战略决胜时代，保利地产在想什么？《孙子兵法》将决定战争胜负的第一要

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《孙子兵法》将决定战争胜负的第一要素界定为「庙算」，指的是对战事进行的谋划，它不是具体的硝烟与兵刃的交锋，却直接关系到战争的最终成败。

如果用当下流行的词对其解释，就是指战略思维。

很多人问，今天，国内房地产业到底处在哪个时代？白银？拐点？或许都不是。

用“战略决胜时代”或许更合适。这个时代有这样几个特点：

1、排名前五位的龙头房企门槛从千亿元跃升至3000亿元，资源继续向龙头房企集聚，房地产行业集中度加速提升，这是当下以及未来很长一段时间内房地产行业的基本现状。

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2、找到一条与中国经济发展相结合、与城市发展相匹配的业务路径愈加重要，

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行业已经从靠「周转要快、产品要好、合并别人的市场份额」三招的上半场，进入了投资消费升级、投资美好生活的下半场。

3、楼市行情的不确定性加大，房企销售压力凸显。

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很多房企将面临「销售目标提高，但市场环境更恶化」的大环境。

因此，要在这个时代混下去，单纯只会盖房子、卖房子已经落伍了。在这个时代，没有战略思维能力的注定要被淘汰。

但真正拥有战略能力的房企太少了，万科之外，保利地产可能是市场中为数不多地拥有非常出色的行业趋势判断力的头部房企之一。

作为龙头房企，万科对战略的思考常见于报端，但央企保利却低调很多。其对战略的思考只是零星的体现在一些文件中，如2016年、2017年连续发布的行业白皮书。

2017年年初，保利地产发布的2016年房地产行业白皮书从「客户、产品、区域、供给」四个维度透视市场供求趋势，通过「城市群、地产金融、并购整合、存量时代」四个关键词揭示行业标杆发展方向，并提出5个方面的思考，其中的核心观点是：

1、客户是谁？给他/她什么产品？

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以研究创效益、精准定位需求，深化客户和产品研究已迫在眉睫。

2、投资拓展的核心方向在哪里？

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紧随「大」聚集、「小」发散的城镇化规律，围绕核心城市深耕城市群。

3、后两千亿时代大象如何起舞？

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常规土储难以满足规模扩张，行业并购整合是进一步规模化必经之路。

4、如何借金融之力华丽转身？

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投资、开发、销售、运营、流转环环相扣，全链条介入地产金融。

5、存量加速沉淀房企路在何方？

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增量市场仍是发展核心，但日益膨胀的「存量池」不容忽视。

而行业的发展、市场的变化，乃至企业自身骄人的业绩，都从侧面印证着保利地产在战略上的前瞻性。其中，多项预判已经或正在得到验证：

1、保利地产在2017年行业白皮书中透露，2017年是保利地产历史以来大面积去化最好的一年，其在2016年行业白皮书中提出的新房市场「改善崛起」得到了验证。

2、「大」聚集、「小」分散的城市群发展逻辑也得到验证。

在都市圈扩容战略下，与过去相比，保利地产2017年的拿地区域开始从主要集中在一线城市和重点省会城市，进一步扩围到都市圈二线及周边拥有潜力的三四线城市。

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其中，长三角区域新布局徐州、芜湖、盐城，京津冀区域新布局衡水，珠三角则落子梅州。

从区域分布来看，保利地产继续深耕城市群的策略得以稳固，其中珠三角、长三角、京津冀三大城市群保持核心地位，2017年上半年累计实现签约金额932亿元，占比达到64%。

3、根据1月15日保利地产披露的业绩快报，其2017年的业绩可以用耀眼来形容：公司资产总额达6800亿元，实现净利156.84亿元，实现销售签约额超3000亿元，稳居行业前五。

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到了2018年，保利地产在最新发布的行业白皮书中提出了5个问题：

1、2017年初，我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，那么，何谓峰值时代？又有怎样的特征？

2、现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代？存量时代又究竟应具备怎样的特征？

3、租购并举的本质，是调控手段的一厢情愿，还是行业发展新阶段响应市场需求的顺「市」而为？

4、经营蓝海的发展方向有哪些？长租公寓、城市更新作为典型代表又有怎样的发展特征？

5、标准化的公募REITs已在路上，经营时代，金融的全方位助攻是否等于轻资产模式？

对于这些问题，有些白皮书中已给出了答案，有些则结合自身的经验提出了探讨的方向。

而回归到企业自身发展，我们可以发现，保利地产实际上是想搞清楚这三个问题：

市场规模有多大？

城市布局的机遇在哪？

未来应该做哪些业务和产品？

1、市场规模有多大？

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保利地产给出的答案是：新房正进入峰值时代，处于规模的「高位区间」，但并非「顶点」或「拐点」，而且这种状态会持续一段较长的周期。

根据保利地产的预计，未来8~10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。

2、城市布局的机遇在哪？

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今年，保利地产白皮书除了继续强调其「大聚集、小分散」的城市群理念外，也提到了城镇化的「后发效应」：

在城镇化后半段，城镇化率从60%到80%的发展中，中西部人口大省的省会城市首位度优势将更加凸显。可见，在新房的峰值时代里，城市群内的外溢市场和重点省会市场仍然是存在战略机遇的。

3、未来应该做哪些业务和产品？

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这个问题的答案，本质上来源于保利地产白皮书对存量时代的再定义：增量市场的供求缺口矛盾，是城市房地产发展由增量向存量市场转变的核心内在驱动力。

白皮书同时提出判断，进入存量房市场的重要标志是开发商发展模式是否出现明显变化。换句话说，探讨增量存量市场特征的意义所在，就是为了搞清楚，开发商的业务与产品发展重心要不要随之发生变化。

保利的结论是，未来城市地产属性的多元化、复杂化已是趋势，在多元业务经营中，要将细分市场业务做到「百花齐放」，房企的运营能力十分关键。

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具体而言，机会体现在三个方面：长租公寓、城市更新以及地产金融。

可以说，保利地产发布的这两本行业白皮书既是对行业的观察和建议，同时也为未来自身的发展指明了战略方向。

从2018年前两个月的数据来看，保利地产正在身体力行的践行白皮书中的研究成果：

1.继续布局二线及强三线城市，保持较高的拿地力度补充土地储备。在大连、武汉、昆明、潍坊等地继续斩获土地。充足的货值储备，为去化提供了充分保证，也保证了公司2018年销售继续实现稳健增长。

2.积极推进「一主两翼」发展战略，继续加大以房地产金融和消费升级服务为辅业的两翼业务发展力度，积极布局金融、养老、教育、健康、产业等领域，致力成为不动产全产业链、全生命周期的投资运营商。

例如，今年3月6日，保利地产与全球IT业务解决方案和服务巨头HPE中国达成战略合作，推动大数据、云计算、智慧社区、智慧城市等产城融合的项目落地实施。

3、继2017年公司实现销售金额47%的高速增长后，2018年以来，保利地产销售延续2017年下半年以来高速增长的趋势，销售金额增幅高达85%。根据克尔瑞的统计以及各上市房企陆续公布的1~2月销售数据，公司合约销售金额稳居行业第四。

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