昆明房价稳中上涨是大概率事件导语应广大网友的要求

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导语

应广大网友的要求，现将文锋老师在3月17日的置业讲座内容进行整理。

本次讲座内容分为四大部分:

1、楼市新政

2、政策意图

3、政策可能

4、置业建议

一、文锋老师所理解的楼市新政

3月1日，昆明发布了楼市调控新政，总共10条，为此也被誉为“昆十条”，在这10条中，前面3条跟购房者息息相关，后面7条更多是对开发商和市场的规范和要求。

总结“昆十条”其实就是“三限”，分别为“限售”、“限价”和“限贷”。

“限贷”一直都有，只是相对调整了门槛，而“限售”和“限价”是本次的新亮点，其中“昆十条”第七条是关于限价商品房的，就目前而言，市场上并没有开始供应。

二、文锋老师谈政策背景

很有必要了解一下“昆十条”政策出台的背景。

1、昆明住宅库存量不及5个月

从2015年至2017年三年时间内，昆明一直在坚持去库存，整体效果明显，根据数据显示，截止2017年年底，昆明住宅库存量284万平米，去化周期为4.4个月(昆明克而瑞数据)，而商业需要44个月，车位需要56个月。

2、昆明人均住房面积43.76平米

据统计局数据显示，昆明人均住房面积达到43.76平米，比全国36.6平米还要高7.16平米，高于北上广水平。

而在国际水平人均住房面积33平米，昆明的人均住房面积明显高于国际水平，则处于过剩状态。

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那么问题来，昆明的房子到底是谁买掉的?为什么还有那么多人买不到房?

结合1和2来看，昆明的去库存其实仅是从开发商转移到社会上，并没有真正的去库存，而是转移，而在昆明去库存的这三年中，昆明的房价上涨了37.6%。

为此，昆明的房价连涨20个月就很好理解了。

据统计局数据，昆明房价从2016年6月至2018年1月连涨了20个月，在2017年12月份，全国涨幅第一，2018年1月涨幅全国第二。

也就是说，“昆十条”的出现是为了控房价的，这是在开大会前的应景之策，也是表态度和决心。所以从3月1日至于3月12日，昆明的房价环比下滑6%，但这6%并非是市场价跌的表现，而是限价网签的结果。

回到“三限”问题，对市场本身的影响在哪?

限售

目前的政策，是局部限售，新房限售，从流动性进行控制，为此，表面上稳住了新房，却间接刺激了二手房市场，昆明二手房涨幅超过10%，等同于昆明近几年二手房涨幅总和，重要的是现行市场下房东对涨价依然充满信心。

但仔细发现，二手房市场目前也极为畸形，售房有价，租房无市。

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限价

限价网签是延后网签，是对统计数据的把控，并不能从真正控制房价，网签的延后仅会给开发商的回款造成一定压力，迫于压力之下会衍生出更多的应对方式，比如精装房分开计价。

而在第七条的限价商品房，从2008年昆明的子君村项目中也很难发现限价商品房对商品房市场有多大的冲击，更何况目前限价商品房也没有真正在市场上铺开。

从这个角度而言，指望限价去控制房价就很天真。

限贷

在限贷中，压缩了公积金的贷款额度，并设置了2年的轮候期，这个从目前而言，确实是缴存率低引发额度不足的情况。

商贷中，提高了二套房的门槛，在认贷的标准有认贷和认贷又认房的说法，但就摸底目前银行的情况来看，大部分依然还是以认贷为标准，而认房的做法杀伤力太强了，真是这么做的话，那就是反人类的做法了。(不过，很多银行没有额度了)

三、文锋老师预测的可能

就目前而言，最大的可能是加息，基准利率上浮。

从近20年的基准利率变化情况来看，目前房地产利率正处于最低的时候， 4.9%的基准，抵扣通货膨胀/人民币贬值，也就是2%的水平，即使在4.9%上浮5%甚至10%也依然很有优势。

央行金融研究所所长孙国峰表示，如果利率长期处于低位，所有控制杠杆的措施可能会事半功倍，不足以应对金融周期。换句话说，基准利率上浮应该是大概率事件。

那么，对于房价的预期呢?

房价从根本上一直都不是单纯的经济问题，因为影响房价的三个主因，是地方政府卖地、土地征收及刚性需求(这是说的刚需是现行户籍制度的结果)。

从2007年到2017年，昆明的土地收入占比地方GDP从之前的15.93%占比到最高40.20%，可见，地方经济对房地产的依赖程度极高的。

而从2007年至2017年间，昆明的土地价格也从之前的32.76万元/亩上涨到327.65万元/亩，这11年间，昆明的土地成本上涨了整整10倍。

那么，结合上面的情况而言，昆明未来房价上涨也属于大概率事件。

四、文锋老师给到的置业建议

文锋老师提醒，我们不能一味以昆明的人均收入水平来衡量昆明房价，因为昆明的房价一直都不是昆明本地人所决定的。

从这个角度而言，“买不到”是市场供应问题，而“买不起”只能说是个人能力问题。

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我们大部分普通人用尽了两代人的努力，也不过是走了两步:第一步是买了一套房，第二步是又买了一套房。

越买房越有钱。文锋老师说他见过一家四口人，其中两个小孩，每个人名下超过20套房，到现在也还一直在买房。

最佳的购房时机是10年前，其次是现在。

留给首次置业者的时间并不多，保证先上车。

限什么就买什么，就当下就应该买住宅，尤其是地铁盘、学区房。

同时，学会利用银行杠杆(利用20%首付撬动100%房款)，长贷短还。