日本房产分析报告一

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一，日本海外投资热情居高不下，蝉联全球最大海外净资产国

二，日本经济体量名列前茅且创新质量居于前三

三，走入日本：绚烂至极，归于平淡

四，房产投资比较

五，日本房产增值可期

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日本海外投资热情居高不下，蝉联全球最大海外净资产国

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海外净资产额=海外资产-海外负债。

日本海外净资产的增加，是日本海外投资势头增强和汇率效应共同作用的结果。

2016年底日本海外净资产额略低于2014年创下的纪录高位363万亿日圆，升至纪录第二高。财务省表示，这意味着日本连续第26年保持全球最大债权国的地位。

——数据来源：日本财务省

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数据来源：乐国富（Recof）调查，株式会社SGS分析

当前，日本企业的海外直接投资正在扩大
2017Q1日本企业的跨境并购交易总额达180亿美元，约占全球总额的53%，全年日本企业对海外企业的并购案达到667起，继2016年之后再创新高
调查公司RECOF统计数据显示，2017年，与日本企业相关的并购（M&A）数量创历史新高，并且已连续6年呈现增长态势，其中有不少获取先进技术实施业务重组的案例

｜｜日本经济体量名列前茅且创新质量居于前三

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《Economist》发表2015国家创新质量（Innovation Quality)报告，日本位列世界第三。

创新质量就是指一国的创新到底有没有为经济的发展做出贡献，体现的是国家的创新实力。

截至2015年底，日本政府、企业与个人投资者拥有的海外净资产余额约为339.26万亿日元(约合人民币20.3万亿元)，与上年底相比减少6.6%，尽管五年来首次对外净资产余额缩水，但已是仅次于2014年底数据的历史第二高。目前日本已连续25年成为全球最大债权国。

——数据来源：日本财务省

2000年左右，日本就开始不用GDP衡量经济发展，但即使是这样，对于日本这个资源少，土地面积少的国家来讲，GDP总量依然是世界第三。所以，用GDP的表现是无法精确判断日本的总体经济实力。

目前日本国内生产总值停滞了20多年，但海外资产持续高涨，连续二十六年世界第一，超越本土近乎2倍，全球最大的债权国，海外资源面积达到本土10倍，专利授权量世界第一，TOP100创新企业全球第一，被其称为高端的低调东方之国。

2015年汤森路透发表《2015全球创新企业百强》榜单，前五名的是分别为，日本国40家领先第一位，随其后的是美国35家，法国10家，德国4家，瑞士3家，而中国内地无一入围。

｜｜走入日本（1）－－绚烂至极，归于平淡

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根据全球居留权和公民身份规划顾问公司（Henley & Partners）新发布的亨氏护照指数（Henley Passport Index）显示，日本和新加坡击败德国，成为全球护照免签目的地最多的国家，180个国家和地区对两国护照免签，德国则以179个屈居二。

——资料来源：CNN

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对于日本国民，在日本每生一个孩子，最多可以拿到200万日元（约合12万人民币）以上的补助，当然了，这些福利也都适用于在日本居住（有3个月以上合法签证）的外国人。

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在日本对于以下情况的人群政府会依据法律给予金额为10000日元（约合600人民币）或15000日元（约合900人民币）的补助。情况为只要在日本有固定住所并作为正式居民登录且未支付住民税的人，无论国籍、性别、年龄均可享受。
往往我们能了解到未支付住民税的居民通常指代还没有开始工作的学生、退休的老人、已工作的极低收入群体包括工作第一年的人。另外需要说明的是对中国人在日本还有一些福利特权。比如中国留学生的打工收入都可以全额免除所得税等。

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食之安全
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质量安全追溯体系触手可及；严控食品保质期

住之体贴
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全民租房成为现象；租房标配均已成熟

行之方便
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新干线、地铁、巴士等运营以秒计时间误差

公共安全
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防灾仓库、避难场所无所不在；

施工建筑包装严密；无假币；核心城区无吸烟

人文关怀
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女性关怀、幼童关怀、老年关怀、残障关怀

垃圾处理
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垃圾分类已成习惯；处理垃圾步骤严格

景观呵护
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“国宝” 字样及爱护措施在旅游景区随处可见

｜｜走入日本（2）－－绚烂至极，归于平淡

看似无志向“下流社会”的日本，

则企图在全球正引领一种“轻”文明形态的诞生。

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我们这个社会为什么不能理解年轻人？我们这个社会为什么不能原谅老年人？

一是现代资本主义社会太过于成功的一个结果，就是导致价值观尺度的单一化。

二是现代人“自明性的丧失”。而日本人现在要做的就是要找寻这个丧失了的“自明性”。

——《不宽容的本质》，作者：西田亮介（日本年轻社会学家）

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｜｜走入日本（3）－－绚烂至极，归于平淡

欲望越单一，越接近动物化，越接近动物化，

则越接近一种新的文明形态—为自己活着。

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日本男女的未婚率在明显上升

与低欲望社会相连的另一个现象，就是日本率先进入单身社会

日本国立社会保障与人口问题研究所公布了“日本家庭数未来估算”指出

到22年后的2040年，全部家庭中的39.3%将为独居家庭，较2015年的34.5%增加约5个百分点
其中晚婚、未婚及离婚是其主要原因

65岁以上老人为户主的家庭也从2015年的36.0%大幅增加，2040年将达44.2%，逼近半数

｜｜房产投资比较（1）：与中国房价相差较大，且逐步攀升趋势明显

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依据上图数表显示可以读到，东京70㎡的新筑公寓均价从4300万日元左右涨到了5249万日元左右。按照国内的计算方法来算的话，东京的房价是3.3万人民币/㎡，说明东京和北京的房价差不多，但是，日本的工资及物价是国内的六倍左右，且在日本所买房子是可以入住的精装房。
另外，日本房产受到2020年奥运会、即将新建的大阪赌场以及世博会等利好消息的影响，近三年来日本房价会逐步攀升。
同样在日本的二手房产（中古房产）也较国内二手房成交价格大幅度下跌，比如一千万人民币在日本都能买栋楼。

｜｜房产投资比较（2）：租金回报率居全球领先，东京、大阪更为优势

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