地王变\＂地亡\＂!下一个倒在黎明前黑暗里的会是谁? 凡有的

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凡有的，还要加给他，叫他有余;凡没有的，连他所有的也要夺去。

2018年成为房企最强洗牌的一年，行业集中度的上升，马太效应愈发明显，规模企业间的竞争亦呈白热化，无论是大开发商，还是小房企没有谁是绝对安全的。

“金三银四”也没能挽救的“地王”

年前南京一地王麒麟京奥港未来墅被曝停工、售楼处关门，成为南京楼市首个引爆的“地雷”!在历经3个月时间之后，据南京本地自媒体实探，该地王非但没有复工迹象，甚至工地入口已经被彻底封闭，门卫室也被拆除，工人全部撤场!售楼处更是冷清，花木全部枯败，地面斑驳不堪，售楼员不来上班了，只留了几个物业人员留守。

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没有人影，垃圾丛生，完全成了一个废弃的工地。原来工地对面还拉着中建五局的围挡，现在也拆除了。还不了钱，工人全部撤场。此前买房的业主密切关注项目最新进展，奈何停工至今毫无动静，说好的有大牌开发商来接手，至今只有小道消息却无实质声音。

京奥港未来墅到底走向何处，现在仍是个未知数。

曾经轰轰烈烈，风光无限的地王，转眼落得这样的结局，不免让人唏嘘感叹。而这样的“地雷”并不止一颗，北京、上海、南京等多地地王被曝出现停工现象，摘地两年要么进展缓慢，要么直接无声。

北京总价第三高地块--丰台地王侨禧项目，迎来了自2015年土拍厚的第三次股权变动。

上海静安区的一块地王项目，没有按照预期开建，反而已经变成了废弃的共享单车停车场。不过开发商融信在接受采访时回复称:“项目开工进度正常。”其他细节并未回复。

南京葛洲坝项目在2016年以31.4亿元竞得南京最贵土地，楼面地价45213元/㎡，比周边的房价还要高，至今无法开盘。

……

在“史上可怕的地王年”2016年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，有些甚至夸张到楼面价已经远高于同时期的新房价格。

一般而言，开发商为了追求利润最大化，从拿地到销售周期可以控制在6~8个月，高价地可能稍微缓慢一些，但高周转依然不成问题。但原本疯狂发展的楼市被套上缰绳，这些“面粉贵过面包”的地王难以快周转，不少被深度套牢，动弹不得。根据克而瑞地产研究中心之前的调查，2016年50个典型地王里，有将近六成处于已开工未开售阶段，还有14个还没有开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门这些热点一二线城市，其中一些地王甚至已经闲置了一年以上。

2017年3月，融创老总孙宏斌曾说:“去年拿到的地，基本都不赚钱，所以融创从去年十一之后就已经停止拿地，今年也不会在公开市场拿地，还是以并购为主。”

不是因为太小，而是走的太快!

除了风光无限的“地王”们，这种动弹不得煎熬也正在考验着越来越多的房企。

去年年底，昔日百强房企光耀集团负债105亿元，不得不申请破产重整，而申请破产重整的筹码只剩下一个项目和两块权属尚未清晰的地块。

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光耀集团就是那个曾经被地产广告人奉为样板的“先生的湖”的开发商，它的倒闭并不是因为太小，而是因为总想走的太快!

因为地产业务的不断扩张，需要巨大资金量，为此，光耀不仅寻求了资金成本高达20%以上的银行贷款及信托募资来维持自身的资金链，还借了大量的民间借贷，规模15亿元长达3年的民间借贷，利息就高达十几亿元。

祸不单行的是光耀集团其旗下子公司因信息披露违法违规被证监会立案调查，又因违法财务报告制度被两次列入失信被执行人名单。由于被列入失信名单，多家金融机构表示，将光耀地产集团列入“内部黑名单”，不予以融资需求，不增加授信额度。最终，公司资金链绷断，多家银行不再为其提供贷款，导致了旗下多个项目停售或停工。

正如光耀地产老总郭耀名所说，“光耀扩张时机欠佳，速度太快，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好，当然也有操作层的失误，导致了一些问题。”

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在中国并不算太长的房地产发展进程中，快周转被绝大多数房企奉为圭皋。当然，像三大龙头房企万科、恒大、碧桂园的发展也确实借力快周转实现跨越升级。

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碧桂园的7年进化历程，销售额涨了11倍!

快一点再快一点，似乎慢一步就会被无情的吞噬掉!

而快速发展的秘密就在于高杠杆。手里有一个亿，就敢碰十个亿的项目，手里有十个亿，就敢碰一百亿的项目，只要地能拿到，就能从银行、金融机构融到钱。然后快速开工、宣传、销售，过程中大部分费用还是施工方垫资、广告商垫资、销售公司垫资，只要卖了房，一切就好说。

在楼市快速上升时期，这样“蛇吞象”的戏码不仅常见还非常有效，有多少百强黑马就是这样异军突起的?不过，一旦遇到市场行情不好，货币政策收紧，融不到钱，房子销售也困难，当时高杠杆拿的地，每拖一天，就亏一天的钱，甚至利润就算不刨去成本都不可能填补利息。滚动式高负债率的拿地模式、公司运作模式，最终面临“钱荒”窘境，资金不到位所造成的工期拖延，原本快速周转的资本论无法兑现，拖到最后停工、关门也成为常态结局。

夹缝生存--淘汰赛已白热化

?有恃无恐的赌局最终会因稍微一点差池，就面临灰飞烟灭。单个地王项目也好，开发商也罢，在调控持续深化的当下，面临越来越艰难的困境。

1、大环境越来越难--降价潮已出现。

本轮调控中的限价政策，不仅限制了开发商备案价并且要求不得随意上调，一般不得高于周边同类在售的楼盘。此前还有不少项目顶风作案，通过“阴阳合同”、“捆绑车位”、“装修费”等冒险手段企图逃避政策限制，但随着政策不断深化，这些行为最后只能落得警告处罚。曾经高价拿的地，现在面临两难尬局:卖吧，明显卖一套亏一套;不卖吧，拖一天成本增加一点。

更恐怖的是降价潮已悄然出现!

按照以往的行情，春节后一两周，楼市会快速回暖，一路延续到“金三银四”形成高潮。但目前来看，今年的楼市热卖现象不足，不仅打折促销现象此起彼伏，一些地区甚至出现了降价潮。比如，北京、南京、厦门、郑州等地，首付分期重新出炉，某些区域楼盘还出现了限时特价房、88折、甚至5折甩卖。国家统计局上月24日发布了1月70个大中城市商品住宅销售价格统计数据，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降，二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分点。

搞垮地王的除了一纸限购令的强大效能之外，更重要的还是去年房企在楼市高潮时对未来盲目乐观的跟进，即便知道拿地王开发风险极大，但还是预期能够“空手套白狼”，通过过往“快周转”的形式赌他个盆满钵满。但现实却给了其当头棒喝，开工难、入市难、价格低等种种窘境让地王难打一个翻身仗。

2、融资难，资金回笼也难。

高歌猛进的扩张之路撞上调控监管的“南墙”，注定是一场以卵击石的碰撞。

很多开发商通过高杠杆融资拿地，然后快周转预售完成一次资本的轮回。但今年1月开始，房地产融资环境接连遭受冲击，多种传统融资渠道遭到限制。按照以往调控“经验”，即便银行融资渠道收紧，但房企的其他渠道还是畅通的，但近两月监管新政的出台，几乎封堵了过去房企赖以生存的渠道。目前仅剩不多的主要渠道也或多或少受到影响:

不仅银行委贷新规的推行导致部分银行陆续暂停开发贷业务，而且信托渠道融资成本攀升，据统计数据显示，目前Top 50房企通过信托的平均融资成本在9%~10%，50-100强的在12%左右，比去年同期涨了2-3个百分点。有房企表示，“今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”而此前看似“关门后留下的一扇窗口”的境外债券发行的融资渠道，近期也似乎要面临境内监管部门更严格的监督，前途未卜。

艰难的融资环境也造成开发商对销售回款的依赖程度越来越高，以求最大限度地保持现金流的畅通，这也是为什么2017年全款优先横行的原因。但是，在当前严密的楼市调控下，首套房贷利率一路从9折飙到上浮30%，大量刚需望而却步，炒房客也纷纷出逃，成交量的下跌成为不争的事实，导致回笼资金的难度愈发明显，这对高负债急需粮草的房企来说无疑是雪上加霜。

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从目前看来，房地产税等长效机制也正在加速推进，房地产调控政策仍无开闸意向。面对房住不炒的楼市“新常态”，一方面无法享受宽松的信贷服务，融资成本和难度大大增加，一方面楼市销售遇冷，业绩上涨空间预期收窄，现金流无法保障，对于此前通过借贷大举拿地的高负债房企，特别是一些处于急速扩张期的中小房企，短期内若不能实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

而市场留给他们的选择余地也更少，是降价跑量，断臂求生?还是死撑硬抗，等待黎明?没有人知道哪个结局会更好，但活下去却是当务之急。

至于怎么活，且活的更好，就需要每个开发商深思和解决了。

-End -