实探五里井201亩优质地!紧邻5号线!2万+楼盘环绕新安房产网看地报告备受关注的庐阳

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新安房产网看地报告备受关注的庐阳区五里井地块即将在本月23日正式入市拍卖，该地块自从2015年正式拆迁开始就引起了外界的极高关注度，一方面由于外界不断传言地块将引进万达、苏宁等大型商业企业，另一个更重要的原因则是该地块优良的综合条件吸引不少开发企业。

同时，一旦该地块进行开发打造，未来将会对整个庐阳以北区域产生巨大的带动效应，不仅将影响区域房价走势，同时也会对附近居民的日常生活产生较大影响。

地块信息

信息显示，庐阳区N1801号地块位于北二环路与蒙城北路交口西北角，面积201.7748亩，规划用途为商住，容积率J地块≤2.5、K地块R≤2.8、L地块R≤3.0;绿地率J地块≥40%、K地块≥30%、L地块≥15%;建筑密度J地块≤22%、K地块≤30%、L地块≤60%，参考地价755万/亩，竞买保证金8亿元。

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地块现状

近日，本站前去地块现场进行探查，据观察，该宗地块的南边和东边已经用铁皮围起，地块内部原先房屋基本已经拆迁完毕，地面上仅剩少量垃圾没有清理，基本属于净地出让。

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从航拍器传回的地块上空图片来看，整个地块呈现长方形状，形状规整，适合后期项目的开发布局。目前，地块附近因为地铁5号线的修建，交通稍显拥挤。

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周边交通

地块东临蒙城北路，南邻北二环路，两条城市主干道纵横而过，通达各地。沿着北二环路往西可转入四里河路，快速进入合作化路高架，从而去往南边市中心区域，往东可连接阜阳北路和新蚌埠路，道路交通已经相当便捷。

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公共交通同样如此，在临近地块的北二环公交站台，采访人员看到有155路、157路、159路、803路公交线路经过。

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在蒙城北路站台还有126路、133路、155路、232路、510路、5路等近8条公交线路经过，公共交通线路已经相当完善。

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另外，合肥市地铁5号线未来将直接经过地块，目前该条地铁线正在如火如荼的修建当中，预计将在2022年左右投入运营，届时，区域交通将会更加立体。

周边配套

从地块周边目前情况来看，沿街商铺众多，且区域最具代表性的商业华孚城隍庙商业广场就在地块正对面。不过，由于区域人口数量较多，且消费能力增长较快，该商场以及现有商业已经不能够满足现阶段高层次的购物消费需求。

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而根据出让条件，后期该宗地将会引入一家大型商业广场项目，届时，将会对区域商业配套进行一次大的升级，未来该片区高端商业中心的空白将被填补，居民生活购物将会更加方便。

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地块西边还配建有合肥市城建医院，看病就医也较为方便。周边学区资源有新庄小学、合肥市海棠花园小学、南门小学上城国际分校、庐阳中学等等，小孩上学问题不愁。

竞买条件

从出让条件分析，该宗地主要的"门槛"设置在地块的商业项目引进上，对于居住部分要求不多。因此，带有一定的倾向性。

1、庐阳区N1801号地块竞买人须为具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质的公司法人，不接受联合竞买。

此款与之前多宗地块出让条件不同之处是，"不接受联合竞买"，由此可见，该宗地只能是被一家开发企业所拿。

2、竞得人须在土地成交后7日内，与庐阳区政府签订在地块所在地注册成立年结算规模不少于100亿元的商业服务类结算总部入驻的协议。协议签订后2日内，庐阳区政府须书面函告市国土局。否则，取消竞得资格，竞买保证金不予返还。

协议须明确:①结算总部所在企业(含其控股股东)应为年商业零售销售额不低于200亿元(需提供经审计的2016年度财务报表)，且具有三年以上国内知名电商平台运营经验的企业;②总部注册后8年内(2018年-2025年)不得更改注册地址;③总部注册后的年缴纳税收数额;④不能履约的相关违约责任及处置措施(其中缴纳税收不足部分，应明确由竞得人以现金方式补齐)。

3、竞得人须按规划设计条件和批准的规划设计方案要求进行建设，集中商业建成后，全部自持，整体运营。其中，集中商业须包含地上计容建筑面积不少于15万平方米的新型O2O购物中心。否则，视为违约，解除出让合同，无偿收回本次出让土地及地上建筑物。此款由庐阳区政府负责监督落实。

4、该新型O2O中心应通过整合线上线下资源，聚焦新零售模式，实现推广平台、物流、仓储系统信息共享、会员数据化，达到推广、引流、浏览、购买、支付、交付、售后、数据与会员的线上线下全流程打通，以提升精准营销水平，为消费者提供全新购物体验，带动区域消费升级。

5、竞得人须在土地成交后一年内，引进至少2家(含2家)互联网金融分支机构入驻本地块，且在项目所在地注册纳税。否则，视为违约，由竞得人按本次出让地块中商业部分对应土地面积以100万元/亩标准支付违约金。此款由庐阳区政府会同市财政局负责监督落实。

6、竞得人须在自持商业所在的所有建筑单体出正负零前，预售住宅房屋比例不得高于可售住宅房屋总建筑面积的40%;自持商业所在的所有建筑单体结构封顶前，预售住宅房屋比例不得高于可售住宅房屋总建筑面积的80%。此款由庐阳区政府会同市房产局负责监督落实。

7、竞得人如在庐阳区没有项目公司，须在签订出让合同后2个月内，在地块所在地成立全资子公司且不得变更股权，对本项目进行开发建设，并在项目所在地纳税。由竞得人与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》补充合同予以明确。

地块优劣势比较

优势:首先，雄踞北二环核心位置的良好区位条件，加上公交、地铁等便捷的交通，是该地块的最大优势。

其次，区域内拆迁户数多达7000余户，这些都是潜在的强大地缘性购房群体，未来项目销售情况乐观。

再次，地块面积超过200亩，适合房企进行长线开发，地块周边未来还有地块待出让，也将抢占先机。

劣势:相比较而言，该区域需要改善的是整体的居住环境，尽管道路宽阔，但来往车辆较多，噪音和尘土等污染严重，急需改善。

综合而言，该宗地仍是一宗价值极高的地块。

地价猜想

2017年，庐阳区有意放缓了区域供地节奏，据统计，全年仅成交了3宗小型住宅地块，总面积仅62.559亩。

地块虽小，但地价仍不便宜，其中，不足一亩的小地块单价最低为1061万/亩。另一宗庐阳经济开发区地块单价也达到1625.82万/亩，楼面价9754.9元/㎡。而最高的市区中心地块单价最高为2595.9万/亩，为庐阳最新单价地王，楼面价12979.44元/㎡。

3宗地块的高价成交，一定程度上体现出老城区地块的价值依然很高。

进入到2018年，庐阳区开始加快供地速度，1月份北四里河板块一次推出2宗大面积居住地块，尽管位置有些偏远，但地价依然达到近1300万/亩。

综合2016年区域地价水平，庐阳区近3年所推大面积住宅地块，价格基本保持在1600万/亩朝上。

其地价分布特点主要是，北一环至北二环中心附近居住地块保持在2000-2595万/亩;而北二环以北住宅用地价格则主要保持在1200-1600万/亩。

此次，北二环中心地段推出大面积优质住宅地，按此前地价走势预测，或将在2000万/亩左右，届时其楼面价将分别为11999元/㎡，10713元/㎡、10000元/㎡。

倘若按照这样的地价继续推算，未来产品售价可达17000-18000元/㎡。这样的房价水平与目前区域遍地2万/㎡+楼盘相比，并不夸张。

地块周边楼市行情

众所周知，目前庐阳区的楼盘主要分布在四里河板块以及经济开发区板块，而五里井地块恰恰处在二者之间，对于区域楼市影响均较大。

现阶段，四里河板块在售楼盘主要有7家，且售价均较高。售价最低的为普天合电world庐州公馆1.7万+，其次万科双子星，均价达到1.9万/㎡。

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另外，旭辉铂悦庐州府、合景庐月湾、文一泰禾院子售价均在2.1-2.2万/㎡左右。今年即将开盘的纯新盘国贸天成由于拿地楼面价最高，其售价最低或在2.5万/㎡上下。

相对来看，庐阳经济开发区板块的楼盘售价较为便宜，目前在售的6家楼盘中，价格最便宜的则是与五里井地块最近的金都华庭，约在1.1万/㎡，该盘开发时间较早，一定程度上受限价影响。

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其余楼盘多在1.3-1.4万/㎡区间，但区位条件略逊于五里井地块，最高楼盘售价达到1.7万/㎡。

二手房方面，金都华庭一期二期均价1.3万/㎡，庐阳馨苑最高1.6万/㎡，华孚汇金7号1.3万/㎡，天赐园1.3万/㎡，中国铁建国际城1.5万/㎡。二手房基本维持在1.3万/㎡-1.6万/㎡之间并不算高。

综合以上附近板块新盘房价，及二手房价可以基本推测，未来新地块项目销售价格至少将在1.4万/㎡之上，考虑到今后区域环境、交通以及商业配套将会进一步得到大的升级改造，最高接近甚至超过2万/㎡的售价也符合当前市场价格走势。

买家猜测

此前，关于五里井地块买家的传言不绝于耳，最多的集中在万达、苏宁以及银泰等。

而从目前的情况来看，本月还有1宗商业地块将出让，基本确定为银泰城二期。因此，可以确定其与五里井地无缘。

而从地块出让条件中，总部所在企业应为年商业零售销售额不低于200亿元，且具有三年以上国内知名电商平台运营经验的企业等标准来看，苏宁将是最为合适的对象。

对此，行业内多位人士也基本认同。也有人猜测，苏宁或将与恒大合作拿地，居住部分归恒大开发。

但从出让条件中，"不接受联合竞买"规定推测，这种可能性或许不大。因而，究竟结果怎样，还需待23日一见分晓。可以肯定的是，一旦如苏宁广场这样的大型商业进驻，北二环的楼市的必将愈发火热。