买了就涨，购房这三大秘密受用终生！大家好

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大家好，欢迎来到房产小秘密，我是好男。一套房子能不能卖的好，两成看代理公司三成看开发商五成看市场环境，市场环境好的时候，你就是牵条狗放售楼部他都能卖房子。市场不好的时候，大家都是持币观望，买涨不买跌，总觉得还会再降价。一二线城市是典型的人口流入型的城市，每年都有大量的人口从外地流入，这些新人口带来了大量的置业需求，所以这些城市的商品房去化率是非常高的。而反观三四线甚至更低的城市，由于本来人口就少，加之人口流出，本地的购房需求进一步缩减，导致市场更加低迷陷入恶性循环，这样的市场，其实已经不太适合进行投资，这里有个名词叫“供求比” 有兴趣可以自己查一下。在以上大环境下，如何选到买完必涨的房子，以下三大秘密让你受用终生。

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秘密一地段

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影响房屋升值的第1要素永远都是地段。“要升值，看位置”，地段是决定房子升值最主要因素。之所以这么说，是因为地段是其他一切影响要素的基础，地段决定着政府是否会着重开发、决定着交通设施是否会完善、决定着人气是否会聚集等等。抛开其他条件，由市核心向外扩散，利润不断衰减，基本是每一个城市房价趋势的规律，一环内的房子肯定要比二环外要贵。

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全世界的房地产商都说李嘉诚的名言：买房就是“地段、地段、地段”。

但地段背后的东西，大家就得花点心思了。因为地段的背后是资源。你以为你买的是房子，但那一堆砖头不值钱，真正值钱的是附着在房子上的各类资源。这其中包括——开发商、零售商建造的商业资源（大型商场）；政府投资建设的轨道交通资源（地铁轻轨）；政府部门财政补贴造出来的教育资源（各种学区）……

如果你只想保值，不追求超额收益，那就闭着眼睛挑市中心，因为那里是资源最密集的区域。诸如地铁站、繁华商圈、对口重点学校，应有尽有。地铁线越多，购物中心越多，学校升学率越高，你房子的保值潜力就越强。

如果你要投资房产，或者是小年轻想找个潜力最大的地盘先上车，那么你应该仔细研究城建规划和在建项目。你需要特别关注这些新闻：

第一，政府行政中心搬迁，比如北京通州；第二，大型商务区建设规划，比如上海虹桥商务区；第三，大型交通枢纽建设规划，比如京津冀交通建设规划、上海大虹桥交通枢纽规划；第四，已批复地铁规划等等。

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这些信息，在地方政府的规划局网站里都能找到。你必须花时间。和你规划局的哥们或者同学多联络。这些消息，比股市里的内幕消息靠谱，而且对你家庭资产的影响要大的多！城市发展有着不同的趋势和发展方向。当区域的发展趋于饱和时，政府会寻求新的发展着力点，比如各种开发区，政府办公地址的搬迁等等，其实都是城市规划的不断变动，而这些变动自然也会牵动着地区房价的变化。

请注意，房产是可以贷款加杠杆的，从理财收益的角度来看，如果是两倍杠杆，最终投资收益的差距是108%！而且这还是近两年的差距，未来五年、十年呢？差距只会越来越大。

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所以年轻人不要抱怨，放好心态，机会一直都有。你手里的本金不多，但你用对了地方，三五年之后，又是一番景象。同样的起跑线，100万首付，你买对了地段，日后的财产规模就是不一样。这个起跑线，可能比考什么大学，去什么大公司还要重要。

秘密二品牌园区

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在楼市的波动中，品牌开发商的产品更抗跌在后期的服务、管理上，品牌开发商拥有更大的优势，不仅保证了居住的舒适度，也保证了未来房子的升值。

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同一个地段，不同楼盘，房价也有高低。

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因为品牌开发商、上市房企更擅长楼盘品质的把关，以及交付之后的物业管理。品质和物业管理水平双高的楼盘，房子的折旧会更慢，小区环境优美，治安也很好。这样的房子业主的认可度最高。而未来业主的认可度，决定了房子未来的价格。

举个栗子，A楼盘，户型方正，小区设计气派典雅，物业服务也是关怀备至，周边公园超市学校地铁站一应俱全，卖15000每平米；B盘，户型面积浪费，物业只知道月底敲门收钱，平时买菜要跑半天，卖8000每平米，你觉得哪个盘更受人欢迎。

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稀缺好房子不能被复制。

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滨水、临湖、近绿这些依托好资源的楼市产品依然人人争夺，毕竟资源是不可复制的，在未来属于绝对的稀缺房产品，升值与否不用再说了。其次小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低于小区比较好。

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秘密三户型

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位置和户型是王道。

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第一，不论小区的位置如何，你选择的房子不能靠着主干道，也不能挨着高架桥和地上轻轨线。在这个位置的房子，会承受常年累月的噪音，既影响生活品质，又直接影响房产升值。有人贪图小便宜，挑便宜的房子买，三五年后来看，简直亏大发了。其次，要挑个好户型。虽然户型不是决定房价最关键的因素，但同一个区域甚至同一个小区中，优质户型总是稀缺的，所以更容易转手，也能比别人卖得更高。好男给您一张私房“户型评分表”，专治户型选择困难症。满分100分，根据不同指标扣分，剩下的就最终得分，供您参考。

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房子本身的逻辑讲完了，还要再提醒大家，尽量买所在城市的主流户型。一二线城市，就是两室，三四线城市，就买三房。原因很简单，主流户型，意味着未来的接盘人比较多，容易出手变现。

最后，好男想奉劝大家，买房就像选创业伙伴，他要陪伴你很长的一段时间，当然无论是自住还是投资，一套好的房子能够助你生活顺畅或者影响到你的直接投资收益。好了，今天的房产小秘密就到这啦，我们下期再见。