全球房产泡沫最高是多伦多那中国土地泡沫最大是哪儿? 瑞士银行在一年一度的《全球房地产泡

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瑞士银行在一年一度的《全球房地产泡沫指数》中列出了20个泡沫化程度最高的城市，其中加拿大多伦多高居榜首，中国香港则名列第七。中国大陆暂时不在瑞银全球房地产泡沫指数研究范围之内，因此没有进行统计。

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很多时候大家在讨论房价泡沫的时候只会说，某某城市肯定有泡沫，而不能准确说出判断依据。这是因为中国房地产的特殊性和政策调控等因素，导致泡沫并不好轻易评断。那么什么样的数据才能够反映出中国泡沫水平呢?仅仅通过房价的涨幅判断房价泡沫?这显然缺乏说服力。

中估联数据是怎么做的呢?我们追本溯源，对房价的主要构成部分进行了解析:

房价=土地成本+建设成本+管理费用+财务费用+销售费用+各项税费+利润+其它

这其中，毫无疑问土地成本的占比最大，而又因拍地费用的不确定性，导致土地成本的变数最大，之后中估联数据通过研究土地公开市场地价、真实地价、均衡市场地价等基础数据之间的变化与联系，从地价和房价的关联中来观察土地是否存在泡沫，并于2016年提出LBI指数(全国土地价格泡沫指数)的概念，这也是全国首个土地市场价格泡沫指数，能够精准反映土地泡沫水平。

如果还有小伙伴不太清楚LBI究竟是什么，可以一起来看相关的概念:

1、什么是公开市场地价?

公开市场地价是招拍挂公开市场上的成交地价。

2、什么是真实地价

真实地价是指考虑扣除非商品性房屋(保障房、无偿还建房等)分摊地价后的经营性土地的实际价格。

3、什么是均衡市场地价:

均衡市场地价是指假设土地完全竞争市场供求均衡的价格，其价格水平为运用假设开发法依据房地产价格倒推出的地价。

均衡市场地价求取的难度在于需要对地块的未来售价进行预判，中估联数据根据宏观经济环境、城市发展潜力、中短期住宅供求状况、地块区位规划等，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法、灰色理论模型等多种数学工具，重点考察中短期供求关系、居民购买能力等主导市场走向的内生变量，并结合GIS空间分析，最终得出一组房价预测指标模型。

参考房地产发展周期以及目前基价，预判出每一宗出让住宅用地未来的推盘售价，参考行业平均利润，结合假设开发法推导出均衡市场地价。

4、什么是地价贡献率?

地价贡献率即是地价房价比，是指地价与房价的比例关系。

公开市场地价贡献率=公开市场成交楼面地价/地块出让时点周边新盘的成交价格*100%

均衡市场地价贡献率=均衡市场楼面地价/地块出让时点周边新盘的成交价格*100%。

5、所以LBI是什么?

LBI的中文名称为土地市场泡沫指数，英文为LandMarket Bubble Index，简称LBI，是通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。其真实地价与均衡市场地价的偏差程度越大，反映出的地块的地价泡沫越大，开发风险度越大。

LBI = 真实楼面地价/均衡市场楼面地价-1。

2017年全国重点城市土地市场泡沫分布如下:

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而一个精准反映全国土地市场价格泡沫的指标，不仅可以反映出全国土地泡沫水平，还能够为开发商提供拿地策略参考，为银行提供开发商尽职调查、项目风险分析，为互联网金融提供城市进入分析、项目风险分析(短期)等，未来更有无数的可能。

全球房产泡沫最高是多伦多 那中国土地泡沫最大是哪儿?

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