福晟的下半场｜这只又想“吃掉”同类的鱼跳过了“龙门”的鲤鱼

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跳过了“龙门”的鲤鱼，还得抓紧了游啊。

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2006年筹备上市的福晟集团，终于在2017年实现了“鲤鱼跳龙门”，借壳佑威国际，登录香港资本市场。

2017年底，福晟把位于湖南省长沙市的6物业项目，作价15.11亿港元，通过反向收购方式，以0.22港元/每股价格，出售给上市公司佑威国际，实现借壳。

收购完成后，潘伟明及其一致行动人持有佑威国际61.32%的权益，绝对控股佑威国际。

把上市比作“鲤鱼跳龙门”一丁点也不过分，因为融资成本将大幅下降。

上市前的福晟，融资渠道异常狭隘，一如它在《重大资产重组》相关公告中清楚指出：

（公司）主要透过股东注资或垫款、银行贷款、信托及其他贷款及内部现金流量（包括预售物业所得款项）为其项目融资。

而除银行外的其他第三方融资方式，融资成本普遍高昂。上市前，四川信托、渤海银行大连分行、大业信托是福晟的主要金主，融资利率最高达15%，已是上市房企前30名融资成本的2~3倍。

这就导致了2014年至2016年，福晟平均融资成本分别是10.1%、15.77%和12.18%，同样约上市房企前30名的2~3倍。

而同年，福晟纯利率才不过7.6%、13%和8.7%。

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1964年出生的福晟董事局主席潘伟明，出生于广东省广州，40岁从广东从化镇镇长职位下来，跟潘哥哥创立了云星集团。

2003年，由于广东省地产业群龙聚首，土地价格高昂，潘伟明转进福建省福州，是为数不多从高度经济化、自由化的广东省辗转到福建省的开发商。

发展到2017年，崛起于广东，发迹于福州的福晟，已然成为一家项目遍及福建、天津、江苏、广东及河南等多个省份的全国性开发商，总资产规模达500亿。根据克尔瑞数据，刚刚过去的2017年，福晟销售额396亿元，排名第48位。

由此可知，体量太小的佑威国际根本没法一口把福晟旗下的全部地产业务“吃掉”。只能把持有湖南省钱隆学府、钱隆首府等6项目的隆通装入上市公司，总建筑面积不过143.97万平方米。

作为被装入上市公司的隆通，自然是福晟地产业务板块的佼佼者。福晟隆通历史可追溯到2006年，彼时隆通在长沙推出首个项目钱隆樽品，10年到现在，一个项目变成6个。

上市前夕，隆通自然也经历了“洗净”。2014年，资本负债率及附属公司资本负债率高达1187.9%，接下来几年负债水平直线下降，2015年至2017年4月30日，最终降至420%。

与资本负债率下降相对应的，是隆通借款总额的减少。2014年到2016年，未偿还银行及其他贷款由起先的17.62亿元降至15.35亿元。

可这三年，隆通盈利水平的下降，却是难以调和的，纯利由0.87亿元降到0.67亿元。

正如一位熟悉福晟的业内人士推测：隆通或者说新上市的福晟国际，负债率以及借款总额的下降，实际上是一种“假象”。而真相是，福晟其他板块负债总额的提升。

可以提出的一个依据是：克尔瑞数据显示，2017年前11个月，福晟新增土地储备1690.9万平米，规模仅次于碧桂园、融创、万科等龙头房企，土地价值达727亿元，比福晟2016年的总资产规模还要多。

基于刚刚上市的福晟，直接融资渠道并不畅通，福晟目前的资金压力之大，可想而知。

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2017年上市以来，福晟股价由起先的0.22港元/每股上升到现在的1.4港元/每股。为海外融资创立条件。

不几天前，国内著名评级机构大公国际资信评估公司对福晟集团主体给出“AA+”, 评级展望为稳定，为国内融资创造条件。

上市为福晟未来进行海外、国内融资的意义，正如一位券商朋友所说：

海外融资第一步是上市，第二部得到投资级评级；国内来说，虽然没有明文规定，但往往上市公司才能获得国内评级机构的评级，进而大举发债。

未上市公司国内发债，往往是小体量的。

可值得一提的是，上市后的福晟，未来融资并非意味着一帆风顺。

上面的券商朋友说：

毕竟，国内的融资窗口，已经大幅收紧了。

虽然福晟发迹于广州，可却学到了旭辉、泰禾等福建房企“激进”发展的精髓。

3月6日，这家刚上市不到半年的闽系房企的董事局主席潘伟明表示：2016年至2025年，福晟地产板块的销售额目标是8800亿元，2020年这一年，地产板块的销售目标是1300亿元。

而且，因2017年大举买地而资金承压的福晟，上市伊始还试图走“销售+持有”的双轮驱动模式，在2018年-2022年5年间计划新增200万平方米商办物业。

而由于商办运营前期将沉积数十亿上百亿的现金流，这意味着谋求规模化增长的福晟资金压力较大的情况，将维持较长的时间。

有时候这个世界很简单的，时间意味着一切。

自2006年就筹备上市，可已错过了多轮融资窗口期的福晟，在中国楼市市场的结尾期，能否逆袭成一条地产大鳄，尚需要时间来验证。