房产税真的要来单身女性还要不要婚前买房? 2018年的两会

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2018年的两会，将是拉开百年大周期的两会。

为什么呢?第一是老大们说了改革开放40周年将用最有力的改革落实来纪念;第二是这次会议的改革成果将为“两个一百年目标”实现提供坚实的制度保证。

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一次会议，影响未来百年国运，确实意义重大。基于此，对最近几天的新闻联播，老米可谓是搬上小凳子一集不落的看完了。

那么关于房地产，最近有什么大动静吗?

答案是:不少。

划重点的时候说三遍，以下全是干货。

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关于房地产税法什么时候落地?

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“立法先行”的人大新闻发言人张业遂首先正面回应:目前房地产税法正在加快进行草案撰写，希望尽快形成草案提请人大常委会审议。

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点评:

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这个事儿，记得早在2016年7月份的时候，财政部前部长楼继伟就在G20财长会上透漏过:2017年房产税法草案有望正式露面。现在是2018年2月了，又说还在撰写中。

说明什么呢?说明房地产税法草案正式露面推迟了两年多。因此按照正规的立法程序的平均推进速度，今年肯定没戏，明年也不指望，后年差不多有一定的推进。

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毕竟，2020年是一个老大们对大事立过“军令状”的时间节点。

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中国房地产泡沫究竟怎么办、如何挤?

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全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民3月4日对媒体报道表示:房地产市场是存在泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。泡沫不能主动挤破，也不能吹大。房地产会以稳定为主需要防范风险。

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另外，房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进，比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程，这需要立法方面的措施。

点评:

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中财办的观点确实应该重视，高层智囊目前认为一二线房地产市场存在泡沫，三四线城市还算合理。但这里面确实需要注意一个问题，用时间换空间的话，一二线城市消化泡沫的能力要远远高于三四线城市，三四线城市也要一分为二的看待，一些非核心城市群的三四线目前这一轮行情之后，长期归于平淡将是大概率事件。

既然高层目前达成了一二线有泡沫，三四线还可以的共识，那么一二线始于2016年的调控将是一个超越以往的长周期，而三四线将是2018年主要新增成交量贡献者。

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那么，问题来了，既然有泡沫，最终消灭泡沫的方式是什么呢?

以前，在土地财政信用杠杆创造的发展模式下，就是用更大的杠杆来捂住旧有杠杆的方式，就像在新地王面前旧的地王就是刚需一样，属于加杠杆疗法。

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然而，这种模式就没有天花板吗?

答案是当企业部门和居民部门杠杆加到极致时，就触及到了天花板。目前我们看到企业部门杠杆率快加到120%了，居民部门杠杆率快100%了，这种模式现在已经必须退出了。

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既然老路不通了，那接下来将选择什么样的模式呢?

很简单，就是按住目前的杠杆率，在长周期里，用有质量的实体发展来逐步的消化以前积累的泡沫。除此之外，还有租购并举的多主体供应，形成房地产满足“住有所居”民生属性的社会兜底体系。

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这就是未来要走的路，就像一个人长期借债生活，收入有点兜不住的时候，就需要停止借债，好好劳动创造现金流把以前的窟窿补上一样。

那有人该问了:房地产调控未来放开有没有风向标暗示呢?肯定是有的，比如官方有表述我们的脱虚向实取得了实质性的进展;比如官方喊话居民要合理提升居民杠杆;比如租赁市场获得了实质进展等等，一切还需要再看。

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毕竟，变永远是常态。

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关于房地产调控还有没有后招、狠招?

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还是那句话，未来几年温吞水

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的房地产行情将成为常态。2018年在居民去杠杆的大趋势下，急需小心的是那些2016年、2017年加了高杠杆的炒客群体，定向爆破或许会随时降临，要始终记住不管是首付贷加了杠杆还是抵押再贷、信用套现加的杠杆，银行的借贷成本始终是炒房客的命门。

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看一看货币基本面吧。

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欧央行、日央行最近正在紧跟美联储，都在表示加息的必要性，全球联动性加息已经加速来临了，当全球的借贷成本都在长周期向上时，中国加息也将提速。全球联动性的加息，将是毁灭在以前繁荣时期不良杠杆的最直接方式。

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所以说，忘记那个大放水的时代吧，当前，良好的流动性比账面上的“浮盈”更重要。

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接下来又是一个来自官方的知识点:

两会期间，有人问了重庆区委书记一个问题:说作为刚刚工作的90后，我关注的还是房价。想知道调控房价还有什么新的办法?

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书记这样回答:房子带有满足“住有所居”的民生属性。住房商品化是适应市场经济发展规律的。要稳定房价，金融也是压舱石。商品房价格调控也要坚持市场调控和政府调控有机结合，不能硬碰硬，不能软对软。坚持房子的商品价值，承认正常的保值升值，让有恒产者有恒心，维持商品房的市场属性。同时要坚持政府调控，抑制房价不合理上涨。

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点评:

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这是一个地方ZF代表对目前房地产调控的官方回应，很具有代表性。有这么几个重点:

1、这是“住有所居”的民生属性再次强调，说实在话，房价的高壁垒确实影响了房地产民生属性的实现。为什么呢?比如当年轻人结婚、生育、孩子教育、医疗跟高房价刚性绑定时，确实对民生的负面影响还是很大的。

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2、房地产商品化的大趋势还是稳如磐石的，也就是说98年房改到现在的成就，官方是肯定的，那么一切调控的前提就是不改变这一基本政策。这反映了什么呢?既然商品化趋势没有改变，那么人们对美好生活的需求反应到房地产上，长期来看，大概率不会受到遏制。

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3、坚持房地产的商品价值，承认正常的保值升值，让有恒产者有恒心，维持商品房的市场属性。也就讲明了未来对于中国居民部门来讲，只要不是高杠杆的炒房客，房子还是保护居民财富的很好标的。政府调控的目的是什么?是抑制不合理上涨。什么是不合理上涨呢?就是前面讲的，当居民部门杠杆率到了一个警惕值时，就到了不合理上涨的区间。

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自古以来，高杠杆都是与不合理上涨相伴相生的，是一个硬币的两面。

地方政府更接近市场一线，他们是真正的执行层，从其表述和态度上来判断，或许对于房地产会有一个较为官方的理解。

不必陷入多派，也不用跟风空派，看清时局做一个实事求是的中国派。

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关于乡村宅基地流转与最终宿命?

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国土地资源部部长姜大明日前说:

国家不再垄断土地供应，于此同时进一步的完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。其中强调了，城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院私人会馆。

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解读:

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这个政策很重要，是盘活农民财产的划时代巨变。有农村生活经历的广大米友们应该知道，和城市居民一样，农民的核心财产也都凝结在宅基地上的房屋上，尤其是前几年新农村建设之后。

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但由于涉及到私人土地兼并的风险，宅基地和农房甚至是承包地的流转变现一定是在政府和集体主导下进行的，这是国策，也是社会属性决定的。

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这对房地产有什么影响呢?

首先全国土地要一盘棋，其次是中国的城市化率水分的问题，为什么说现在58.4%的城市化率是有水分的呢?因为还有相当一部分人是常住在城市，还是农民身份。一旦农村的宅基地和房屋可以按照自愿的原则合理流转到国家允许的渠道，那么对于筛除目前城市化里面的水分是立竿见影的。

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不过也应看到现实。“如果不打破土地制度的双轨制，农民的宅基地做交换时，使用权哪儿有什么权利?它不能作为银行的抵押资产，因为不能交换。尤其是不能让城里人到农村去买宅基地。城市的资源和金钱如果不能进入农村，农村怎么能富呢?”

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这些问题，目前都亟待回答。

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结语:两会之后，关于房地产再划重点

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1、房地产税征收吗?今年和明年已经大概率确定没戏，另外房地产税不是用来打压房价的，而是期望行业越来越好的;

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2、房地产未来的最终模式将是:房住不炒，也就是保障民生属性不丢失的稳健市场模式，请忘记上半场的高杠杆玩法;

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3、官方对于一二线城市的房地产有泡沫的共识，加杠杆的挤法已经推出，用时间换空间的，长时间有质量增长来逐步消化泡沫是当前和未来的选择;

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4、乡村振兴增加农民财产性收入，宅基地+建设用地跨省异地流转增减挂钩可能是一次突破，但目前来看，还有诸多现实的问题要解决。比如支持乡村振兴的技术和钱从哪里来的问题。

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5、两会召开，机构的深化改革，一切效率会超越以往的预期，房地产也一样，不要意外，整个社会正在做着加速度;

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6、过度依赖土地财政的城市化模式将会越来越被淡化，就像高层喊话地方的那样:有多大能耐就干多大的事儿!这源于GDP的淡化，新的官员考核指标很快出台，一切都在朝着“有质量的增长”靠拢，加杠杆、大放水的发展模式请大家淡化吧。

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上一顿大餐，已经撤桌离席了。

2018年，又是一个春天。新时代来临，你的情绪和姿势是否已经调整到位呢?

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