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01 风声大雨未下

从2003年首提物业税，到2011年1月上海、重庆试点征收房产税，再到2013年将表述调整为房地产税，及至去年有关讨论，关于房地产税的探索已有14年之久。

其间每一次提及都引发关注，而每一次都是虚惊一场，风声大雨点小。房地产税出台到底是不是一场空城计？

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而在此过程中，房地产税被赋予了多种功能，承载了各种诉求，寄予了太多期望，愈发变得面目不清。

在上面的语境中，意图通过房地产税的税收调节作用，引导居民合理进行住房消费，促进房地产市场平稳健康发展；

地方更希望房地产税能够成为地方税的主体税种之一，提供长期的、持续的、稳定的税收来源；

未买房者引颈期盼房地产税能够抑制投机，成为降房价的利器；而对已购房者而言，房地产税则是扎在心头的一根刺，不仅为“两次剪羊毛”（70年土地使用权出让金征收剪一次，房地产税征收再剪一次）而心痛，而且为无法承担房产持有成本而恐惧；

学者们希望能够通过房地产税改革，明确土地产权的法理性；专家们期待房地产税发挥调节个人财富，解决收入分配问题，起到促进社会公平的作用。

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02 利弊权衡复杂

其中，关注最多的是房地产税能否降房价。

在当下房地产市场中，高房价困扰着与民众，更是成为阻碍人才流动、科技创新、城市发展的藩篱。

以上海为例，针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%，但从房产税试点的这几年的情况来看，对房价的影响几乎可以忽略不计。

据统计，2013—2015年，上海商品住宅成交均价逐渐上涨，分别为24177元/平方米、27165元/平方米、32284元/平方米，2016年上半年均价更是达到35006元/平方米，而且这还是在没有放开限购的情况下。

更重要的是，房地产税还面临着多重矛盾、悖论和纠结，在一定程度阻碍了开征的进程。

其中最大的纠结就是土地制度问题。

发达国家土地是私有制，对永久产权进行征税无可厚非。而中国土地性质是公有，房产所有者只拥有对土地的使用权，而无所有权，而且对国有土地或集体土地的使用也有期限，为50—70年不等。

矛盾的焦点就在于，既然房产所有者对土地不具有所有权，为何要为其缴税；为获得土地使用权已经缴纳了土地出让金，再缴纳房地产税似乎又重复缴税之嫌？

况且，住宅建设用地使用权到期之后，虽然《物权法》规定了自动续期，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。

到目前为止，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准做出规定。

其续期方法是基层国土部门参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

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03 现实很需要

毋庸置疑，房地产税开征之前必然要在此问题探索出一个合理的处理方案。

即便问题重重，也阻挡不了征税的决心，何况税收是国家的权力，财产税征收是社会公平的重要途径。

如果把法治、道义之争放在一旁，房地产税出台的概率很大。

从功利的角度看，解决地方财政收入是现实需要。

营改增后，服务消费业的税收地方所留不多，只有两条突围之路，一是继续土地财政之路，二是寻找到一条地方的长期税收之路，相较之下，房地产税是对持有环节征税，并且是年年交，是长期的、稳定的税收。

如果没有房产税与服务业税收，地方的掌控力将大幅削弱。

从长远的角度看，促进社会的公平是的职责所在。随着市场经济深化，贫富分化必然加剧，社会稳定成为重中之重，以财产税征收均衡社会各阶层成为必要。

从技术角度看，也并不存在那么大的难度与障碍。如在土地问题上，只要拥有永续使用权，其实与所有权没有实质性差别，只是表述上不同而已。

何况国际上并不是只有终极产权为私有的土地才能开征这种住房保有环节的房地产税。

比如英国房产税全覆盖，但英国的土地全部归国王所有，批租年限最高为999年，实际是永租制。

更不用说香港，土地没有私有，但是在最终产权非私有的这片土地上，一直开征被称为“差饷”的房产税。

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04 慢火煨炖烹小鲜

显然，对于擅长实用主义的国度而言，一切变通都有可能，政策是可以调整，制度是可以完善的。

即便如此，房地产税出台的过程是漫长的，考虑到目前房地产税法案在税率和征收范围等构成要素，以及是否给予地方一定自主权等立法模式方面，可能很难在短期内达成相对接近的共识，因此不排除房地产税法的案，推出至少需要五年甚至更长的时间；

而房地产税逐渐铺开的过程也是长期的，至少需要两三个年代，才能逐渐完善。

由于房地产税是最大做空房地产市场的工具，投资者的收益将通过房地产税成为的收入，是抑制房地产资本利得的重要工具，当市场进行了充分的心理准备，多套房产者逐渐抛售完毕，如此一来，其意义也将削弱。

鉴于中国一贯渐进式改革，房地产税出台的模式或将秉承先点后面（逐渐扩大试点）、先富后穷（从一线城市到二线城市推进）、先易后难（先豪宅后普通住宅，先多套房后一套房）的渐进原则。

至于税率也不会太高，或将维持在较低水准，像上海、重庆一样，其目的只是希望房地产市场平稳健康发展，而不是大幅下挫。

如此一来，在增长与稳定前提下，经济转型船到江心之时，经济增长与楼市去库存、软着陆更被看重，冒进与急切是中国经济所无法承受的，当下显然不是房地产税的出台时机。

于是，中国房地产税开征与美国加息如出一辙，时不时出来溜一圈，拿捏着过程，影响着市场的行情，以及GDP波动幅度。

而关于房地产税消息与传闻，就像是一个飘荡在房地产市场上的“幽灵”，时不时跑出来吓一吓人，然后又不知不觉地消失在黑夜之中。

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纪靖浛（专栏：jh3927675）是金融投资分析师，征战股市从事金融行业17年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，一对一指导添加靖浛(jh3927675)微好友有你意想不到的惊喜。我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。