租房需小心谨防虚假房源虚假房东一年一度的“3·15国际消费者权益日

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一年一度的“3·15国际消费者权益日”即将来临，回顾这一年，房地产行业的维权呼声日益高涨，不论是买房还是租房，合同欺诈、房东坐地起价、中介乱收费等问题一直困扰着消费者。

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?从租房领域来看，2017年，一系列租房新政轮番登场，全国超50个地方出台各类鼓励住房租赁的政策。在政策利好下，越来越多的人会选择租房，尤其，春节刚过，租房需求更是节节攀升，但是，在租房需求旺盛的同时，一系列租房问题层出不穷。那么，上海哪个区租房比较火热？什么房型备受租客青睐？租房者在租房时应该考虑哪些因素，又怎样避免租房陷阱呢？且看上海链家上海链家研究总监张月带来的专业分析。1、春节刚过，正是租房换房的旺季，很多白领租客和中介、房东开始新一轮求租磨合，而多家机构也已陆续发布租房大数据盘点。在找房之前，租房者应该先了解一下上海租房市场的大数据。租房比例：中国目前城市有22%的人是住在别人的房子里，预计未来5~10年这个比例会达到35%，城市越大，比例越高。租金情况：春节后首周套均租金为4965元/月，随着看房人数越来越多，房客源比逐渐减少，次周套均租金达到5109元/套，上涨约2.9%。依照去年的租金走势，上涨趋势会继续维持1个月左右，最高涨幅可能会比春节后首周高5%-10%。租房最火热区域：a、成交最高：从成交量来看，春节后，50%以上（51.9%）的客户租房集中在浦东、闵行、宝山和松江四个区域，其中，浦东区的租房成交量占比最多达到23.9%。b、客户最多：从看房人数来看，浦东、闵行、宝山和松江四个区域的看房人数最多，占比合计可以达到54.9%，其中，浦东的看房客户数量占比可以达到25.0%。c、房子最热：从每套房源看房客户数来看，全市平均每套房的看房客户组数是3~4组，而徐汇区、静安区和黄浦区目前平均每套房都有4~5组客户看房，看房热情相对比较高。租房性价比最高区域：整体来说，租金是一个居住消费指数，那么租金和价值整体上来看是呈正相关的，针对不同需求的客户，同一房源的价值可能都不尽相同。目前来看，当前租金相对较低，交通方便，房源量多，可选择性较高。尤其是房龄比较新装修比较好的、交通时间在1小时内（以到周边最近商圈的时间来看），四个基本要素都满足，是大家期待的高性价比区域。备受青睐房型：春节后，客户相对比较青睐小面积段，一室户的看房客户比例和成交占比分别是48.6%和48.3%选择看，两室户的看房和成交分别是27.5%和30.0%。这意味着，具体来看春节以来两周内平均每套一室户有4~5组客户看房，两室户有3~4组客户看房，高于其余房型的平均水平。

2、怎么看待长租公寓未来的市场？是否会对现在的租赁市场产生一定的冲击？长租公寓市场要一分为三去看，长租市场中的散租房源代理、长租市场中的集中式公寓、未来纯租赁地块兑现成的长租。可以说长租本身有自己的障碍，这三块各自有自己的局限性，但是拿到整体租赁市场，又会有一些优势和影响。主要是从各自的规模、品质、产生的预期、对标的租赁人群四个方面来评估：一是散租房源代理长租：目前我们预测这块全上海的市场保有量超过30万间，规模上看是不算小并且是在持续高速成长的，也正因为发展比较快，所以这一块的产品也不太一样，已经标准化的，以自如友家为代表的，在装修和服务上统一的，不超过一半的房源，这类房源会对普通个体房东尤其是房子的配置相对比较低的形成一定的压力，甚至需要考虑靠加大投入或降租金去出租。那另外一半没有标准化的，实际是对于业主来说多了一个资产管理省心的渠道，对于客户来说，跟普通租赁市场的产品是没什么区别的。二是集中式公寓：目前我们预测规模在7~8万套左右，近期我们也对其中18个集中式公寓品牌，约3万套左右房源供应做了一个摸底。对于租赁市场主要有3个影响：（1）租金对标主流租房群体，弥补了中低端供应的不足（如下图）；租金在2000~5000元/月占74.2%，这个规模跟同类租金的普租交易规模相比约为1：40左右，只能说是补充，还不到冲击的体量。

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? （2）品质及服务带来的溢价率是租客可以接受的，吸走了一批区域相对最能接受高租金的租客：总体跟周边同类房源比较，溢价率集中50%~60% 之间，平均48%左右。

五大热门商圈长租公寓与周边小区租金对比（单位：元/月）

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? 以浦东金桥商圈——魔方公寓金桥项目为例：魔方公寓金桥项目的房型主要是20~25平米的一房，租金在2400~3200元/月。周边距离地铁更近的金鹏苑、贝尔新村等小区，面积在50平米左右的一房租金在4000元/月左右，房源量较少。周边金桥和苑小区70~90平米两房，租金在5200~5500。金桥一景小区90平米以上的三房5200~8000元/月。尽管目前项目租金溢价率普遍在50%及以上，但长租公寓项目凭借其独立空间、装修品质、优质服务等，入住率达到90%以上。

选取魔方公寓及周边一公里以内普通租赁样本

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? （3）中型和大型租赁社区的形成，整体来看，单体项目平均房间供应数为223间；具体来看，单体项目的房间规模多的达2000多间，不排除将来会有超万间的超级大盘项目出现，“租赁社区化”的大趋势会让规模上对区域普通租赁形成抗衡。目前长租公寓客户群体为年轻白领为主，相对高的定价主要拼的是居住体验和服务。而普租房源，尤其是对于中大型的整租房源来说，客户群以家庭型和改善型租客居多，对于整个租赁市场来说，长租公寓与普租房源面向的租客群体存在一定的边界，互补远大于竞争。三是纯租赁地块：至今10个月上海已推出纯租赁地块29幅，规划新增租赁房源约1.9万余套。未来很可能形成特定集中式人才公寓，按照这个节奏，对缓解租赁市场压力会起到作用。2017年7月至今上海市推出纯租赁地块分布

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3、现在很多年轻人喜欢网上租房，方便快捷，网租房会带来哪些风险呢？目前网上找房是一个非常主流的方式，我们看到链家租赁成交有超过40%的租客来源于链家APP，还有20%的租客来源于其他线上渠道，如今线上消费已经是一个核心诉求，但是质量上和体验上不算高，痛点比较多，核心是虚假房源和虚假房东两个问题，不同类型的网站会有一些区别：分类信息网站：信息多，也比较杂，网站官方对于虚假房源和虚假房东的筛查机制如果不够有效，对于租户来说，轻则浪费时间，重则可能会带来财务损失；经纪公司以及长租公寓的企业官网和APP：真房源依靠房源管理和楼盘基础数据的建设；房东的资料审核，是房源委托环节需要查验的。这两点如果做得不到位不及时，对租户的风险其实和分类信息网站没有什么区别，所以，最好选择有“真房源”保障的品牌经纪公司，即使遇到个别经纪人的虚假信息，公司也有官方承诺一定的赔偿。4、推荐租客租哪个区的房子，租房要考虑哪些因素？目前每个区域都有适合不同租户类型的房源，客户租房最好根据自己的需求选择适合自己的区域。比如说上班族主要考虑高性价比、交通便利、生活配套比较完善的近郊热点商圈，比如说莘庄、三林、周浦和老闵行等地；其中有部分客户会特别考虑租金，更倾向于选择租金较低的稍远些的商圈，比如说南桥和川沙；也有一部分客户会特别考虑交通时间，对于这些客户来说，地铁的便利度对于客户来说非常重要，有较多房源且目前带看相对较少的6号线、7号线和8号线沿线可以成为客户重点考虑的方向。而对于有老上海情结或者喜欢黄浦江景色的部分成功人士，可以去新天地、静安寺、黄浦滨江、徐汇滨江和陆家嘴等地租房；而对于经常出差的商务精英来说，徐泾的别墅是个不错的选择。此外，还有一些客户为了孩子上学或者老人就医而选择租房，这些客户可以根据学校或医院的地点择近租房。