“最严调控一周年”记:北京房价跌回2016年，但房子却更难买过完年

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过完年，刘越又一次开始看房之旅。

实际上，到今年3月份，刘越才纳税满5年，在北京拥有买一套房的资格。之所以说“又一次”，是因为去年春节后好哥们买房时，刘越出于帮忙参考和为自己提前做功课的目的，跟着跑了一圈。

那一圈跑的刘越瞠目结舌，虽然那时候已经在新闻上看到过几个人同时抢一套房、业主就地抬价的新闻，但当亲身经历一遍才更能体会其中的癫狂。刘越觉得最奇葩的是，有一套房子客厅和卧室是菱形，厨房还是三角形!即便这样还是一拨拨人来看，业主一脸高冷。在刘越和朋友走后不久，就被中介通知这个奇葩户型被定了。

“眼瞅着这轮价格一飞冲天，那时候心态发生很大变化。恨不得马上订下一套，社保不到时间还懊恼不已，现在倒是庆幸那时候社保时间不足。”刘越说。

而今年这一次看房，刘越享受到了完全不同的待遇，“经纪人很热情，每次去都是三四个经纪人一起服务。还会攒上好几套房源给我挑选，并且都是随时可以约看的那种。房价确实也降了。”

距离2017“3·17”那轮力度空前的房地产调控潮已经过去一年。“北京’317调控’一周年:房价跌回一年前”、“北京房价全面下跌”的新闻开始刷屏，媒体最爱引用的是两个“700万”的对比故事。

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去年，在北京3·17新政前夕，在北京有人买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，最终745万成交;而今年的3月，北京某热门小区，60平方米左右的两居室，去年4月份挂牌时报价760万元，现在挂牌价已经降到595万元······

无论是刘越的感受还是两个“700万“的对比，都反映出楼市在持续政策打压后，原来烈火烹油、狂飙突进的房价一天天地退烧。数据显示，全市房价跌幅平均在15%左右，很多地方跌价已经超过了20%。

以刘越陪朋友看过的东三环劲松潘家园区域为例，90年代的简装一居，2017年3月最高成交价差不多每平7万。而他现在看时，报价已普遍下调到6万元/平方米，下跌了1万元/平方米。一些朝向相对较差的房子，单价可能都不到6万元了。据中介介绍，每平最高7万的价格其实就是在去年一季度的短短三个月内蹿升起来的，经过一年的调控，跳涨的水分已被政策挤出，也就是说，怎么来的还怎么回去，现在北京楼市的价格基本又回到了2016年底的水平。

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二手房成交量腰斩

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2016年那轮房价疯长调动了全民的疯狂情绪，据国家统计局数据显示，2016年9月份，北京新建商品住宅销售价格曾创下单月同比上涨30.4%的历史纪录。创业不如买房、炒股不如买房、清北不如买房……各种让人价值观尽毁的段子层出不穷。

“317新政”之前，北京的房价已连续上涨了17个月，人们对房价的信心坚定难以撼动。直到3月17日，北京出台了“认房又认贷”、提高二套房首付的“3·17新政，这项被称为北京楼市最严厉调控措施的“3·17新政”。此后，北京陆续出台大小30条以上的楼市调控措施，假结婚、假离婚、平房、法拍房、信用贷……一个又一个可能利用的“漏洞”都被调控政策一一堵住了。

在接连不断的政策组合拳下，部分购房客户或失去购房资格，不得不放弃购房计划;或资金实力有限无法应对首付比例的提高，被迫延缓购房计划;必须拿真金白银全身入场的行为挡住了不少投资客的脚步······

投资客的离场和买房人的左右衡量背后，愈发趋于冷静的政策和市场带给人们的“房价不会降”信心的动摇，带来了“价量齐跌”。

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从成交量上看，以存量房为主的北京楼市，2017年全年二手住宅网签总量为在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%，排在近九年来年度成交的倒数第三位，仅高于2011年和2014年。

至于新房市场，据中原地产研究中心统计数据显示，调控一年时间，北京新建商品房签约2.3万套，同比下调幅度达48.7%，为2010年以来的历史最低值。跌幅最大的是商住类物业，调控一年来，实际签约只有5895套，同比跌幅91%。

一年时间，不仅新房、二手房成交量几乎腰斩，房价全面下跌。

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链家研究院的数据显示，2018年3月北京二手房均价为58527元/平，与2016年12月的水平接近。此前连续下跌的9个月跌幅达15%。

对于曾经光环缠身的学区房或热门小区，价格下跌的力度更大。

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据媒体报道，崇文门附近2000年以后的二手房，相比2016年的最高点，目前成交价格已经下滑了至少2万元/平方米。以新景家园为例，在2017年3月，成交价格一度超过12万元/平方米。到了今年1月，最低的成交价格已到9.5万元/平方米，如今600万元就能买到一套满五年且唯一的一居学区房。

还有更加极端的例子。东城某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价高达14.96万元/平方米，而今年1月底成交的某两居室单价则为10.6万元/平方米，降幅达29%。

多个区域的房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。

房价下降，买房更难

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房价确确实实在往下走，那在北京买房更容易些了吗?

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至少对刘越来说，这并不是事实。虽然房价下降，但他却有了新的烦恼。第一个烦恼是，好房子太难找，他已经看了不下20套房子，大多数户型不好，或者很老旧。在市场降温的大环境下，好房子似乎被藏了起来，等待着市场再次启动。所幸的是，目前市场稳定、价格也无波动，刘越有足够的时间可以精挑细选。

更重要的是今年金融政策将进一步收紧，在年初就已经市一贷难求，而且北京基本房贷利率上浮20%，也就是说相当于在央行启动加息之前，银行已自行对楼市加息了3次，这大大增加了买房者的负担。有人算了一下账发现，虽说房价降了15%，但实际买房成本已经提升了将近20%。而美联储继续加息已无悬念，要知道3月又是美联储的加息窗口，这意味着我们的基准利率上调的日子也已越来越近。

买房依然不易，但刘越已经打定主意，“自己住的话，早买早放心。越往后买，只怕成本越高。”但对于炒房客客来说，随着利率越来越高，意味着炒房已经走到了末路。

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值得一提的是，以北京为代表的一线城市跌幅最为明显，而三四线城市依然在明显上涨。

这一方面是随着打压见效，部分需求开始外溢，热钱开始从北京向全国二三线城市加速转移。再加上去库存和货币化安置的影响，三四线很多地方还在继续拆迁，所以房价在持续上涨。

那么从北京的表现来看，这轮上涨还能继续吗?北京作为全国的标杆城市，是一个符号，对全国他地区的房价走向有着巨大的意义。

2017年这一年调控下来，天津，河北等北方的多地基本都已经开始跟北京而回调。尤其是环京楼市，比如燕郊等地二手住宅单价普遍下跌1万元，不少二手房小区房价几近腰斩，个别楼盘甚至暴跌，但调控依然没有放松的迹象。

如果北京上海这样的一线城市房价下滑，那么对于正在高歌猛进的二线核心城市来说，无疑将是巨大的压力。那么这些二线城市估计也会结束上涨，能够抢到人口的城市，房价继续坚挺，抢不到人口的二线则房价将开始下跌甚至暴跌。

至于三四五线城市，拆迁结束没有基础的暴涨也就结束了，这种速度可能来的更快。投资更加要谨慎。

从2018年北京楼市开年迹象看，虽然以刘越为代表的买房人开始逐渐进入市场，北京二手房市场易量在回升中趋稳，但随着加息、开征房产税等消息不断爆出，25万套共有产权住房入市，后期市场将继续在低位运行。随之而来的可能是全国各地的楼市恐怕都会在2018年熄火。

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