卖二手房，注意这几点，你能多省上十万! 你好!我们应该都知道

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卖二手房，注意这几点，你能多省上十万!。个人所得税|公证费|住房贷款|扣除|税金|二手房---

你好!

我们应该都知道，个人销售自有住房，对其差价部分国家是要征个人所得税的，而且这个税率是20%。今天在我们的一线城市，一套住房放上几年再出售时，与当初购房款的差价一般都是上百万了，如果你不注意，一些法定的扣除项目没得到扣除，你所要交的税就是几十万了。

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今天我就来给你详细说说，个人销售住房时，依照国家的法律规定可以扣除的项目，让你合理、合法的规避掉可能要交的高额个人所得税。

根据法律规定:个人转让住房，以其实际成交价格减除房产的原价、房产转让过程中的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，然后按照该应纳税所得额缴纳个人所得税。扣除房产原价这个不用说都应该懂了，但可以扣除的“税金“和“合理费用”到底有哪些呢?

首先说说可以扣除的税金，这个是指你在转让住房时实际缴纳的增值税，也就是以前的营业税，因为现在是营改增了嘛，另外还有城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。你要做的就是把这些税金的票据收好，到时完整的交给税务部门就可以了。

其次，我详细给你说说可以扣除的合理费用，这也是我们很多人不重视，但却会严重影响你收入的项目。

合理费用是指你在所销售的这套房子上面实际支付的装修款、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。对这些可以扣除的费用，我分三点给你说说。

第一点，关于你所支付的住房装修款的扣除。

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我们买了房，不管是自己住还是用于出租，总得装修吧，而且很多人的装修款还挺吓人，几十万甚至是上百万。说到这儿你就很清楚这个账了，如果你卖房时，没有扣除掉装修款，把这部分当作你的升值而缴纳个人所得税，那按20%的税率来缴都是好几万以上了。

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那是不是你装修了一百万就能扣除一百万呢?答案很简单，如果能扣除，你还不如直接报一个两百万或三百万的装修款，这个人所得税岂不就能少缴好几十万了，所以，还不是你想扣多少就能扣多少的。

法律就明确规定了，商品房装修款的最高扣除限额为房屋原值的10%，也就是如果你当初买房时的房价为200万，最多扣除的装修款就是20万了。而这个可以扣除的限额对公房和经济适用房来说还要高一些，他们的最高扣除限额为房屋原值的15%。

那你想扣除的装修款到底要怎么来证明呢?总不能就靠一张嘴吧啦吧啦两句就搞定了。对的，还得靠证据来说话。

你需要提供实际支付装修款的正式发票，并且发票上所列付款人姓名与卖房人一致的，经税务机关审核确定后，才可以进行扣除。

但这儿有一个核心点，如果你所卖的这套房就是你买的人家已经装修好的二手房，并且在当初的交易合同中也明确注明了房款包含了15万的装修款，那这个装修款就不能再重复扣除了。

那你说你买了这个二手房之后把原有的装修全部打掉重新花了20万装修呢，那也得把此前已经算在房款里的15万装修款先减掉才能扣除了，也就是只能扣除5万了。

以上就是第一点关于装修款的扣除，也是我们在日常的二手房交易过程中很容易忽略掉的。

第二点，关于你支付的住房贷款利息的扣除。

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我们大部分人买房都是通过按揭贷款来支付房款的，当你把以按揭贷款方式购买的房对外出售时，你向贷款银行实际支付的住房贷款利息是可以扣除的。

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假设你当初购房的按揭贷款为100万，按4.9%的年利率来计算，那算下来，平均每年你所要支付的贷款利息都是4.9万了，如果这个房子你是放上个三五几年才对外出售的，那这利息钱也是一二十万了，也不是个小数目。你在对外卖房时，找到你的贷款银行，让他给你出具关于你还款情况的证明就可据实扣除你所支付的几万至几十万的贷款利息了，这样也能少缴不少的一笔个人所得税。

第三点，给你说说可以扣除你当初买房时实际支付的手续费、公证费等。

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我们都知道，我们去办理按揭贷款时，会支付各种手续费、担保费、公证费等各种费用，对于这些项目，你得凭正式的发票或有关部门出具的有效证明才能据实扣除。

怎么样，以上这些项目加起来，一套二手房再怎么也会扣除掉几万到几十万的成本吧，按20%的个人所得税率来扣除，确实能省不少钱了。

好了，总结一下，当你对外销售你的个人住房时，你当初购房所产生的各种税金、各种费用，以及你花到这套房子上的装修款，那都是你投入到这套房子上的成本，在你出售时是要扣除掉的，这部分不会向你征收20%的所得税。

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