关于房产税，年薪1500万专家深度报告的白话解读去年

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去年，惯于在足球明星上大手笔投入的许老板以1500万的创纪录年薪成功挖来了国内证券行业的明星分析师任泽平，出任恒大研究院院长。对于即将出台的房产税，恒大研究院的任院长和夏副院长联袂适时推出了深度报告。

虽然报告标榜中立客观，其实地球人都知道这么多钱可不是白拿的。通篇报告读完，给人的感觉是犹抱琵琶半遮面，欲说还休，欲言又止。个中深意，还需读者自己揣摩。

为了节省诸位时间，下面用能听懂的大白话逐段解读报告。

报告第一部分

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1房地产税改革的国际经验与国内必要性

…随着存量房时代来临、土地财政难以为继，房产税改革的紧迫性上升。

1.1房产税是成熟市场经济国家的地方主体税之一

…法国和英国在2014年的房产税占GDP比重分别达到2%和1.6%。

1.2房地产税改革的必要性:存量房时代来临，土地财政难以为继

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从大趋势上看，大规模住房建设时代正在过去，存量房时代正在来临，保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。

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土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此，保有环节的税收应逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。

1.3房地产税改革的思路:简并税种，优化结构

…目前房地产行业整体税负偏重，远高于全国整体水平。产值占GDP仅6%的房地产业负担着全国14%的税收;…产值增长速度慢于税收增长速度，新增额的53%均贡献给税收。

因此，房地产税改革不是简单地开征房产税，而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，如果对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负。同时，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件。”

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白话解读:

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1、俺们知道当家的不容易，眼瞅着地越卖越少了，得早点想辙不是?俺们老板讲政治，举双手支持当家的收房产税，多笔收入贴补家用开支总比没有强。

2、俺们算了算，其实俺们老板负担也挺重的，收房产税后是不是能考虑把原来收俺们老板的那部分税也减点?

报告第二部分

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2个人住房房产税推出需要具备六大前提条件

2.1六大前提条件尚不具备，需要加快推进

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2.2房产税可以成为重要地方财源，但短期难以完全替代土地出让收入

…我们按照综合税率和征税面积对全国房产税测算总额进行敏感性分析，实际征税收入将远小于2.18万亿。

当前中国土地财政依赖度高，地方财政收入中土地出让金占比超40%。2013-2015年，全国土地出让收入分别为4.2万亿、4.3万亿和3.4万亿，占地方财政收入比例分别为60%、57%、41%(地方财政收入分别为6.9万亿、7.6万亿和8.3万亿)。

因此，房产税推出，可能成为重要地方财源，但短期内难以完全替代土地财政。

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2.3房产税能够增加持有成本，但不是控房价的有效手段

…从国外实践经验看，房产税不是政府抑制房价过快上涨的关键手段。

2.4房产税推出需要兼顾一二线控房价和三四线去库存

在一线和强二线，…

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如果不能逆转供求关系，则税负可以通过租金和房价方式转嫁，房租和房价被推高。

2.4.3房产税推出需要考虑三四线去库存

中国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。

如果短期推出房产税，即使按照人均居住建面设置免征面积，也只能保障刚需，而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求，去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。

…可以计算得到，征收房产税后，剔除改善性和投资投机性需求，广义和狭义去库存周期延长52%。”

白话解读:

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1、俺们跟您说实话，原来房子这事整得挺乱的，什么经济适用房、保障房、限价房、共有产权房这个那个一大堆，还有以前福利分房、单位共建啥的，更难整的是小产权房，一时半会还理不清，您想收税还且着呢，得把前面这些烂摊子归置好才行。

2、俺们再把账跟您仔细算算，其实您就是可劲地把能收的房产税全收了也没多大油水，还是卖地油水大。

3、收房产税不打紧，关键是要让老百姓都明白，收了房产税房价也不会降，这样才不影响您卖地、俺们老板卖房，说句掏心窝子的话，其实房价涨跌不都在您当家的手里攥着的吗?

4、俺们老板最担心的是，要收了房产税，没人来炒房，三四线城市房子卖不出去，俺们老板囤的那些地咋整呢?一二线城市有的是人要买房子，俺们老板倒不担心，可是您老给的地太少了，要是再收房产税，羊毛出在羊身上，房价房租还得涨，老百姓意见就大了去了，您看一二线城市能给俺们老板多弄点地成不?

报告第三部分

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3房产税的历史和效果

3.1中国房产税昨天、今天和明天

中国很早就开始了房产税的立法实践，但在征收实践上，受制于客观经济环境和政策需求，一直没有被作为主力税种。

3.2住房免征，财源有限

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由于征税对象范围窄、税基偏小，导致目前房产税收入在地方财政税收收入中占比十分有限，2007-2015年维持在3%左右，2015年3.27%。

3.3试点效果不理想

从上海和重庆的试点看，并未达成预期效果。

一方面是没有获得可观的财政税收。

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…

另一方面是对房价影响不大。…以北京作为上海的对照城市，成都作为重庆的对照城市，可以看出两者的变化趋势几乎一致，试点城市的波动并没有比非试点城市波动小，可见房产税并不能抑制房价，打击投机。

…上海、重庆试点并未取得预期效果，此后个人住房房产税试点陷入停滞。…

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白话解读:

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1、大家原来一直都没把房产税当回事，将来您也别指望房产税能担多大的事儿。

2、其实说来说去还是那句话，房产税真没多大油水可捞。

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3、您看上海和重庆挑头收房产税都七年了，油水没捞多少，房价也没降，俺们前面跟您说的道理没错吧?

报告第四部分

“4房产税实践的国际经验

4.1概况

世界多国或地区的房产税制改革对中国房产税有很多启示:

1)房产税制改革需要获得纳税人支持。…

2)坚持“宽税基、少税种、低税率”的改革方向。…

3)建立有效的房产税收管理体系。…

4)正确处理房产税和地方财政收入支出的关系。…

4.2美国

4.2.1美国房产税政策

目前美国50个州都征收房产税，…征税主体是县政府、市政府和学区，是地方政府的重要收入来源。

大致来说，房产税的年税率中值为房屋价值的1%，…

4.2.2地方政府主力税种，家庭负担小

房产税是美国州一级地方政府的重要税收来源，…房产税收入在税收总收入中的比重更高，能达到30%以上。…

美国房产税对居民的税收负担并不大。…

4.3英国

4.3.1英国房产税政策

…现今英国住房财产税是地方政府的重要税收的收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业开支。

4.3.2地方政府主力税种，抑制房价效果不显著

…房产税对于房价的影响微乎其微。

4.4香港

4.4.1香港房产税政策

香港的房地产税分三类，差饷、地租和物业税。…

4.4.2改善市场、调节收入作用不大

香港房产税由殖民地时期相关税费演化而来，征收目的在于增加财政收入。…

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对房地产市场影响并不大。就收入分配来说，实行比例税率，对收入分配调节意义不大。

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4.5台湾

4.5.1台湾房地产税政策

1)房地分开，体系完整。…

2)以规定地价为标准。…

3)以地价税为中心。台湾的土地税税收总额约为房产税的三倍左右;

4)政策功能凸显。主要在于资源配置，抑制投机，还承担着“平均地权”的重要使命。

4.5.2稳定的财税来源

台湾的土地税和房屋税是财政收入的稳定财源。…。因此台湾的房产税形成稳定的财税来源，能贡献总税收超13%的比例。

4.6韩国

4.6.1韩国房产税政策

韩国的房产税主要分为房屋财产税、土地综合税和综合房地产税。…长期来看，单单一个房产税对房地产市场并不能产生趋势性的影响，长期趋势是供求关系等一系列因素作用的结果。

4.6.2并非抑制泡沫、打击土地囤积的长效机制

…长期来看，没能起到抑制泡沫，打击土地囤积的效果，土地集中度变大。…

4.7日本

4.7.1日本房产税政策

日本房产税主要分为固定资产税和都市规划税，两者都是分别对土地及土地上的房屋进行征收。…

4.7.2地方政府重要财源，改善市场作用小

日本的房产税作为地方税种，大约占地方税收的40%，是地方政府重要财政收入来源;但对房价的调控作用不显著。…

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白话解读:

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1、作为知名专家，总得按套路出牌，端出点国外经验来说事，真不是拿洋人来压您，主要是必须对得住俺们这身价不是?

2、其实这里面就香港和咱们都是土地使用权，其他都是土地所有权，真没啥可比性，俺们是揣着明白装糊涂，故意不说破，这觉悟，够高吧?

3、拿韩国和日本主要是证明收了房产税也调控不了房价，房产税收不收其实不打紧，真正要命的是别让老百姓当真以为房产税来了房价就能降，房价降了对大家伙都不好，俺们整篇报告其实说的都是这个。

总而言之，俺们认为推房产税最好的结果就是:各地方多笔收入贴补家用，房价照涨，地照卖，俺们老板钱照赚，老百姓也觉得身家越来越厚，皆大欢喜!