最新线索，2018要不要买房? 刚刚开完两会

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刚刚开完两会，总理作了最新的政府工作报告，其中不少关于房地产的新内容，那么问题来了，房地产市场前景将如何?房价会不会涨?2018年要不要买房?

一、要不要买房?--租房PK买房

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很多人对于要不要买房的纠结在于，租房划算还是买房划算?

总理在政府工作报告中说“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”

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。

租房的政策支持力度越来越大，租购同权逐渐普及，很多人更是纠结要不要就租房过一生算了。

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如果不仔细计算，我们容易拿当下的租金和当下的房价对比，房价远高于租金，于是选择租房。

但是，时间很残忍，它告诉我们一个真理，就是房租和房价都在上涨，而房租是成本的上涨，房价却是收益的上涨。

一线城市，房地产的黄金十年期间买房和没买的，差别很可能是百万级的，财富阶层迅速被甩开。

买房刚开始压力大些，但是随着租金上涨，压力逐渐减小，最后变成了纯资产和纯收益，而房租则永远只是付出成本。

有人在大城市租房十年最后自嘲到:打拼10年最有成就感的事--就是帮房东还完了房贷。

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二、房价会不会涨?--城镇化加持房价

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纠结要不要买房的主要原因在于，房价会不会涨?

总理作的政府工作报告中说“提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。”

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明源地产研究院解读说“过去20年，我国房地产发展最大的动力，就是城镇化。根据别国经验，城镇化率超过70%的时候，发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度，至少还有10年机会。”

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北京大学徐远教授也表达过类似观点:“我国的收入水平只有美国的1/7，相当于日本上世纪70年代，或韩国上世纪80年代的水平。经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数还很大，老龄化才刚刚开始，这一切都说明--房价上涨空间还很大。”

如果从年薪1500万的“网红”经济学家任泽平的房地产周期理论:“短期看金融，中期看土地，远期看人口”来分析，短期中国经济依然高速发展将保持温和通货膨胀，中期中国土地尤其是大城市土地依然供应紧张。长期乡村人口流入城市，中小城市人口流入大城市趋势依然强劲。

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三、买一二线还是三四线?--三四线城市买房黄金期

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有了对房价的信心，现在要选的是在哪里买了?一线城市还是三四线城市?

首先，我们来看看一线城市。

1、一线城市，长效机制下的刚需压抑

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政府工作报告再次强调长效机制，所以一线城市房价会趋于稳定，并不适合短线投资。

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但是，这种稳定是建立在对刚需的压抑之上的，而且政府工作报告中指出“绝大多数城市放宽落户限制”

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。甚至很多城市是补贴落户，比如深圳。

深圳从去年来时出台落户奖励政策，本科生落户直接奖励15000元，吸引不少年轻人涌入深圳，南京、天津等城市也纷纷出台了落户补贴政策，大城市人口还会大规模涌入。

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高素质的年轻人大规模涌入，购房需求如有机会释放，又会出现以往不断重复出现的微跌之后的报复性上涨情形。

2、三四线城市，棚改、城镇化、去库存齐助力

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一线城市短期内稳定，但是对于三四线城市现在却是大好时机，棚改、城镇化、去库存三股力量合力助推房价。

总理在报告中说“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

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”

知名财经评论家叶檀表示“2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积15%，2017年棚改户购房面积估计接近20%。一套拆迁房货币安置的海量现金，可以2到4倍杠杆进入楼市，再次炒热四五线城市的地产。”

棚改催生了大量的刚需，尤其是货币型棚改，直接发钱，棚改对象就要买房，刚需房就有了市场。

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政府工作报告指出，会继续推进中国的城镇化水平，三四线城市正在复制一线城市十年前高速城镇化的情形。

另外，政府大量转移农村人口进城，农村人口进城首先需要刚需房，安定下来，几年后又会催生改善需求。

在政府工作报告中提出“

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因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。”

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说明调控应该主要是针对一线二线热点城市，支持三四线城市去库存。

所以，如果你所处的城市棚改量大、农村人口进城和城镇化正在轰轰烈烈的进行，说明需求很可能推升房价。

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四、区域如何选?--三大都市圈潜力依旧

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上面说到三四线城市处于购房的黄金时期，但是，并非所有的三四线城市都具有长远的潜力，除了看棚改、城镇化和库存，还要看所处的区域。

总理在政府工作报告中指出“以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作”

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。从中可以看出“京津冀”“长三角”“珠三角”等都市区的城市群依然潜力巨大。

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五、城市如何选?--8大要素分析潜力城市

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如果你是打算长线投资，或者择一城而终老买房养老，就需要选一个潜力城市，如何选择了，北京大学徐远教授提出8要素原则，分别包括4个常见要素和4个不常见因素。

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1、常见因素

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第一、城市规模，主因是指GDP总量和人口总量。

第二、人口流入，一线城市人口流入多，或者落户政策优越的城市吸引更多高素质年轻人。

第三、人均收入，人均收入与房价高度相关。

第四、土地供应，土地供给紧张则房价坚挺。

2、不常见因素

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第一，儿童数量的增速。数据分析发现，学龄儿童的增速与房价高度相关。比如说这些年深圳的房价涨得非常快，原因之一就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。

第二，上市公司的数量。上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。

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资料来源:21财经

第三，财政收入或地方债务。如果地产政府财政收入来源狭窄，收入较少，或者债务重，根据中国“土地财政”的模式，买地增加财政收入或还债是主要方式之一，于是土地供给增加，房价增长乏力。

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资料来源:大猫财经

第四、服务业占比。服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行。近年来，我国经济增速放缓，服务业占比高的城市经济受影响小。

通过以上8要素分析，从长期看，比较具有投资潜力的还是三大都市圈城市群，尤其是珠三角的大湾区的主要城市。

结语

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从最新的政府工作报告看来，未来房地产市场，三四线因为棚改、城镇化和去库存将迎来高速发展，一二城市因长效机制将保持稳定，但是，从长远看，一二线城市仍然具有较强的投资潜力，尤其是三大都市圈的超大型城市。