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文：罗韬 来源：一财网

“银行按揭贷款速度越来越慢，我们的回款速度也越来越慢，感觉日子不好过。”一位开发商人士告诉第一财经采访人员。

春节过后，全国各地银行房贷利率不断提高，同时银行的房贷额度也开始紧张，并进一步延长了放款周期。

增加购房成本

几乎所有主流城市的银行均不同程度上调了房贷利率，从采访人员了解情况看，目前的房贷利率在10%~20%左右。

目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%~10%，除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外，

上浮10%逐渐成为北京房地产房贷利率的主流水平。

而在上海，融360监测的上海地区30家银行中，

首套房按揭贷款利率共13家银行执行基准利率上浮，其中最高的1家上浮20%

在深圳，包括南洋银行、平安银行、邮储银行等都暂停了房贷业务。

二线城市济南同样出现了这样的情况，节后济南各大银行先后调整房贷利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小银行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。房贷持续“定向加息”，贷款买房的实际成本越来越高。即便如此，房贷额度从年初就吃紧，多数银行一个月才放款一次。

成都

的放款速度更慢。“我们放款速度通常是45天，很多额度还批不出来，这也间接拉高了购房成本。”一位成都建设银行客户经理告诉采访人员。采访人员了解到，成都大部分银行房贷利率都在基准利率基础上上浮10%~15%。

无锡

一位房地产人士表示，无锡主流银行首套房房贷基准利率上浮15%，最高有上浮至20%。

不难发现，首套房购房贷款利率上浮成为全国房地产市场普遍现象。

以100万贷款还款25年为例，如果基准利率每月需要还款5307元，如果是按照目前普遍上浮10%计算每月需要还款6075元。

事实上，房贷的发放速度直接影响了购房者的购房意愿和开发商的回款，银行的上调将在一定程度上让市场进一步降温。

“我最近计划看房，发现按揭贷款的难度越来越大，房贷利率也非常高，感觉并不是最好的买房时机。”一位成都购房者余文婷告诉采访人员。

房天下董事长莫天全认为，从去年年底开始到现在还是以稳定金融、防范风险为主导，房地产在过去几年当中发展特别快，尤其是一些大城市，房价涨得特别快，这实际上是不正常的，调控过程中控制住了房价，但是也有一些问题需要完善。金融是非常重要的一个环节，各个金融机构有自己的诉求点，在国家宏观调控导向之下，各个金融机构采取一些措施也是必要的。

开发商回款难度变大

收紧房贷，对于房企的回款影响也非常明显。

“收款难度越来越大，我们的考核越来越严。”上述开发商人士表示。

易居中国CEO丁祖昱认为，房企今年应该重视现金流，重视应用金融手段来对应周期变化。

有业内人士指出，金融手段的收紧，将影响开发商的销售节奏。

“房贷是影响房价走势的重要指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制‘炒房’的作用更为明显。”中原地产首席分析师张大伟指出。

易居智库研究总监严跃进认为，对于当前市场来说，贷款政策收紧是必然的，无论是可贷资金的规模变动，还是银行本身防范金融风险等角度，都会在此类贷款方面有所收紧。

“对于房贷市场来说，上浮的做法，多少是会对房地产交易形成利空的影响的。但是若严格来说，类似影响也还不是最主要的。当前市场的政策中，首付比例政策是最关键的，而上浮所增加的利息，相对来说不是主要的压力来源。所以信号意义反而更强，即银根收紧对房地产市场的影响是比较大的。”严跃进告诉采访人员。

融360分析，一旦更多银行开始暂停房抵贷，市场上的流动性会骤然紧张，将进一步打击投资炒房客的炒房热情。

张大伟认为，持续上涨的贷款利率，对于市场来说，年贷款额度继续吃紧，贷款利率继续上升，将进一步影响市场信心，交易量将开始缩小。

开发商促销或成趋势

第一财经采访人员梳理发现，超过50家公司提出了千亿销售目标。

丁祖昱认为，今年TOP30都将进入千亿规模。这意味着，很多公司将有更多的货值推出，销售压力将进一步增加。

以时代地产、越秀地产为例，今年目标均为500亿出头，但两家公司高管在业绩发布会上表示，短期有冲千亿计划，所以货量充足，今年预计去化率会下降，而市场也会因为资金面的紧张达到房价平稳的效果。

不过，规模的竞争使得每家企业选择较高的杠杆，风险开始不断增加。

来自上海中原的数据显示，2017年房地产债权融资规模3481亿，融资平均成本5.9%。而2016年房地产债权融资规模11283亿，融资平均成本5.7%。

债权融资越来越难，作为资金密集型行业，饥渴的房企只能寻找其他办法进行融资。而从目前银行和信托人士处了解，房企今年在银行获取额度几乎困难，融资成本还将增加。

“目前看价格其实很难有突破，估计未来保证现金流，大家都会考虑提前出货。”一位开发商人士告诉采访人员。

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