在法国贷款买房，你必须知道这些事！不是所有人都有能力全款买房

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不是所有人都有能力全款买房，也不是所有人都愿意全款买房。

所以，在法国通过贷款买房还是很普遍的事情。今天lisa要跟大家聊一聊法国贷款买房那些事儿。

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什么情况适合贷款？

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这个问题其实很简单，它涉及我们所说的résidence principale即主要居所。通常来说，如果买的是第一套自住房子，那么这套房子就是我们的主要居所。接下来，如果你要买第二套、第三套……不用于自己住，一般就是我们所说的“投资”。

其实，主要居所（第一套房子）并不适合贷款买，而用于投资的房子适合贷款买。这是为什么呢？

虽然我们常说房子可以升值，就算不升值也起码可以保值。但是，你想过自己住的房子其实就如同你开的车子一样是消耗品吗？你想想呀，你买了一套房子自己住，前期装修花了多少钱，然后为了好看且住得舒服又不停地买买买花了多少钱，法国的房子各种物业费、税费又搭进去多少钱……可是再想想，这个房子给你带来任何收入了吗？并没有。

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但是用于投资的房子就不一样了。通过贷款，投资一个房子，买完之后出租出去，租金就是这个房子带给你实打实的收入呀。虽然，在法国各种税收征收的严厉管控下，这种收入没有那么乐观，那好歹也是入兜里的钱，没有拒绝的道理。

那你要说，用全款买房子，再出租岂不是更好？比如你有20万，你可以买一个差不多价钱的房子出租，但是这时候贷款能够带给你的帮助可能是可以帮助你买到一个60万的房子。如果一个20万的房子出租一年挣2万，那60万的房子出租，除去贷款利息保险费用之后应该也能挣到4万以上吧！（这个例子里的数字lisa只是用于直观感受便于理解，并没有什么比例关系）

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而且，万一你是一个需要缴纳ISF（法国的“富人税”）的土豪，那么贷款更是有很多好处，这个在这里就不说了，如果真有土豪看到这篇文章，请速速与lisa联系，我要跟你做朋友！

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道理也许大家都懂，可是并不是每一个人准备入手第一套房子的时候都有能力全款买房。那如果必须通过贷款方式买第一套自住的房子，怎么样才能成功申请到贷款呢？

贷款买房的那些小秘密

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法国银行有自己一套严密的贷款审查程序，它必须要保证申请人有还款能力才会放心贷款。具体的一些要求大家随便上网一搜或者找自己的银行顾问了解一下就能知道。lisa要跟大家说的是一些小技巧。

没有工资单的朋友们画重点了！首付太重要了！不要再去做什么零首付零利率贷款的白日梦了，有多少钱就全部整上，而且最好是你所购买的房子价值的30%以上。这样做的好处有两个：一来你让银行看到你的诚意啊！说明你并不是要做什么空手套白狼套完就溜的勾当，而是真心实意来借钱的。二来，你自己出的钱越多，银行需要借给你的钱越少，这就意味着你每个月需要还的款越少，就对你的还贷能力要求就低了。所以，除非你的还贷能力很高，你可以少一点首付，其余情况首付越多希望越大。

大部分情况下，这一条会规定，交易的完成是以购买者在规定的时间申请到贷款为条件的。这意味着两件事情：其一，如果没有申请到贷款，则交易不成立，但是购买者必须证明其尽全力申请贷款了（比如这一条会规定购买者没有申请到贷款的情况下必须提供两份以上银行的书面拒绝信才可以无需交违约费用）。所以，如果我们收到银行的拒绝贷款书面信件，一定要保存好。其二，申请贷款一般都有时间限制，比如45天、60天。如果你觉得期限短，可以跟房东商量延长。如果到了期限，仍然没有收到银行答复，也可以跟房东商量能不能延期。毕竟房东也是想尽快转手房子，值得一等的话一般也都会等。

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买房子是一个需要提前规划的事情，如果你有这个打算，不妨提前一年（或者更久）在你的银行开通一个储蓄账户，每个月自动从流水账户转一个数额到储蓄账户（无论多少，了胜于无），到了你想买房子的时候，这个储蓄账户的钱可以作为首付。有可能只是一笔很小的数额，但是长期的这样一种习惯其实是让银行看到你的一种态度和诚意（银行在审理申请贷款材料时，真的会分析你的流水账单从而了解你这个人的消费习惯）。

② 关于申请贷款的时机

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我们中国人在申请贷款的时候会面临一个问题，就是我们的居留期限的问题。你想想，如果银行看到一张马上要到期的居留卡，它会放心借给你钱吗？所以，找好时机很重要，比如刚拿到新的居留卡（四年卡或十年卡）的时候，就是一个合适的申请时机。不要想着跟银行去解释什么马上会续居留，本来银行就担心外国人不受控，怎么会还愿意听那些解释？把一张期限长的居留卡摆到桌面上才是最好的保证。

① 关于首付

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首先，大家要知道贷款申请人总的来说分两大类：有工资单的（稳定的工作和足够的工资）和没有工资单的（比如自由职业者）。可以说银行对待这两类人差距太大了，前者是亲生的娃，后者是垃圾箱捡来的，就怕是来抢夺遗产的，所以非常谨慎对待。因此，前者申请贷款相对容易，也不需要lisa提供什么小技巧了，咱们重点照顾一下没有工资单的朋友吧！

③ 关于申请

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其实自己的申请材料是什么水准的，自己心里最清楚。但凡有一点顾虑的，lisa建议大家找一个靠谱的courtier（贷款中间人）来帮忙。毕竟人家是专业的，天天跟各个银行贷款部门打交道，每个银行什么路数都比我们清楚。可以这么说，每个银行看重的方面都不太一样。有的比较看重还贷能力，有的比较看重首付等等。所以，courtier可以根据我们的情况有侧重的进行申请。

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一般来说，只有你接受了courtier帮你找到的贷款，你才需要向他付一笔服务费。这就意味着，为了保证能不白忙活一场，如果你的材料差强人意，courtier可能直接就拒绝帮助你。可以这么说吧，如果重要的那几方面你的材料都差强人意，那只能说还不是你贷款的最佳时机，courtier肯定不会接这个烫手的山芋；但是如果你的材料有亮点（比如你首付很大），那courtier就有可能觉得值得一试。最好就是通过朋友介绍找到靠谱的courtier，你跟他说你是那谁谁谁介绍来的，他就比较不好意思拒你于门外了。

④ 关于申请贷款的时限

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一般来说，你选好了房子，跟房东一起去公证律师那里签好预购买协议，协议里有一条跟贷款息息相关的条款叫做：condition suspensive（终止条款）。这一条的拟定有很多种可能。比如，有的房东着急用钱，为了保证自己的房子顺利卖出去，他会要求在这一条里规定：如果购买者没有申请到贷款，则需要全款买下房子。

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⑤ 关于你的还贷能力

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一般来说，银行比较不喜欢贷款给没有工资单的贷款人（比如商人、自由职业者等），因为银行觉得这个群体收入不稳定。所以，如果你属于这种情况，就要想办法让银行觉得你收入稳定。这个时候就深刻体现“舍不得孩子套不着狼”的道理了。

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由于没有工资单的人群收入的申报很容易自己控制（比如大部分自由职业者都只申报smic工资，因为smic续居留够用，不多不少正好，报多了还要多交不少cotisation），导致真正到用的时候追悔莫及，觉得报少了，近三年收入一平均达不到银行要求的数额，千秋买房大业毁于一旦。所以，还是那句话，买房要提前规划。早早咨询好银行，给自己订立一个目标，该交的保险交一交，该上的税上一上，看似多损失了钱财，但其实等到用得上的时候就会觉得：值！如果是公司法人的情况，好好经营，多报一点营业额，少觅一点现金，把公司的bilan（账目）做的漂亮一点，有至少两个不错的bilan再申请贷款，会提高很大成功的机率。

也许我们会发现身边一些朋友，明明觉得肯定能取得贷款的，却被银行拒之门外，或者明明没戏的，却成功拿到贷款。这也许就是因为一些细节上的事情。法国的银行贷款审查看似条条框框不可动摇，实际上很多环节需要我们针对不同银行，甚至是不同的银行经理的习性喜好进行随机应变。一个不好的消费习惯就足以让初审材料的银行经理先入为主的对你产生偏见；相反地，一个好的储蓄习惯，也可能会让他潜移默化地给你的材料加分。

不知道lisa碎碎念的这些能不能让大家有所启发。祝狗年大家都能拥有一个金窝银窝都比不上的温暖“狗窝”！