秦皇岛这个荒废7年的项目终于能拆迁了!市委书记亲自调解 ABCDFGHJKLMNQST琦扒楼事

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琦扒楼事，专扒秦皇岛楼市那些事儿。

两年之前，如果沿着北二环上一路向东，途径小张庄的时候，会在路边看到一面项目围挡，3699元几个大字格外引人瞩目，虽然两年前秦皇岛楼市还在去库存的低谷，但3千多元的楼盘仅此一家，无论是谁从此路过心里可能都会嘀咕一句"秦皇岛还有这么便宜的楼盘?"

当时这座楼盘还叫"枫情水岸"(去年改名秦皇山水天城)，这么便宜的楼盘在市场行情大好的2017年岂不是被疯抢?恰恰相反，该楼盘一套都没有售出，原因很简单，没证。

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琦sir最初在小张庄看到这面项目围挡时，差点以为是村里盖的小产权房，因为迟迟没有动工的迹象，也未见过该楼盘任何商业推广，其实该项目是小张庄的旧村改造项目，完全是合法的正规楼盘。

当大家看到旧村改造这几个字，估计也能猜出该项目难产的原因了，又是一个被拆迁阻挡脚步的项目。

小张庄改造项目早在2011年就完成拿地，当时秦皇岛玉发房地产以108万元/亩的价格摘得地块，土地面积164949.2平米(约247亩)，总价26676万元。

然而这一等就是长达7年的时间，算得上秦皇岛被搁置最久的楼盘之一了，由于部分村民的胃口太大，整个项目就此停滞，不过最近小张庄改造项目有了转机，这还有赖于市委书记及海港区政府的介入和调解。

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照片来自秦皇岛日报

3月7日，市委书记孟祥伟对小张庄旧村改造项目进行现场调度，秦皇岛日报刊出《孟祥伟现场调度小张庄旧村改造项目信访案件》，书记晓之以情动之以理的调解堪称教科书一般，通过文章中的对话和细节可见一番。

孟祥伟书记首先把问题现状向村民摆明:

已经拆迁的村民要求加快项目进度，时间已经过去了7年之久，不能再拖了;未动迁的村民表示家庭生活存在困难，希望补偿能更多一些。

同时强调了在拆迁中应当坚持公平和底线:

你想多要补偿，已经拆迁走的村民肯定也想着多要，否则就是不公平。但现在也看到了，开发商的资金链已经很紧张了，几年下来陆续投了1.8个亿，为了推进项目，去年又贷款9000万，养奶牛是为了喝奶而不是杀牛，开发商给不起怎么办?只能僵持着。

然后又分析利弊给村民算了一笔经济账:

困难谁家都有，符合帮扶政策的可以请求政府给予帮扶，不符合帮扶政策的，也有很多解决方法，比如在开发商企业中打工，而现在恰恰做出的是最糟糕的选择。再算收入，按照施工期，如果顺利的话，5年前大家就应该搬进新房，你的两套房市值差不多70万，假如当时都卖了，5年的利息是多少?自己住一套出租一套，5年的房租是多少?5年来在新房里的舒适生活又值多少?两者比一比，哪个更合算?

进一步表明项目拖下去不符合共同利益:

目前村民应该配合开发商尽快完成项目，监督开发商在房屋质量上做得更好，在功能配套上做得更全。每年的施工期有限，时间过得又快，已经拖了7年时间，难道还要拖个十几年?开发商拖不起，村民也拖不起。希望未动迁的村民代表不仅自己带头配合拆迁，也要做其他村民的工作，否则受损的是大家的利益。

同时对在场的开发商也提出了更高的要求:

一是全力保证返迁房质量，否则一旦出现问题会引来无穷后患。二是在功能配套上要全面，让村民未来的生活更为便利。特别是在商品房开发上，不能罔顾已经变化了的市场实际，要精准定位自己的目标客户群，品质上要实现中高端，不能走套数多、品质低的路子，应该通过提升品质来提高单价，以实现盈亏平衡。

开发商每小时付出1000元利息成本

对于开发商来说，财务成本是极大的负担，以现在的贷款额度来看，每月的利息就是66万元，每小时的利息差不多1000元，而这些原本是可以节省下来。所以开发商要拿出最大的诚意，听取村民的诉求和意见，在公平合理的前提下尽可能帮助群众解决实际困难，尽可能加快项目进度。

"半拉子"项目没有选择只能前进

孟祥伟最后说现在项目进行了一半，成了个"半拉子"，我们能不能退回去，把已经拆掉的房子重新盖起来，请已动迁的村民再回来?当然不能。我们能不能就这么僵持着，再拖上个十年八年拖白了头?当然也不能。后退不行停下不行，那就只有往前走，想尽办法推动项目尽快完工，这才符合所有各方的根本利益。

经过两个小时的座谈双方达成共识

村民代表表示，账算得明白，脑子里的疙瘩也解开了，下来一定配合拆迁;海港区和市直部门表示，一定加强协调配合，为项目推进提供最优服务;开发商也表示，要在户型、面积、绿化等方面进行微调，力争把项目做成精品。

以前很少从官方报道中看到政府高层与民众的对话细节，这次谈话使大家看到了政府高层的接地气的一面，比如推心置腹的诚恳态度、帮村民算账的亲近姿态、情理结合的利弊分析……把思想工作做通不光是一种业务能力，更是一种沟通的艺术。

通常来讲普通老百姓尤其是村民，一般只对自己眼前的利益关心，这也是乡村的现实决定的，在经济上没有可持续的稳定收入，因此面对可能致富的机会都倍加珍惜，尤其是像拆迁这样难得的"竹杠"，更是能敲则敲，通过对话能让村民把自己的利益放下，着眼大局，这确实需要很高的谈话水平，大将出马水平果然不一般，唯有表示大写的服。

项目的拆迁虽然向前推进了，但是对于小张庄改造项目，现在的情境与7年前的已是天壤之别，主要矛盾已转化人民对美好生活的向往与发展不平衡之间的矛盾，消费升级，供给侧改革……房地产也将走进新时代。

小张庄所在的区域在交通地段、教育医疗、环境配套等各方面优势都不明显，目前秦皇岛区域之间的市场分化越来越明显，怎么把购房者的注意力拉到东部城郊需要足够的说服力。

另外与其最近的兴龙九里桃源目前的均价才7000元，如果以九里桃源做竞品楼盘，秦皇山水天城价格必须在6000元以下才能有一定竞争力，这个价格区间的目标客群一定是刚需中的刚需，而楼盘品质势必是与价格成正比的，在价格上既要有竞争力，还要保持较高的性品质，这需要开发商很深的功力。