惊世骇俗大内幕：房价后续或大跌，三四线楼市能否延续繁荣？ 16年下半年以来

傻大方小编提示您本文标题是：惊世骇俗大内幕：房价后续或大跌，三四线楼市能否延续繁荣？。来源是深度财经共鸣。

惊世骇俗大内幕：房价后续或大跌，三四线楼市能否延续繁荣？。房价|大跌|后续|楼市|库存|延续---

16年下半年以来，尽管一二线城市房地产销售同比增速出现了大幅下滑，但三四线房地产却出现了从未有过的繁荣景象，数据显示，17年全年一、二线房地产销售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%，但剔除41个样本城市后剩余612城市（涵盖绝大多数三四五线城市）房地产销售同比增速平均值达到了18.8%，因此三四线房地产市场的崛起对全国房地产乃至宏观经济形成了有利支撑。这一轮三四线市场火爆的背后是棚改货币化安置政策的推动，那么在今年棚改计划超预期的背景下，三四线城市能否继续延续前期的繁荣呢？下面，我们将对三四线未来房地产进行探讨。

房价|大跌|后续|楼市|库存|延续---

熟悉房市股市规律的人都知道，正常情况下股市开始回暖的时候，正是房市入冬的时节。本质原因还是和投资有关，当政策收紧后资金的走向自然会受到影响而改道股市。绝大部分情况下，股市都领先于楼市，如果你在股市操作不理想，来找我，本人炒股17年，在狗年新形势下，不断完善操作策略，善抓长短线潜力金牛，做到顺势而为，与时俱进，将抄底逃顶常态化，力争在2018年实现资产翻一翻的小目标！比如近日操作的贵州燃气，在2月22日低位18.8元强势杀入，上周五高位果断出货，利润大约58%！还有2月27日早盘东土科技机会到来，当时在11.85元入场，今日逢高出手，也是赚到了四十多个点。2月28日追进的普路通已经连续三个涨停，目前继续持有中，等待我的卖出信号，3月1日早盘提示大家介入的海得控制也是非常强势，目前三连板等待卖出信号。不过这些股票只是冰山一角！今天晚间又挖掘出几只主力高控盘的强庄牛股，预计短线涨幅40%、中线涨幅120%即将爆发。如果你目前还是不能抓到牛股的话，那就多留意文末关注笔者黴沁专栏(jh3927675)，机会我给你！大家携手发掘最新暴涨妖股，大家紧跟操作步伐，做到快人一步盈利！

一、三四线库存下滑较多，但绝对水平依然较高，并不意味着房价不会跌

目前市场对三四线房地产仍然乐观的一大理由在于，经历了一年多的去库存，三四线房地产库存下滑幅度很大，去化周期的缩短对房价能够形成较大的支撑。根据华创地产组的数据，我们使用可售面积除以近三个月销售面积均值来衡量各线城市库存去化月数。结果显示，近几年一二线城市库存月数变化不大，基本维持在9-10个月水平。但三线城市房地产库存去化月数从14年下半年的37个月下滑到17年底的14.7个月，下滑幅度达到了22.3个月。

尽管库存下滑幅度加多，但绝对水平依然较高。我们认为，库存水平下滑较多并不意味着房价未来一定有支撑，因为库存的绝对水平对价格更加重要。从目前情况看，三线城市依然维持在高于一二线城市4-5个月的水平。此外，因为数据可获得性原因，四五线城市库存水平无法衡量，但从直观感受上看，这些城市的库存水平可能更高。因此，库存水平下滑较多不能成为未来三四线房价依然坚挺的依据。更进一步，我们将通过分析供给和需求两方面来详细分析三四线房地产的情况。

房价|大跌|后续|楼市|库存|延续---

二、前期拿地较多将推高未来三四线房地产供给

前期三四线市场的向好带来土地市场的火爆。百城土地成交数据显示，三四线土地成交此前一直较为低迷，14年-16年累计同比增速持续为负。但是从17年开始大幅反弹，每月累计同比增速均在30%以上。尽管当前库存水平有所降低，但大量购置的土地最终将推高潜在的供给。

大型房企的下沉加快三四线推盘进度，供给累积速度将更快。这轮三四线房地产市场呈现出另一大特征：为了缓解差异化调控政策的负面影响，越来越多的房企注重全国化布局，并且向更低能级的城市下沉。三四线城市原有的开发商以本地房企为主，周转率一般较低，注重效率的大型房企的进驻无疑将加速资金周转率，新房的推出速度也将大大超过之前水平，这也将加速潜在供给的供应速度。

总的来说，去年以来三四线土地市场火热，叠加大量大型房企进驻三四线，其自身高周转的特性将缩短新房推出时间，供给端的压力将逐步显露。在当前三四线房地产库存去化月数仍高于一二线的背景下，供给端未来的持续堆积将对房价产生负面影响。

房价|大跌|后续|楼市|库存|延续---

三、增量需求有限，三四线城市房地产存在下跌风险

需求方面，三四线城市新增量主要由当地周边需求、部分返乡需求以及少量投资需求组成。经历了一年多的消化和房价快速上涨的推动下，当地周边需求大部分已经形成透支，未来增长空间有限。2月房地产销售中，春节假期返乡需求使得以三四线城市为主布局的房企销售积极向好，但是未来这部分需求会如何变化呢？根据华创宏观组此前的报告《三四线城市的红利在哪里？》：“我国仍处在人口集聚的过程，三四线城市整体的人口回流站不住脚，事实上当我们直接看地级市数据，可以发现三四线城市不但整体人口流出，且流出在近几年并未边际放缓。”百城住宅数据显示，三线平均房价从15年底的6740元/每平米快速上涨到8335元/每平米。根据大多数过年返乡的体会，家乡所在的三四线城市去年房价几乎到了翻番的地步，在前期三四线房价低迷的情况下，人口流出都没有形成趋势性扭转，现在房价已经大幅上涨，因此依靠返乡需求支撑三四线房价似乎并不现实。

房价|大跌|后续|楼市|库存|延续---

总体而言，我们对未来三四线房价并不是那么乐观，预计未来三四线房地产市场或出现明显分化。部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。但部分区位优势不明显、在本轮行情中上涨较多的三四线城市可能存在下跌风险。未来三四线房地产的降温或对应于基本面动能的逐步减弱，债券市场趋势性机会可能迎来拐点，但仍需要观察。

接下来靖浛送出三月份新挖福利股，本次靖浛的选股逻辑是高送转概念，该股也是前期市场下跌过程中跌幅比较惨重的一个；该股基本面，技术面，资金面和题材面，也是面面俱到，堪称完美！此股已经放量走出多头趋势；在此公开后可能会对股价造成一定的冲击，所以不便于在这里直接说明，老规矩，黴圈每周分享1-3支必涨股票，我个人很注重授人以渔！没人会直接给你荣华富贵，只能靠自己去争取，如果你需要帮助，就来点进来！助你抓住2018年第一桶金。

纪靖浛（专栏：jh3927675）是金融投资分析师，征战股市从事金融行业17年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，一对一指导添加靖浛(jh3927675)黴?好友有你意想不到的惊喜。我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。