同比前两年，杭州3月二手房成交其实大跌!小阳春不等于盘整结束
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(层楼)如果让你评价春节前的杭州二手市场，你一定会回答:惨淡!
因为自去年9月开始，二手房成交量，已连续6个月下滑。挂牌价高企、成交量低迷、性价比低，是二手房公认的标签
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。在很多人眼中，已到达阶段性高点的二手房价，回调在即。
但春节之后，不同的声音，开始浮现。
比如，有人说，看房的明显多了，甚至还出现了抢房现象;更有人抛出观点:二手房已结束盘整期，即将进入新一轮上涨通道
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。理由看起来很充足:客户量和成交量双双增加，甚至不乏一次性付款的买家。
但也有人认为，这只是楼市小阳春所引发的正常现象，二手房市场，并没有发生本质改变。
那么，开年二手市场的表现，到底是“回光返照”，还是真的又要起势了?
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3月成交量回升，是每年楼市惯例
首先，我们来看看成交量的变化。
杭州透明售房网数据显示，上一周(3月12日-18日)，杭州市区二手房成交量，分别为263套、270套、342套、383套、348套、222套和189套，共计2018套。
再往前一周 (3月5日-11日)，共成交1454套。综合折算，相当于日均成交248套
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。如果以此标准换算，3月成交量将超过7000套。这是什么概念?
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去年9月到今年2月，二手成交量，分别为9609套、6563套、6355套、5773套、5354套，及2622套。也就是说，今年3月将连超过去5个月，环比2月更是大涨170%左右。
的确，成交量上涨非常明显，但这就能作为二手市场复苏，抑或开启新一轮上涨的证据么?
我们可以从两个方面，看待这个问题。
第一、在过往几年的历史中，3月(或者说春节后这个月)成交量大涨，是反常现象，还是正常现象?
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近5年二三月成交量对比
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年份2月成交3月成交涨幅2018年26227000多170%2017年79021527593%2016年333114885347%2015年18684540143%2014年14412893101%我对比了2014-2017年的数据，发现每年都会出现，大幅上涨的情况。
比如，楼市火热的2017年和2016年，2月和3月，分别成交7902套和15275套，3331套和14885套。
楼市冷清的2015年和2014年，也是如此
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，分别为1868套和4540套，1441套和2893套。一般来说，每年一、二月是中国农历春节，人们忙于年会、操办年货、旅游，用钱的地方也多，买房热情下降。
三月，春光明媚，许多人怀揣年终奖，又兴冲冲地赶往中介门店。
所以，3月二手房成交量上涨，是每年楼市惯例，跟当年市场火热与否，并无直接关系 同比前两年，杭州3月二手房成交其实大跌!小阳春不等于盘整结束。盘整|二手房|同比|杭州|成交|成交量|小阳春---
有涨价成交的，但也有降价出货的
再看买卖双方，到底谁在卖?谁在买?
看多二手市场的人，摆出的理由基本是:年后不仅客户多了，价格也涨了。
涨价的现象，确实存在。
一个同事告诉我，他朋友的钱江水晶城，前两天刚刚成交:127㎡，总价800万，单价近6万3
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，价格高出先前预期。盘整|二手房|同比|杭州|成交|成交量|小阳春---
还有粉丝爆料，“年前有套118㎡的房子，挂430万，没几个人看，年后挂438万，居然很快成交了。”
但这并不能代表整体二手房市场啊!因为，二手房成交的关联因素很复杂，更多时候取决于买家和卖家的个人情况，差异性非常大。
比如，我身边接触到的一些案例，反而是主动调低价格后，才成交的
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。在杭州城北有套89㎡小户型的张小姐，春节后就把房子挂到了中介，原本挂价395万。可是挂牌后两周时间，无人问津。
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无奈之下，张小姐主动调低了20万，才在上周末引来了一波客户
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。万分幸运的是，碰到了一位来自上海的买家。但这个上海人买房的目的，并不是为了投资，而是为了杭州父母养老。因为是一次性付款，最终成交价365万，相比挂价又少了10万。
虽然比预期低，但张小姐仍感到十分庆幸。“一方面急着用钱投资新房，另一方面觉得二手房价短期基本到顶了 同比前两年，杭州3月二手房成交其实大跌!小阳春不等于盘整结束。盘整|二手房|同比|杭州|成交|成交量|小阳春---
相关监测数据平台显示，上周杭州调低价格的二手房共578套，超过调高价格的412套。
小阳春是主因，判断行情需要更多指标
所以，综合来看，二手房回温的主要原因，就是季节性因素(传统小阳春)
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:相比节前，节后买房的人，更多了而已。换种角度说，仅以目前有限的数据，根本无法判定，接下去的二手房行情走势。
如果要得出二手房再度起势的结论，至少要满足两个条件。
首先，成交量出现明显上涨，且要保持一定的连续性
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。比如，接下来的四月和五月，成交量是否依旧能保持高位。其次，看成交价格。根据供需关系，当需求(成交量)持续保持高位，必然会出现的价格的上涨。至少已经翻倍的二手房价，还有大幅上涨的空间么?这需要很大的想象力。
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此外，有两大阻碍，是二手市场不可回避的。
第一，资金面的持续紧张
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。开年之后，信贷政策不松反紧。目前杭州大多数银行，首套房贷利率普遍上浮15%，部分银行甚至需要上浮20%，二套房贷基本上浮20%。购房成本持续提高，对于按揭为主流的二手市场来说，无疑会削弱购买力。随着时间的深入，其影响将进一步显现。
其次，进入下半年，一二手房价差，很可能缩小
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。目前新房受到哄抢，主因是限价导致的“一二手倒挂”。新房太过难买，才导致部分人转而购买“天价二手房”。换句话说，二手房市场，是由一手带动的。
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开年后，杭州刚好进入一个新房“青黄不接”的阶段。
上一轮低地价的新房，大多进入尾盘，而新一批地王又还未上市
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。导致近期，杭州又是无论哪个新房都抢不到。但按照逻辑，接下来地王上市，突破现有板块限价，可能性还是非常大的。
这将导致一二手房价差变小，新房变得更容易买到。如果价格相同，又能买到，大多数人还是更倾向于买新房的
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。如果出现这种情况，二手房的“接盘侠”也会被分流不少。
数据存在偏差，不能轻信预测
这是一个信息爆炸的时代，信息的本质是数据。
面对海量的数据，很多人都可以借助分析工具，得出看似无懈可击的结论。
但这些预测未必是真的!因为，数据存在偏差性
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。美国作家加里·史密斯在《简单统计学:如何轻松识破一本正经的胡说八道》》一书中，为我们讲述了“数据背后的误导”。
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举个例子，2008年欧洲杯和2010年世界杯，有一样生物火了，章鱼保罗!它预测14次猜对13次、成功率高达92.85%，人称“章鱼帝”。
用常识来看，有预言能力的章鱼，完全是不合理的，但它确实非常准确。
原因何在?是混杂因素(能够混淆所研究因素与结果之间联系的那些外部因素)。研究发现，章鱼能识别明暗度，尤其喜欢横向条纹，仅此而已
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。除了客观因素，在数据分析中，主观因素也占据重要地位。
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人们在寻找数据时，偏向对自己结论有利的数据，有意或无意的忽视与之相矛盾的数据。
在房地产这种信息爆炸的领域，也存在类似情况。
比如，仅凭一些数据和过往经验，有些人就能总结出不少“金科玉律”(如2016年让大家卖掉老破小)。但实际上，变量因素太多(比如限价)，结果很难预测 同比前两年，杭州3月二手房成交其实大跌!小阳春不等于盘整结束。盘整|二手房|同比|杭州|成交|成交量|小阳春---
在纷杂的数据面前，我们该怎么做?
练就一双慧眼，长怀一颗敬畏之心。最好去实地感受，毕竟，耳听为虚，眼见为实嘛!
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