
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3月19日，英国和欧盟就脱欧过渡条款达成协议，过渡期将于2020年12月结束，届时英国将全面脱离欧盟。

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协议要点包括：

“脱欧”过渡期将从2019年3月底开始持续21个月至2020年12月结束，短于英国先前要求的两年；

过渡期内，英国将继续留在欧盟关税同盟与欧洲共同市场内；

英国需要接受欧盟法律的管辖，但不能参与欧盟内部决策；

英国可以与国际其他国家签署新自贸协定，但需待过渡期结束后方能生效；

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关于爱尔兰边界问题，巴尼尔坦承双方尚未寻找到一份“完美方案”，但已在草案中就“担保方案”达成共识；

过渡期内迁居英国的欧盟公民待遇将与“脱欧”前到达英国的欧盟公民保持一致。

利好消息一出，英镑应声上涨
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此利好消息一出，市场对英国明年"硬脱欧"的担忧迅速缓解，英镑兑美元应声上涨多达1%，创2月16日来新高，并创1月24日来最大单日涨幅。

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图说：英镑对人民币上涨，一度达到8.92。

在采访人员会上，欧盟代表巴尼耶表示：“英国脱欧过渡期时长有限，这是英国政府与欧盟的共同要求。这段“紧张又严苛”的过渡期将被用于决定英国与欧盟的未来关系。爱尔兰问题仍未解决，细节谈判将在未来几周展开。”

英国脱欧事务大臣戴维斯则称：英国希望尽快与欧盟就未来的贸易关系展开谈判，但直到英国真正离开欧盟，双方才能真正签署贸易协议。

过渡期，英伦房产投资如何应对布局?
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从2016年脱欧公投至今，对伦敦乃至英国房产市场造成最大伤害不并非基本面上的一些变化，而是由脱欧产生的“不确定性”。

从本质来看，伦敦住宅市场长期供不应求，住房实际建造数量也远远落后于目标。尤其是当前的不确定性，造成伦敦新建住宅开工明显不足，新房供应严重匮乏的局面将持续加剧，根本谈不上供大于求的情况了。

1.当前价格低迷期，宜买不宜卖

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在脱欧造成的紧张情绪下，英国本地的买卖双方均陷入观望，由此造成了过去2年伦敦房价涨幅明显下滑，个别区域豪宅价格下滑。尽管脱欧的打击是全英范围的，但伦敦地区受到的影响最大：2016年伦敦的房价年增幅为14%，2017年的房价涨幅下滑至3%左右，多家权威机构预测，2018-2020年间房价年涨幅将维持在4%以下。

英国楼市正式进入买方市场。(延伸阅读: 伦敦楼市正式进入买方市场/首次购房创10年最高)对于海外买家而言，由于英镑汇率处于历史低位，因此是难得的买入时机。

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2.英伦楼市基本面无本质变化，中长期优势明显

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尽管楼市在脱欧过渡期之前仍将低迷，但英国房地产长期的供不应求局面并不会因为欧盟公投产生巨大变化，因此可以预估，英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是持续上行的。

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原因至少有以下几个方面：

首先，受可建设土地、规划审批、建设成本、技工短缺等诸多因素严重制约，大伦敦市场的严重供不应求的基本面不会改变。

第二，伦敦本地居民购房的趋势，是涟漪式向外扩展，很多人在市中心买不起大房子，就向外搬，所以购买力是一直坚固的。

第三，伦敦的居民增长率，即使受脱欧有所放缓，但是作为经得起数百年历史考验的国际都会，是将保持增长趋势的。

最后，国际资本逢低抄底，对伦敦资产的追捧，也将刺激伦敦房价的上行。

目前，脱欧过渡期已经有了明确的时间表，这极大程度上淡化了市场中的不确定性。

(常住人口850万而且快速增长的伦敦地区每年新完工住宅不到两万，供应量严重短缺)

3.汇率优势依旧，但窗口期有限

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然而从过去两年的实际汇率变化可以发现，一旦英国方面爆出脱欧利好消息，英镑必然会应声上涨，这种规律已经是得到印证的事实。

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尽管过渡期确定的利好消息带来了英镑汇率的上涨，(英镑对人民币汇率上涨至8.91的阶段性高位)，但与脱欧前9.6的汇率相比，仍存在巨大的空间。对于中国投资者，自公投公布结果以来，由于英镑汇率大幅下跌，其以人民币计价的成本已经便宜了近10%。单单从汇率方面带来的折扣优势也是常规时段内无法具有的。

另一方面，既然已经抓住了汇率涨跌的特征，也就意味着从现在到2020年过渡期结束前市场仍存在变数，英镑汇率仍会保持相对低位。但一旦英国与欧盟间达成确定的协议，也就意味着8开头的英镑汇率将一去不复返。

因此目前的脱欧过渡期内，仍是国内投资者享受汇率优势的最佳时期。无论是立刻购房还是前期准备，都应抓住这个有限的时间段进行。

4.过渡期选择投资项目需格外谨慎

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正如前文所述，英伦房产市场处在一个从"卖方市场"正式转变为"买方市场“，因此具备实力。那些因为不同原因不得不出售房产的卖家不得不将最初的要价折扣卖房，伦敦楼市转入买方市场。Hometrack的城市房价指数显示，目前伦敦的平均成交价比最初的挂牌要价低了4%，与2014年相比仅高了0.5%。在伦敦的个别区域，折扣力度高达10%。

据伦敦一线的统计发现，市场上一些新建住宅的销售呈现两极分化的趋势，一些地段好有潜力的项目销售十分火爆，仅在预售阶段就能销售掉6成甚至更多的单元；然而，同一时间内部分区域的个别楼盘，销售也陷入困境，几乎无人问津。

因此，在伦敦选择投资房产时，对区域、楼盘项目的选择将更加有挑战。

在英国留学，如何可以做到以房养学？
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来英国留学有几个关键的时间节点：第一个是11岁小学升初中；第二个是中学对13岁孩子有一次公开招考；第三个是招收16岁孩子就读A-level的six form招考；第四个节点是大学本科和研究生的年龄段。

除时间节点外，投资者来英国的签证也很重要：如果是选择英国的私立学校就读，学生家长所持签证和购买房产的选择灵活度就更高，可以不受限购买学校附近周围的房子。家长若是工作签证或留学签证等的持有者，尽管孩子可以在英国免费就读公立学校，但这类家长通常只能考虑买“学区房”。

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中小学阶段

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根据英国房地产行业的历史变现，我们建议陪孩子到英国就读中小学的家长，购买安全、宜居、生活便利、交通便捷区域的房产，以自住型房产为主的投资，比长期租房要划算很多。若孩子就读的学校在伦敦周边如牛津、剑桥等离大城市较远的乡村区域，家长要做好这些地区的房产增值涨幅不会太高的心理准备。但英国房产的保值性比较高。

若孩子就读的学校在大城市，建议在城市中心或热门城镇的通勤圈范围内购买房产，这类房产属于自住同时同时兼顾投资型的房产。

还有一种是投资类房产，伦敦有升值潜力区域的房产就是投资类房产。我有朋友在2008年分别买了一套自住型房产和一套投资型房产，过5年当孩子上大学时，房产的价值涨了一倍，不但解决了日常住房问题，而且房价的涨幅把两个孩子的所有学费全部赚了回来。

英国有太多实例显示，为了孩子在英国读书做房产投资，在平均行情下，房产增值可以赚回很大一部分学费，这便是以房养学的情况。总体看，自住型房子看重宜居性，投资型房子侧重于升值的潜质，无论是哪种类别买房，最重要的考量因素是：地理位置。

来英国就读A-level

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来英国就读A-level的两年是投资房产的过渡期，除非在伦敦非常好的区域，否则不建议买学校周边的房子。比较建议家长直接在孩子未来可能就读大学的城市购买房产，这样孩子上大学时房子可以用来自住又可以用来出租作为投资。

大学及以后阶段

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通常在英国比较好的城市居住3-5年或更久，都建议直接买房子，一来房租不便宜，二来在英国通常房租租金可以支付买下同样房子的按揭月供还款。如果孩子计划在一个大城市，尤其是伦敦、剑桥或者英国中南部城市就读本科和研究生，建议一定买房子，可以自住和出租兼顾。考虑到孩子将来有可能在英国工作，建议把眼光放长远购买孩子可能就业城市的房产，通常都会在英国大城市就业。

在全世界购买房产，都是遵循地产界的购房黄金规则：Location（地段）、Location（地段）和Location（地段）。第一个Location指的是：购买房产的宏观区域和政治形势，比如为何选择英国、伦敦；第二个Location是考量所在城市的具体位置，比如在伦敦选择哪个具体的区域；第三个Location是考虑具体区域的哪个楼盘项目。这三点大家考虑的越清楚，投资就越安全、稳妥。