“动不得的土地”成了日本的噩梦因为找不到主人谈拆迁

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因为找不到主人谈拆迁，一块荒地成了日本国土交通省的心病。据英国《金融时报》报道，在人口持续减少的当下，日本已有1/5的土地沦为无法使用的“无主之地”。

公共建设止步于“无主之地”

一条通往东京的主干道正在修建，其必经之路上横亘着一小块灌木丛生的草地。只需要鼓起一点勇气，再找一位能干的律师，这块地的主人就能从日本国土交通省那里拿到一大笔征地补偿款。

这大概是任何一位土地所有者都梦寐以求的事。国土交通省土地建设产业局的正本一郎告诉英国《金融时报》，他们巴不得有这样一位顽固的“钉子户”找上门，无奈现实糟糕得多：根本找不到土地的主人，而日本“私有财产神圣不可侵犯”的原则不可动摇，即使私有土地的主人去世或去向不明，政府也无权征收私有土地。

这究竟是谁的地？

官员们钻进历史档案中翻了个底朝天，最终发现，这块土地最后的登记时间是1904年，所有人是一位出生于明治天皇时期的女性。如今，她的148位继承人中有8人已经移民国外。发出近200封信函并进行了多次走访后，政府无奈地放弃了寻找，等待法院裁决。道路施工得以继续推进时，这个过程已耗费了3年时间。

在日本的城市化进程中，这仅仅是日益严重的问题的一个缩影。过去，只要是能种庄稼的土地就是财富，但现在有些土地变得一钱不值，被所有者抛弃。

日本去年10月的数据显示，该国没有更新登记的“所有者不明土地”已超过410万公顷，相当于九州岛或整个丹麦的国土面积，约占日本土地面积的20%。如果中央和地方政府不采取任何措施，按照如今的速度发展下去，到2040年此类土地面积还将增加70%，扩大至相当于日本第二大岛屿北海道或是整个爱尔兰的国土面积。

森林小径无人维护，太阳能发电站沦为烂尾项目，财产税收不上来……考虑到税收收入和因此失去的发展机会，诸如此类的种种问题将使日本在2017～2040年之间蒙受约6万亿日元（约合人民币3599亿元）的损失。根据一个民间无主土地工作小组统计的数据，如今日本的所有者不明土地每年至少造成1800亿日元（约合人民币108亿元）经济损失。日本《朝日新闻》报指出，土地无主或无人认领的现象正在从农业区蔓延到居住区。

类似的尴尬也开始出现在人口密集的城市中。由于老龄化趋势加剧，很多膝下无子的老人孤独地在公寓中去世，他们拥有的房子就这样成了“无主之房”。

如果没人知道某片土地的所有者是谁，那么除了被人偷偷乱倒垃圾，任何人都无法使用它。农村的无主之地因为没人打理而长满杂草，很多荒地成了各种动物的乐园，严重影响环境。城市里失去主人的房子年久失修，有些沦为恶臭的垃圾丢弃所，让四邻苦不堪言，有些成了被不法分子长期占据的犯罪窝点。

更让政府苦恼的是，在公共设施建设过程中一旦碰到这样的土地就麻烦了。连所有者都找不到，征用和补偿根本无从谈起。

2011年经历大地震和海啸之后，无主土地成了日本的一个大问题。当时，岩手县曾试图找地方搭建临时房屋，却找不到可用的土地。还有一次，岩手县计划修建一条公路，但前提是必须联系到一位在上世纪50年代移民巴西的土地继承人，日本驻巴西大使馆多方搜寻无果，最终只能放弃，公路改道。

正如《金融时报》所说，对于日本政府及建筑和地产行业而言，这是一个不断蔓延的噩梦。

土地不值钱，反而是负担

日本并非地广人稀到可以随意挥霍土地的国家，事实上，在悠久的农耕历史中，日本人对土地一向非常重视，为什么如今却出现如此多的“无主之地”呢？

“过去，随着日本人口在这些面积狭小的岛屿上不断膨胀，每一块土地都很宝贵。”无主土地工作小组的负责人、曾任岩手县知事的增田宽也告诉《金融时报》，“随着人口减少，越来越多的土地被闲置下来。”

日本人口在2017年减少了40.3万。按照这个趋势发展下去，到2065年该国人口总数将从1.265亿降至8800万，到2115年将仅剩5100万。农村地区人口下降最快，在青森、秋田和岩手等北部县份，每年都有大约1%的人口流失。

问题的根源还在于日本的法律体系。土地登记并非强制性，而是一项民事法律程序，目的是让业主能够保护自己的财产权，并将其用于抵押。即使业主不去登记，也不会丢掉土地所有权，只是在政府那里没有记录而已。

曾几何时，土地还十分值钱，业主们都会进行登记。但继承了无价值土地的人不愿意将自己的信息继续登记在案，以免税务人员找上门来。根据日本法律，所有子女都有权继承父母的一部分遗产，这导致同一块土地的主人越来越多，所有权越来越模糊。

美国彭博社指出，有人不知道亲属遗留下了地产，有人不想继承土地并负担随之而来的税务和责任。随着社会日益老龄化、每年越来越多的人死亡，这个问题将愈加恶化。

据网络媒体“今日日本”报道，在日本转让与继承土地，需要先缴纳占市价10%左右的手续费，根据土地价值缴纳10～55%的赠与税，此后每年还要缴纳0.7%左右的固定资产税。林林总总的税费算下来，继承遗产比买便宜不了多少，而且还得全额付款，因此很多人干脆不去登记继承地产，以免多花冤枉钱。长此以往，日本的无主之地越来越多。

偏僻山谷中的小块田地、内陆地区的陡峭山林或郊区住宅用地，现在都不值什么钱了。“如果你拥有或者继承了这样的土地，又用不到它，那就只是负担。”增田告诉《金融时报》，“你得缴纳资产税，还得维护它。越来越多的人请求别人拿走他们的土地，分文不给也行。”

日本早稻田大学的法学教授岩手彰夫也告诉彭博社，当土地成为负担而不是资产时，人们就不会去登记所有权。“在人口减少的地区，土地正在跌价。不仅没法通过拥有土地来赚钱，你还摆脱不掉它，因为房地产市场已经非常萧条了。”

最根本的问题在于，日本人与房产的关系发生了根本性的转变。“30年前人们都认为土地是最大的资产，其价值只涨不跌。”增田说，“但最近，随着人口减少，人们对土地的态度也发生了变化，而制度并没有与时俱进。我们需要的不是微调，而是彻底的模式转变。”

2011年的地震和海啸之后，为灾难幸存者建造房屋的开发计划受无主土地限制而被迫推迟，这个问题重新成了人们关注的焦点。

在一个案例中，一块墓地的登记信息从1958年以来再也没有更新，到了2015年，它的继承人数量达到了240人。政府找不到其中的3个人，导致一个公共工程项目陷入停滞。

在问题中寻找解决办法

如今，日本的地方政府通常会拒绝接受人们捐赠没有价值的土地，因为随着土地而来的法律责任和管理成本对政府来说也是负担。然而无论是城市还是农村，进一步升级产业、发展经济都需要大量土地，这么多无主土地闲置在那里，实在是一种浪费。

为了把问题转化为机遇，日本政府想出了各种各样的措施。

去年9月，国土交通省成立工作小组，提出了一些措施，包括允许公共机构以租赁方式使用所有权模糊的土地，租约每5年自动更新一次，租金支付给信托机构，以待业主未来某一天出现。这个提议有望在今年以法律形式被议会通过。

不过，智库“东京财团”的吉原祥子认为，此举无助于解决土地“所有者不详”的根本问题。“这并不是说所有者不存在，只是很难找到他们。”她说。

去年5月，负责管理土地注册制度的法务省简化了土地所有者的登记程序，以减轻民众负担。去年10月，法务省成立了一个研究小组，希望在2019年推动修改法律，以实行强制性土地登记来解决这个问题。但考虑到成本，吉原祥子怀疑这么做无济于事——就算这是一项法律义务，如果不能赚钱，反而还要赔钱，人们会遵守规定吗？

从今年4月开始，法务省和地方政府将展开调查，寻找可能阻碍公共工程项目的土地所有者或继承人，敦促他们登记自己的财产。但吉原祥子认为，政府成立专门接纳无主土地的管理机构会更有效。她说：“当一位老人拥有一座山或一块田地，而他的子女已经搬到东京时，我们应该给他提供更多的选择。”增田也认为土地私有的传统原则可能需要改变。

日本的环境为数十年的快速工业化付出了沉重代价。各个岛屿上，几乎所有地方都有人类活动的痕迹，强大的私有产权、自由放任的发展开发及对基础建设项目的沉迷，导致即使在最宁静的山谷中也能冒出价格低廉的公寓和工厂。

“如果我们能通过某种公共机构将无主土地尽可能多地汇集起来，就能为环境做出巨大贡献，比如建立自然保护区。”增田告诉《金融时报》，那将使日本的现状大为改观。

本文刊载于《青年参考》报3月8日A3版