连云港房价涨了就升值？能抗膨胀就不错了本文是昨天文章主题的加深

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连云港房价涨了就升值？能抗膨胀就不错了。房价|升值|膨胀|m2|增幅|gdp|喜欢---

本文是昨天文章主题的加深，是一篇理论+干货分享。文中会涉及一些基础经济常识包括货币发行量、通过膨胀等，如果觉得枯燥，看懂昨天文章也可。另外，我也不是主修经济，如果客官觉得此文“大放厥词”，也请好心指教～

1、2000-2017年央行M2投放总额

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什么是M2？

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M0是社会上的现金

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M1是M0+企业的活期存款

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M2是M1+全国定期存款

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如果把国家比作一个小卖铺，M2的增长就是货币总量的增长，GDP增长可以简单看做货物数量增长。如果M2增长大于GDP增长，也就是货物的增长跟不上货币总量增长，货少钱多，货当然就涨价。

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?从上图，可以发现:货币大规模泛滥是从2009年开始，就是那个“四万亿”。货币泛滥后，大跃进运动随之开始，一路高歌。

2、连云港房价

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本来，我想汇总连云港2000-2017年成交均价。迫于没有相关数据，只能汇总2010-2017年房价（价格有上下10%的浮动）。

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很可惜没有2009年之前的数据，对比不是很强烈。根据上表数据，涨幅最大的是2016和2017年，其次是2013年和2011年，还是比较符合实际的。

3、相比上一年M2总额、房价环比增幅

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近8年，M2增幅全部大于房价增幅，2017年得益于去杠杆M2增幅降低。8年来，M2增长近3倍，连云港房价增长了近1.5倍，什么意思呢？这里就要解释一下“通货膨胀”的概念了。

货币增量大于生产效率增量，就是钱多货少了。经济上学称为，这叫作通货膨胀。钱多了，如果收入涨幅没赶上通货膨胀涨幅的，叫购买力下降了。有一种理论就是是M2增幅=GDP增幅+通货膨胀增幅，因为创造的GDP增幅会消耗一定的货币增幅。

4、（M2增幅-GDP增幅）即通货膨胀增幅，与房价增幅比较

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如上图，8年来连云港房价只有2013年、2016和2017年跑赢通货膨胀，其余时间均抗不过通货膨胀。这也解释了很多人的观点:三四线城市（非一二线城市周边，环城市群）的房子迫于人口、产业结构等因素没有多少投资价值，只有居住功能。当然，上图统计的房价增幅并不代表某些板块增幅。有些板块的优质核心楼盘能够跑赢通货膨胀，这就需要我们去分辨。

至于为什么2016年、2017年房价增幅高于通货膨胀，除了过去两年“百年一遇”的楼市行情外，M2以及GDP增幅降低也是一个原因。我们知道，国内经济正在由拼速度转变为看质量即“脱虚向实”，也就是GDP速度不会太快。另外，迫于国际环境，之前货币大放水的情况也不会轻易发生。

这也直接证明了2018年中国进入“新经济”时代。

总结:

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其实，本文就是给大家普及下经济常识。毕竟对于目前连云港这样的城市，研究楼市还不需要搞得如此复杂看货币、金融等。简单点的话，看供需、人口和资源分配。

个人觉得，人在江湖飘哪能不挨刀，懂点经济常识防防身也好。